亦庄楼市赌局：房贷新政难成救“市”主
当亦庄林肯公园单盘销售已然超过百亿元之时，盘踞在亦庄南海子公园周边的一众大盘还在苦等着一次解套机会。2010年，当远洋地产第一次豪投48亿元将亦庄楼面推高至1.9万元/平方米高位时，亦庄楼市开始进入了一场漫长的赌局，前入局者希望后入局者给自己带来解套机会，结果是这场越做越大的局让万科、中信、融创、首开、方兴、保利以及城建等大佬难以脱身，2013年曾经高喊着亦庄西区“均价”誓冲5万元/平方米的豪言已不再，而今面对央行放松限贷的大好时机，亦庄的一众大佬是平手而退还是放手一搏让人有了无限猜想。不过正值楼市救市新政落地当天，融创旗下的紫禁壹号院以千万级的价位入市，似乎在说这场赌局才刚到酣时。
时机突然而至
“信贷新政”，对于亦庄西区的众多项目而言是一个值得期待的信号，特别是对在亦庄卖房子卖了四年多的中信新城销售员小张有着特殊的意义，因为当初他从热卖的林肯公园转投到亦庄西区这片热地，而中信新城在入市的四年中是亦庄西区快速发展的时期，但是当年1.8万元/平方米的楼面价并没有让中信复制菜市口中信城的神话，也没有给小张带来太多的惊喜。
9月30日下午国庆节的前一天，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）明确，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这对于亦庄而言可能是一个不错的解套时机。
“这个时间节点卡得很微妙，正赶上放假而且是下班之后发的，没有给项目调价的时间，要不‘十一’期间就要涨价了。”小张向记者直言。同时他向记者透露说，目前中信新城优惠价格在3.1万元/平方米左右，节后肯定会取消优惠，价格调整到3.5万元/平方米左右，跟周边项目持平。
同样，与其一墙之隔的枫丹壹号的销售人员也向记者表示，目前价格在3.4万-3.8万元/平方米之间，未来上调到上线很有可能。的确，在10月5日，记者走访亦庄西区目前在售的中信新城、枫丹壹号、金茂悦、万科金域东郡、海梓府5个项目，销售人员均向记者透露节后北京执行细则落地后项目肯定会调价的信息。特别是金茂悦的销售人员向记者强调，“如果在10月31日之前签约还可以享受一定的优惠折扣”。同时万科金域东郡的销售人员也向记者表示，作为区域内的惟一一个小户型产品，节后涨价的可能性非常大。
涨价是事实还是一种销售手段，目前虽然难以判断，但是我们可以看出在沉寂了大半年的楼市中亦庄无疑是一个重灾区，在高价地大量库存的重压下，亦庄真的有涨价的勇气吗？
亦庄敢涨价吗
就在记者走访亦庄楼市的前一天，位于顺义新国展区域的中粮祥云销售员打来电话称，目前项目推出的大户型平墅产品为300-500平方米，价格为1.5万元/平方米起，而目前区域住宅类产品的价格在2.3万元/平方米左右。一个是非常成熟的高端区域中央别墅区，另一个是新兴的高端区域，无论在配套还是氛围上，亦庄都很难与中央别墅区相提并论。那么在新政出台的短期内亦庄有涨价的勇气和底气吗？
根据亚豪机构向记者提供的一份从2013年10月到2014年9月亦庄成交量的监测报告显示，今年7、8、9月亦庄整体成交额为1.67亿元、1.48亿元、1.51亿元，这与开发商动辄四五十亿元的拿地金额形成了鲜明对比。
“我们来亦庄看房已经持续了半年多了，前后来五六趟了，一直没有下定决心，虽然开发商规划很好，有学校、有公园、有商业，但是总觉得缺少居住的氛围，而且主要是价格相对较高，南边的房子卖这个价格感觉不值。”在海梓府的售楼处门外，一位购房者跟记者交流时表示，在他心中3万元/平方米的价格比较符合预期。
此前积累的大量库存让亦庄的楼盘涨价缺乏底气。以中信新城为例，这个从高位拿地后就赶上了限购的项目，从期房卖到了现房，销售速度一直不快。如2013年11月26日，中信新城14号楼上市了96套房，而至今只签约了5套，同样13号楼的72套房至今也只销售了13套。
“亦庄西区的库存量太大了，而且未来还有7块地等着入市交易，对于新政亦庄最好的选择就是加快卖房，涨价估计不是短时间内可以完成的。”一位业内人士向记者坦言。
击鼓传花的游戏
选择新区域进驻敢于拿高价地对于很多企业而言就是一场击鼓传花的游戏。
龙湖拿下孙河地块，泰禾高位接花，最后中粮入局解救了大家，直到如今中粮孙河项目还没有动静，结果节前孙河准地王流拍。拿地正在变成一场赌局，前入者希望后来者高位接棒，但是如果没有呢？那将是一场必输的局。在过去的两年间这样的事情频繁发生，从孙河到东坝再到台湖再到西局以及陷得最深的亦庄。
当远洋、中信、方兴、融创在大力布局亦庄，把低价不断推高的时候，首开与住总的联合体以接近6万元/平方米的天价高位接棒，一举入市解救大家。现在摆在亦庄西区众多开发商眼前的是还有7块地没有出让，它的价格将决定整场赌局的胜败。
在亦庄的售楼处沙盘边上的最显著位置上，各个项目全摆放着一张土地成交价格示意图，向每一位买房人明示着“亦庄的地价不断走高，其他项目的拿地价格全比我们高，因此我们的定价并不高”，同时也在说明未来的房价走高是必然的。
记得今年初，记者曾经走访过亦庄板块，当时市场正处于降温前期，整个亦庄板块还洋溢着美好的憧憬，当时中信新城的负责人曾向记者表示，在项目西侧的中信府未来的价格将在8万元/平方米以上，而今区域内传言该项目的售价可能会定在5万元/平方米左右。
今年1-9月亦庄楼市成交数据一览
统计期间 数量（套） 成交均价（元/ 平方米） 金额（亿元）
2014年1月 238 33597 9.15
2014年2月 296 27230 7.46
2014年3月 317 28305 9.27
2014年4月 152 31597 5.23
2014年5月 219 30177 6.05
2014年6月 74 28911 2.01
2014年7月 50 31162 1.67
2014年8月 45 31612 1.48
2014年9月 46 29469 1.51
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