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北京按新“普宅”标准缴税中小房企迎去库存良机

https://www.biud.com.cn 2014年10月08日10:32 家居装修知识网

虽然房产税征收年内起征的可能性不大，但是关于房地产的另一个税收政策却在“十一”长假之前出台。9月30日，北京市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。

政策一出台就受到了购房者的欢迎，同时，普通住房标准的调整也成为房产企业尤其是中小房产企业去库存的良机。

此次北京住宅认定标准调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体而言，五环内，单价39600元/平方米，总价468万元。北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374.4万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。

根据三部门联合发布的《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。

对比自2011年起开始执行的旧普宅标准，此次的新标准变化较大，主要体现在三方面，第一，对认定价格系数进行了一定调整；第二，取消了南北区域的区分；第三，在普通住宅认定标准中除了单价标准还添加了总价标准，在满足其他条件后，价格只要满足其一即可认定为普宅。

链家地产A5级置业顾问张海云对中华工商时报记者称：“我们没有接到任何关于开征房产税的通知，只是接到了‘认贷不认房’的通知，另外从8日开始对于普通住宅的认定有所调整，我们也要熟悉相关政策。”张海云表示，对于普通住宅的认定其实与大多数买房者没有太大关系，“首先目前中等户型房源比较多，选择140平方米以上的客户很少，其次新调整的普通住房认定是单价和总价满足一个条件即可，这样很多单价较贵的小户型学区房就可以免税。”市住建委表示，此次调整后，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。

北京房地产业协会秘书长陈志分析，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际，能进一步减轻百姓购房的税费负担；同时，简化政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。

业内分析人士认为，上次普宅标准的调整是在2011年底，随着房价近3年的上涨，普宅划定标准显得有些滞后，因此，此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动，属于正常的调整，调整后更贴近市场现状，保障刚需购房。虽然并不属于直接的调控松动，但普宅标准作为配套的税收政策，也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。

对此张海云表示赞同，她认为北京市普通住宅标准的认定以及契税缴纳标准进行调整后，虽然可能不会对市场和成交产生大的影响，但是对北京的近郊区域来说，尤其是北京五环以外的区域市场，购房者实际上会受益良多。“虽然目前还没有征收房产税，但是现在的成交价格以及房屋面积将来都会是缴纳房产税的依据，新标准的调整使普通住宅的范围加大，无论对于新房还是二手房都是利好。”

更重要的是，新的普通住宅认定标准将是中小房地产企业去库存的良好时机。同策咨询市场研究总监张宏伟分析称，通过普通住宅标准的调整，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，合理引导住房建设与消费，在某种程度上都有将利于消化日益攀升的市场库存。这也意味着将是中小房地产企业脱手库存的机遇，尤其是五环外的大户型开发商，单价与总价满足其一的政策调整将利于单价低而总价高的楼盘。“说得通俗一点，政策调整后单价高的小户型和单价低的大户型都将受益，未来开发商也可以参考这个标准设计户型，毕竟大家都不愿意买税费多的房子。”一位楼盘销售人员告诉记者目前主力户型为90平方米以下户型，政策调整之后120平方米户型将可能成为新的主力户型。

包括中原地产、世联行等机构人士指出，楼市依然处于明显调整过程中，预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，3季度以价换量去库存仍是主流。那么，中小房地产企业何不借着普通住房标准调整的东风放手去库存。