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楼市寒流引发地价下行国内大型房企逆市“抢地”

https://www.biud.com.cn 2014年10月10日09:01 家居装修知识网

“十一”黄金周前夕发布的房贷新政并未立竿见影。最新数据显示，黄金周期间，大部分城市楼市成交量尚未回暖。全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后，9月再次扩大跌幅，市场下行趋势未改。

低迷态势已经从楼市传导到土地市场，9月多个城市土地成交量价双降。记者了解到，随着土地市场逐渐形成短期内的价格洼地，北京、广州、南京等城市大型房企开始加大抄底力度，针对一些高性价比地块展开“抢地大战”。

低迷

土地市场下行明显

研究院近日发布9月北上广深等10大城市土地市场成交数据，土地市场延续了8月降温趋势，且降温速度加快。数据显示，9月，10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。5月以来，土地成交建筑面积同比均为负增长。且9月环比、同比跌幅分别较8月大幅增加67.8和41.5个百分点。

9月，10个典型城市土地出让金收入358亿元，环比下降32.7%，同比下降79.4%。当月土地出让金收入环比、同比降幅同样明显增加。研究院研究称，商品房市场成交低迷，在土地市场上的体现更加明显，土地成交总量大幅下降，出让金收入自然难有提升。

综合来看，2014年1至9月，10个典型城市土地出让金收入为6149亿元，与2013年同期相比下降15.4%，较2012年同期增长88.8%。

值得注意的是，9月，一线城市土地成交建筑面积为363万平方米，环比下降22%，同比下降64%；成交均价为6381元/平方米，环比上升5.9%，同比下降18.5%。“9月一线城市土地成交面积仍然大大弱于去年同期，成交均价也出现下降。市场持续降温，‘金九’不再。”亢亚娟说。数据显示，9月，上海、北京、广州、深圳土地成交建筑面积同比增幅分别为-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中广州、深圳降幅较上月明显扩大，北京变化较小，上海降幅有所收窄。

与一线城市类似，10大城市中其他6个二线城市土地成交建筑面积637.9万平方米，环比下降61.8%，同比下降71.5%；成交均价1976元/平方米，环比上升32.7%，同比下降52.7%。二线城市土地成交建筑面积已连续三个月同比下降，且降幅扩大。

机会

土地市场下行与楼市低迷息息相关。研究员说：“总体来看，9月10个典型城市土地交易量和出让金收入降幅均明显扩大，主要是因为今年9月商品房市场并无太大起色，所以土地市场继续降温。”

中国指数研究院1日发布的《2014年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，9月，全国100个城市住宅均价连续第5个月环比下跌且本月跌幅扩大。整体来看，全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后再次扩大跌幅，市场下行趋势明显。

尽管“十一”黄金周前夕发布的房贷新政引发市场热议，但从最新的黄金周楼市成交数据来看，市场尚未对新政的利好立即作出明显反应。

根据中原监测的40个重点城市的数据显示，今年“十一”黄金周七天商品住宅成交表现并不理想，处于2010年以来最低位，环比降幅为35%，较发布“限购令”的2011年也下降了4%。且各线城市均降幅明显，一线、二线及三四线城市环比降幅分别为27%、47%、26%。

中原地产的首席分析师张大伟认为，房地产市场整体下行，销售受压，土地市场亦由热转冷。持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场，土地市场也相应迎来价格洼地。

成交的价格也显示土地市场正在进入价格洼地。9月，10个典型城市土地成交均价为3575元/平方米，环比增加43.8%。

“9月的环比大增与出让地块的起拍价较高有关。不过，成交均价同比下降33%，土地成交均价已连续四个月同比负增长，且降幅有所扩大。”张大伟认为：“部分城市的土地价格已经开始出现下调迹象，预计一二线城市的土地价格后续也有望出现调整。”

价格洼地逐渐显现

抄底

房企上演“抢地”大战

在张大伟看来，土地市场进入低谷，为房企补充土地储备创造机会。“从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将会增多”。

9月28日，北京市曾出让海淀中关村环保科技示范园、石景山刘娘府和朝阳孙河乡等三宗经营性土地。其中，海淀和石景山地块分别由北京威凯建设发展有限公司和北京德俊、奥宸联合体竞得，两宗地块合计规划建筑面积为17.4万平方米，成交总价为51.7亿元。

记者了解到，当日成交的地块中，石景山刘娘府地块吸引了京投银泰、城建和方兴联合体、世茂、保利和首开、龙湖、融创和绿城联合体、万科和金地以及中水电联合体、远洋和奥宸联合体共8家出价单位前来竞拍，最终远洋和奥宸以49.17亿元的合理价格上限，异地建设1000平方米保障房的代价竞得，溢价率达到49%。

9月29日下午，广州集中出让位于荔湾、天河、番禺和花都四区的13宗地，总出让起始价达146.02亿元。其中，广钢新城第二批推出的6宗地块是此次拍地的重头戏。该6宗地块总起拍价为111.21亿元，各宗地块起始楼面地价约14000元/平方米。

据悉，当天竞拍环节共吸引了万科、越秀、方兴、深振业、北大资源、保利等21家房企参拍，其中还有个别企业甚至持有两个号码牌。

最终，共有10宗土地成功出让，总成交价达155亿元，其中广钢新城6宗地块占了122亿元。另有三宗地块流拍。在广钢新城地块挂牌之初，曾有广州市场人士认为，继花地湾地块、龙溪附近的高尔夫地块之后，该地块将引发房企间的激烈竞争。

广州房地产的市场研究人士赵卓文认为，广钢新城地块的出让已成为今年下半年广州楼市风向标。数据显示，1至9月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，广东下降11.3%，广州下降逾30%，土地市场也随之变冷。但赵卓文认为，广州市场在下半年已经发生了明显的改变。“广钢新城土地出让的结果，可以让业内把握当前市场的温度”。

“十一”黄金周前夕，南京土地市场也迎来了今年难得一见的“抢地之战”。9月28日，备受瞩目的南京南站G51地块进入现场竞价环节。最终，万科经过33轮竞拍以总价15亿元拿下，楼面地价高达10273元/平方米。据悉，这是南站板块地价首次突破万元，同时也是万科自2012年首次进入该区域以来的第四次拿地。

业内人士告诉记者，今年以来房地产市场整体下行，在新建商品住宅成交疲软，房企销售业绩不佳的大背景下，提高周转率，加快库存消化速度是开发商现阶段主要的战略发展目标。“很多房企在淡市拿地的也主要是针对一些高性价比的地块”。

中原地产市场研究部统计的数据显示，9月，远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企拿地总额173亿元，成为最近半年来单月额度之最。张大伟认为，拿地节奏可以看出企业对未来市场的判断。最近部分城市土地价格的下调，加上各地救市政策的叠加，预计土地市场在降温半年后，部分企业可能会加大抄底拿地力度。他认为，一二线城市土地市场的竞争将更加剧烈。