谁说不救市？解读央行银监会联手放松房贷
楼市松绑已经步入了新阶段，继各大银行纷纷放宽对房地产行业贷款限制之后，央行、银监会今日出台重磅文件，为楼市松绑。这也是十一长假之前，高层为挽救房地产市场而做出的最后一个大动作。
央行、银监会的文件中规定，首套房利率最低可打七折，对已拥有一套住房并结清房贷的家庭，新购房可享受首套房优惠，“首套房”认定标准正式放宽。
对此，国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，这是迄今为止最具力度的救市政策：
①毫无疑问，这是迄今为止最具力度的救市政策，COPY了2008-2009年救市的做法。对首套房，3折首付，7折利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
②目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准，降低税收负担。
③利好地产，利好经济。改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。房地产是周期之母，如果地产能否软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。
④后续实施效果待观察：由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，目前银行负债端成本仍然较高，货币政策部门和监管机构如何降低银行负债成本成为关键，资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项。
⑤一点担忧：如果把刚需透支以后怎么办？好吧，似乎还不应想的那么远，今朝有酒今朝醉。
民生证券宏观研究团队评论时认为，“认房不认贷”已经兑现，限贷松动已经吹响了定向稳增长得号角。民生宏观认为：
①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。
②重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
④当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。
⑤中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化(遏制投机需求)，但也不能妖魔化(坚定支持合理需求)，由市场决定，分层分城施策。
中信证券地产研究团队对于此次央行银监会联手救市的行动也做出了乐观的评价：
我们认为，政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看此种影响也仅见于09年。几点判断：
a、一二线城市10月份销售量全面反转
b、房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束
c、龙头公司优势更加明显。
央行、银监会的文件一出，上海易居房地产研究院副院长杨红旭也发布微博称：中央救市了！他列举了此次文件中的几大亮点：
1、三套限贷令取消！
2、二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷！
3、针对外地人的限贷令取消！
4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷！力度之大，超出预期！谁说中央不救市？
9月已经结束，但是中国房地产市场传统的“金九银十”并没有到来，9月地产销售较弱，各地政府已经先后放开购房限制。9月前三周一、二线城市地产销售表现平平，环比并未显著改善，这可以从下面来自国信证券的图表看得很清楚：
国信证券首席宏观分析师钟正生在文件发布前的报告中就认为：
9月销售情况不理想，8月地产竣工面积同比大幅攀升进一步推高了后续去库存的压力。后续在资金压力下，开发商可能会进一步加大降价幅度以价换量。各地政府也纷纷松绑购房限制，包括限购、首套房认定标准等。这有助于扩大居民部门加杠杆的空间，对短期地产销售会有刺激。但若要提高居民部门加杠杆的能力和意愿，定向降低按揭贷款利率仍是关键所在。
我们预计，明年央行会考虑将按揭贷款纳入PSL抵押品框架，以达到定向维稳房地产市场的目的。
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