经济观察：央行重拳“救市” 楼市尚难言全面回暖
中新社北京10月1日电 (记者 庞无忌)在百城房价连续5个月下跌、且跌幅扩大之时，持续升温的“放松限贷”传闻终于尘埃落定——中国官方在9月最后一天出手松绑楼市限贷。
9月30日，中国央行、银监会联合发布房贷新政。据新政规定，首套房最低首付三成、最低贷款利率可低至七折；同时，若贷款结清，家庭购的买第二套为普通商品住房时可享受首套房贷款优惠；另外，在不限购地区，第三套及以上住房也有了贷款的可能。
中国房地产学会副会长陈国强1日在接受中新社记者采访时分析称，此次央行发布的房贷新政明确显示出中央提振楼市的意图，救市不再仅仅是地方政府“一头热”的行为。与过去几年相比，中国楼市政策再次出现由“压”到“保”的变化，政策风向出现逆转。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，此次“房贷新政”的发布，事实上是以房贷还清为前提解除了限贷，并且首次明确了对合理的改善性住房需求的信贷支持。对于目前低迷的房地产市场来说，这无疑是一个重大利好。
此外，市场人士意识到，与此前央行仅仅停留在“表态”层面上的“托市”相比，此次发布的贷款新政有了许多实际内容，力度直线上升。
今年5月，人民银行副行长与15家商业银行进行座谈，并在会上提出优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等五项要求，市场称“央五条”。不过，“央五条”提出至今，房地产市场信贷趋紧状况并没有出现明显改善。
而此次的房贷新政则放宽了首套房的界定标准、贷款利率下限也重回2009年的水平。中国指数研究院最新发布的一份报告称，此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，这部分人群可能抓紧机会入市购房。同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，投资需求或将再度入市。
从近年来的市场运行情况来看，楼市量价变化与信贷政策的松紧方向密切相关。2009年信贷政策“由紧到松”曾助推房地产市场迅速升温，而2011年以来在中国大中城市实施的“限贷”等政策也在压制需求、抑制楼市过热方面发挥过一定作用。
不过市场的变化带来政策的转向。今年以来楼市不断降温下探，70个大中城市房价持续多月出现普跌的态势，楼市的开发投资、销售的下滑也开始拖累宏观经济的增长。不难理解，为何央行选择在楼市年度关键节点、传统旺季的“金九银十”推出房贷新政。
但是业内专家也提醒，市场各方不应过于乐观，房贷新政对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待观察。
陈国强指出，考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率七折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。
目前市场上只有少数银行给出九折的首套房贷优惠，多数仍维持在基准贷款利率之上。“毕竟金融机构在理财、放贷方面有多元选择，而个人住房贷款通常收益率低、额度小，并非优选”。
此外，房贷新政带来的购房成本下降等利好主要针对首次改善的民众，而且其中还有新的限定条件——所购买的房屋类型必须是普通商品住宅，非普通商品住宅则被排除在外。
值得注意的是，北京市在同日发布新的普通商品住宅认定标准。在新标准中北京市普通住房的认定指导价格由每平方米1.8万元(人民币，下同)上浮至每平方米2.2万元，上调幅度达到22%。在新政实施后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比例将扩大到90%以上。
陈国强指出，单项措施对楼市的提振作用有限，但若取消限购、放松限贷以及税费支持等各种政策叠加起来，那么可能将刺激后市向好。随着三亚宣布10月7日取消限购，目前中国限购城市仅余北京、上海、广州、深圳四个。(完)
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