在市场与保障之间穿行：开发商受困“自住房”
北京自住房项目开发商面临的最大考验，不是波动的市场带来的风险，而是时间。分配时间的“拉长”，使许多开发商快速去存货的美梦落空。
一位不愿透露姓名的自住房项目开发商向21世纪经济报道记者透露，该公司有超过50亿的自住房存货待消化。尽管项目早已具备销售的条件，但复杂的分配环节阻碍了项目销售。“弃购”时有发生，而重新选房、犹豫不定的人群拉长了交易周期。
既决定不了将项目卖给谁，也决定不了销售价格的开发商，正眼睁睁地看着时间吞噬利润（财务成本随时间增加）。有此遭遇的不止一位开发商，北京几家国企甚至有更大量的待售自住房。
在自住房运行过程中出现的“插曲”，是很多开发商所始料未及的，但又似乎从过去的历史中有迹可循。
和时间赛跑的生意
某自住房项目开发商为了缩短资金回笼时间，起初并不接受混合贷款的购买方式。混合贷，是指购房人在申请购房贷款时，同时利用公积金贷款和商业贷款。如果能用混合贷，就可以按照最低额度缴纳首付款，还可以让一部分贷款享受公积金贷款的低利率。通常情况下，公积金放款时间为45天，商业银行按揭放款时间为15天，但混合贷款的放款周期有时会延长不止一倍。但迫于舆论压力，该项目最终可以使用混合贷的方式。
延长交易时间的不仅仅是因为贷款，频频发生的弃购成为更棘手的难题。正常情况下，一个自住房项目从开始网上申购，到最后摇号选房，中间大概要经历2个月左右的时间，然后，申购者要与数万人竞争名额，摇中了也可能因为没有选到喜欢的户型而弃选。一旦出现弃购，需要重新摇号。
对于开发商来说，从拿地到进入实际销售快则6个月，慢则一年以上。“这中间一旦出现市场下行，自住房的价格优势降低之后，申购者就会拿着放大镜来挑剔项目的缺点。”亚豪市场总监郭毅表示。
她进一步分析，受制于已确定的售价，开发商必定会充分控制自住房的开发成本，这造成自住房在地段位置、户型设计、配套建设等方面的诸多不足。今年上半年有段时间，部分刚需商品房项目低价入市，价格优势本已不太突出的自住房，再因品质问题备受购房者的质疑，从而致使弃购率居高不下。
现在已经出现申购人群不足以覆盖自住房项目全部房源的局面，但未售房源究竟是政府回购还是面向市场公开发售，并无定论。“如果推向市场，后续肯定还需要追加营销推广成本。”郭毅说。
在新格局下寻生存路径
截至9月30日，北京已推出48宗自住房地块入市，另有两宗自住房地块尚在挂牌售卖，即将入市。其中，3个项目房源已售罄，3个项目正在进行网上申购，2个项目申购结束待审核，15个项目审核结束待摇号，4个项目摇号待选房，其余项目处于待审核状态。
自去年11月北京首个自住型商品房项目恒大御景湾开始网上申购后，刚需客群逐步流向自住房市场，今年以来自住房项目的入市更为集中，造成北京刚需市场交易量快速下滑。
亚豪机构副总经理任启鑫观察到，年初商品住宅尚未出现调整迹象时，市价7折的自住房的价格优势得以充分体现，刚需人群要么选择申购自住房、要么持币观望，普通刚需盘的购房客户与自住房申购人群基本重叠，因此出现刚需盘购房客户迅速减少、成交下滑的现象。在此压力下，包括房山长阳、良乡以及通州台湖等部分刚需盘扎堆的区域，房价下跌幅度加快，由年初的25000-28000元/平方米普遍回调至16000-20000元/平方米，与自住房之间的价格差距开始不断缩小。但随着自住房价格优势减弱，购房者回流商品房市场，刚需盘市场占比重回3月水平。
前述自住房项目开发商和21世纪经济报道记者交流时表示，之所以拿自住房项目是因为，如果还想在北京的市场上保持一定的市场份额，必须参与自住房项目建设。自住房项目几乎全部为商品房项目配建。48个自住房项目的建设者中，既有国企也有民企，但更多是国企。不止一位参与自住房建设的开发商认为，自住房的分配制度需要完善。
北京市房协秘书长陈志早前在接受公开采访时指出，“自住房是调控逻辑下的产物，不是民生保障下的产物，是为平抑房价出台的。”早年为了平抑房价，北京市还曾大量建设限价房。相似的遭遇是，2009年第一批限价房摇号配售工作结束时，1.4万户限价房配售家庭中有2490户家庭放弃了选房机会，弃购率达到了20%。
相比参与政策性住房建设可能获得的融资便利，微薄的利润更易打击建设者的积极性。有些企业已经选择悄然离场。2010年北辰实业的净利润大幅下滑，主要原因是大量参与保障房建设。年报显示，2010年，北辰实现营业收入55.64亿元，同比上升14.76%，但净利润下降了65%至2.03亿元。这主要是由于北辰福第这个保障房项目的毛利率只有5%，同时，它的销售面积又在2010年占比66%。
许多房企并不拒绝履行社会责任，但他们同样也对自住房设计存在困惑和异议。常常“大声”说出想法的华远地产董事长任志强，在与21世纪经济报道记者交流时指出，企业在拿地时，既要竟争房价，还要竞争自住房数量，未来5年如果售卖自住房还要向政府上缴30%收益。在建设环节、分配环节上，自廉租房、限价房大量建设时未能解决的难题，现在依然未解决。
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