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后限购时代到来石家庄亮出五张“救市底牌”

https://www.biud.com.cn 2014年10月01日09:01 家居装修知识网

“限购令”正式取消，后限购时代正式来临。尽管限贷政策还在持续抑制房价的快速上涨，但取消限购依旧被广泛理解为政府的“救市”之举。

业内人士认为，在持续多年的调控之后，限购政策取消与否对房产市场的影响并不大。救市房地产市场，还有哪些底牌？哪些政策可能影响今后的楼市走向？记者带您一一揭秘。

限购政策影响微乎其微

“决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，当前限购政策对楼市的影响其实已经很小。

从其他城市的数据来看，限购政策调整或取消之后，市场成交量价表现却并不尽如人意。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，比如杭州、宁波等。

既然取消限购对楼市的提振作用并不明显，那么限购之后，相关部门还藏着哪些“底牌”可用？回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。

救市底牌1调整普通住宅标准

“普通标准住宅”，是指“按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。”也就是满足一般老百姓普通居住需求的住宅。一套房子是否属于标准住宅，会在缴税、转让等多个方面产生影响。这一标准的设立主要是为了遏制投机性购房需求。

目前，石家庄的普通住房要满足三个条件：容积率1.0以上，建筑面积在140平方米以下，房价在同级别均价的1.2倍以下。北京、深圳、沈阳等地均已调整过普通住宅标准。而石家庄仅在2008年调整过一次普通住宅价格标准。

张宏伟认为，调整普通住宅标准后，更多的刚需购房者会少交税费。虽然总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商和政府都是一件好事情。

救市底牌2降低首付比例

目前，石家庄的贷款首付比例为首套房三成，非首套房六成。较高的首付比例也成了购买二套房最大的门槛。张宏伟表示，通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

考虑到购房者的第二套住房更多的是出于改善性需求而非投机性需求，降低二套房的首付比例也可以适度降低。比如，杭州市就将二套房的首付比例由七成降至六成。

救市底牌3住房公积金政策调整

在当前商贷利率高企的背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地开始在公积金贷款上针对首套房置业者进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市门槛等。

此外，部分城市用公积金贷款购置90平方米以下首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛。对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，对刺激刚性住房需求的释放能起到一定的作用，这也是对于这部分购房者购房机会的保护。

救市底牌4首套房贷利率优惠

据媒体报道，一线城市上海的首套房利率已经有所松动。先是上海农业银行低调给出95折利率折扣，一周之后，上海其他商业银行对惜贷的口径慢慢发生了变化。此外，成都市财政局也明确发布消息称，财政要明确支持首套房贷。按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，届时，购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终改变当前量价齐跌的局面。

救市底牌5将户籍、人才制度与房产结合

针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，至少已经有武汉、西安、无锡3个城市出台鼓励人才购房的相关措施。明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。

尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。

其他底牌

除了上述五张底牌，契税优惠或减免、取消限价政策都能够在一定程度上刺激楼市回暖。比如通过对特定产品类型楼盘，给予契税减免的优惠，可激活市场成交量；放松部分高端项目预售许可证的发放条件，则能推动楼盘积极入市。