辨别限购松绑的3个认知误区
目前虽然众多城市加入了限购松绑的队伍，但此举对楼市的影响依然要保持理性的看法。一线城市加入限购松绑的几率不大；限购松绑只是避免了住宅市场的恶化，而非去库存的救命稻草；开发商要从盈利模式、产品营销、开发模式以及海外拓展等方面寻求突破，而不是坐等限购松绑的市场拉动效益。
在中国楼市大调整的时期，不同城市陆续放宽限购、限贷等举措已经不足为奇。尤其在救市呼声高涨的背景下，限购松绑在人们的思维中似乎与化解高库存、拯救开发商、缓解地方政府财政压力等相提并论，使得社会舆论对中国楼市未来发展趋势充满遐想。那么，限购松绑等举措对不同城市的效果是否一致？限购松绑将是楼市复苏的救命稻草吗？开发商应该如何理性看待限购松绑？我们从目前较为流行的三种认知误区谈起。
误区一：限购松绑将遍及所有城市
在“分类调控”原则的指导下，限购松绑已经在全国众多城市或明或暗地推行。不过，对于一线城市而言，鲜有利用限购松绑政策拉动当地楼市之举，尤其北京、上海、深圳皆明确表态“限购暂不变动”，此现象与一线城市的经济结构以及特殊地位具有重要关联。
以上海为例，今年上半年商品住宅市场成交量约为390.50万平方米，虽然环比2013年下半年下降42.90%，但是其成交均价环比2013年下半年上升5.20%，达到每平方米2.60万元。在此情况下，上海依然没有明确松绑限购，对于其中缘由，DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示：“首先，上海经济对楼市的依赖度较低；其次，虽然上海当前住宅市场的库存面积再次超过了1,000万平方米，但是由于上海住宅市场的需求潜力较为充裕，因此消化库存的能力相对较强；最后，上海作为一线城市和中国经济的龙头，在历次楼市调控中均起着重要的表率作用，，一旦其选择松绑，很可能被市场过度解读，甚至会对全国住宅市场的心态产生影响，因此上海限购政策的松动必然会慎之又慎。”
通过对上海楼市的分析，不难理解其他具有经济风向标性质的一线城市坚守限购的缘由，而从这点也可以基本判定，一线城市限购松绑的几率不大。
误区二：限购松绑能破解高库存难题
舆论对于楼市下行的感叹最早来源于杭州楼市的波动，毫无悬念，为激活楼市市场交易，杭州率先加入了限购松绑的行列。7月28日，杭州市住房保障和房产管理局正式发布消息，对主城区、萧山区、余杭区等地区的住房进行限购松绑。此政策调整为库存去化带来极高期待。那么，现状究竟如何？
据DTZ戴德梁行实时数据监测数据显示，截至7月29日，杭州市主城区住宅成交共85套，比7月22日上涨77%，比7月28日上涨31%，成交均价33,245元/平方米。余杭区共成交127套商品住宅，比7月22日上涨105%，比7月28日上涨131%，成交均价9,309元/平方米，价格整体波动不大。萧山区备案成交套数较少，共成交15套，成交均价11,174元/平方米，价格波动不大。
透过这些上扬的数字，DTZ戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光却有另一番见解：“杭州限购放开首日，由于主城区只放宽140平方米以上物业，故总体成交上涨幅度有限；除余杭区上涨幅度明显外，萧山区的后续成交状况恢复到限购放宽前的水平。因此，成交量的走势仍然有待进一步观察。此外，由于库存压力之大，购房者依然保持理性态度，成交量在短期内冲高后也将逐步回归限购放宽前的水平，且价格波动不会太大。”
以杭州楼市为观测，可以说，对于面临类似市场环境的城市而言，与其说限购放宽是让市场重新回暖、去高库存，还不如说是通过限购放宽避免楼市市场的继续恶化。
误区三：限购松绑将极大刺激楼市复苏
限购松绑能否成为楼市复苏的救命稻草？据DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务部数据显示，2011年至今，全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出销售面积约12亿平方米，全国潜在供应已过于充沛；相比于一线城市较为健康的库存去化周期，二、三、四线城市供应严重过剩的市场格局，将成为未来放松限购的主体。纵观DTZ戴德梁行监测的25个样本城市，2014年1-6月总体成交下滑幅度明显。
面对这种局面，DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼分析认为：“幅度有限的限购松绑将无法大幅度改善市场下行现状，全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。执行已久的限购、限贷、限外及限价令已使市场需求陷入略显惯性的疲弱及观望。”
对此，开发商已经很难直接通过利用调整市场供需的模式来影响市场，他们应该从盈利模式、产品营销、开发模式以及海外拓展等方面寻求业务上的突破。蒋尚礼表示：“目前，限购、限贷、限外及限价令对市场渗透十分深远，房地产市场交投短期内料将难以出现明显盘活迹象。为此，国内开发商要注重平衡企业利润率与现金回流速度，适度加快周转；在产品营销方面，新项目以首次置业和改善型需求为主，以此获得市场主流驱动力；还可以和其他有实力的企业进行合作开发；最后，通过成立海外事业部，试水海外房地产市场，开拓新的市场需求。”
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