新普房认定标准：五环内总价低于468万享契税优惠
昨天，市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税，例如，五环内总价低于468万元的住宅将可以享受契税优惠。
□认定标准
受益家庭比例扩至90%以上
据介绍，普通住房的认定标准，是享受税收优惠住房的界定标准，并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。
普通住房享受税收优惠，是本市对2005年国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件精神的落实，具体包括：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
据介绍，新政实施后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比例扩大到90%以上。
新标执行节点定在缴税环节
按照《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的规定，界定享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
此次北京住宅认定标准调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体而言，五环内，单价39600元/平方米，总价468万元。北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374.4万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。
根据昨天三部门联合发布的《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。
□新政影响
1.新标准实施保刚需购房
据北京房地产业协会秘书长陈志分析，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际，能进一步减轻百姓购房的税费负担；同时，简化政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。
链家地产市场研究部分析师张旭认为，上次普宅标准的调整是在2011年底，随着房价近三年的上涨，普宅划定标准显得有些滞后，因此，此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动，属于正常的调整，调整后更贴近市场现状，保障刚需购房。虽然并不属于直接的调控松动，但普宅标准作为配套的税收政策，也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。
2.南北部价格取消了区分
张旭称，今年以来二手房市场低迷，三季度以来有所好转，但仍处于8000至9000套的低谷水平，价格止跌未涨，下行压力仍然存在。此次调整，将有助于成交量的复苏。预计四季度市场出现回暖，成交量或能达到1.2万套。
对比自2011年起开始执行的旧普宅标准，此次的新标准变化较大，主要体现在三方面，第一，对认定价格系数进行了一定调整；第二，取消了南北区域的区分；第三，在普通住宅认定标准中除了单价标准还添加了总价标准，在满足其他条件后，价格只要满足其一即可认定为普宅。
普宅标准调整对于北京市住宅市场的影响不小，新标准中北京市普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上调幅度达到22%。旧标准中指导价格为4年前2010年当时北京全市住房成交均价水平，而随着近几年北京市房价的快速上涨，当前全市住房成交均价已明显超过此水平。例如，截止到9月份，今年五环至六环间二手住宅成交均价为2.65万元/平方米，该价格水平已明显超过旧普宅认定标准在该环线的单价限制。通过这个例子可以在一定程度上反映出，在旧标准下，不少本应属于普宅范畴的房屋“被豪宅”化。
□追问
购房者到底能省多少钱？
400万住宅可省24.2万税费
张旭表示，旧的认定标准是2011年底颁布的，而随着房价的上涨——2014年三季度成交均价较2011年底上涨20.1%，部分楼盘不再符合普通住宅划分标准，而成为非普通住宅。
张旭认为，新普宅标准的出台更符合市场现状。而根据新普宅认定的标准，符合“普宅”楼盘的范围将会更广，对之前被“非普”的购房者而言，税费负担将有明显减轻，尤其是以前满五年由非普转为普宅的房源，受益最大。
以一套北部地区四环内、90平方米的住宅为例，若2008年成交总价为110万元，目前报价400万元，单价4.4万元，按照旧标准应属于非普住宅，税费总额约为86.2万元。而在新标准下，此房属于普通住宅，税费总额约为62万元，购房成本节省24.2万元。
哪些购房者最受益？
买学区房大大减轻税费负担
张旭说，根据新标准，此次增加总价限制，只要符合单价或总价中的任何一个要求，即被认定为普宅，一方面，只要单价符合标准，面积在140平方米以下即可，另一方面，只要总价符合上限，不考虑单价问题，较以前更加完善。
张旭称，新普宅认定标准有效地保护了单价较高、总价较低的刚需自住小户型。并且，学区房由于单价高总价低的特点，也明显受益。四环内将有近三成的学区房，会因为新标准中只要满足468万元的总价上限，变身“普宅”，这将大大减轻学区房购买者的税费负担。如海淀区华清嘉园小区的一套61.5平方米的学区房，单价5.7万，总价350万，按照旧标准为非普，按照新标准由于小于总价上限，变身“普宅”。
此外，根据新标准，不再区分南北部区域，由于南部二手住宅价格相对北部偏低，从而导致南城住宅中由“非普”转“普宅”的范围更大，南城房屋的购买者将更为受益。
□算账举例
三环内小户型省6万税费
举例来说，李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房，属于该家庭唯一住房，成交单价5万元/平方米，按照原标准，该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米，李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。10月8日实施新标准后，该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米，但参考总价低于468万元/套的标准，仍可享受税收优惠，李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。
六环外百平米住宅省3万
小王在南六环外购买一套100平方米的二居室，单价2万元/平方米，属于家庭唯一住房，由于单价高于六环以外17280元/平方米的原普通住房税收优惠标准，需交纳契税6万元。10月8日起，根据新标准，小王的购房面积大于90平方米小于140平方米，只需按房屋总价的1.5%交纳契税3万元。
京华时报制图覃超
京华时报记者刘雪玉
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