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央行救市提振信心成交反弹尚待时日

https://www.biud.com.cn 2014年10月10日10:06 家居装修知识网

京华时报制图吴尚楠

节前最后一天，央行出手“救市”，从“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同时明确首套首付三成，房贷利率7折，业内人士称，这一松绑政策将刺激楼市回温。记者调查十一期间的楼市发现，该政策对市场参与双方的态度产生了直接的影响，部分犹豫不决的购房者开始“出动”，房企对市场的判断也有了新的变化，甚至部分房企还被传出涨价的传闻。不过，从目前的统计数据来看，成交量并没有明显的反弹。业内称，央行松绑信贷政策后，各地市场因为处于假期，体现出的市场表现不一，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，信贷松绑对市场的影响将逐渐显现。

京华时报记者桂瑰邢飞

央行重启“认贷不认房”

刚刚过去的十一假期，王小姐并没有出行，而是选择了带家人看房，记者在通州某楼盘遇到她时，她已经看过了三个同区域的楼盘。与此同时，已经在燕郊有一套房的老刘也在积极地排号，准备再入手一套燕郊的房。

半个月前还绞尽脑汁吸引客户的北京台湖某楼盘表示，前来主动询问的购房者突然多了起来。位于顺义东北六环外的首创尚派国际，10月2日售楼处开放时，到场的客户之多完全超乎销售人员的预计，携家带口、熙熙攘攘的盛况，已经许久未在售楼处见到了。位于京西南方向的华银天鹅湖项目仅十一前五天就销售了1.2亿。而这些，不过是十一北京及周边楼市的一个缩影。

9月30日，央行出台的信贷政策松绑让一直处于观望中的购房者开始步入“购房大军”，仅从十一长假期间新房与二手房市场看房的情况看，信贷松绑对市场信心的提振作用“立竿见影”。

节前的最后一天下午，中国人民银行网站发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，而具体操作办法则由金融机构根据风险情况自主确定。同时，通知还要求对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，须按照首套房贷政策执行。这意味着，从“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同时明确首套首付三成，房贷利率7折。

“从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺时应势。”亚豪机构市场总监郭毅说。她表示，此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。房贷政策放松后，首次置业的刚需人群又可以享受到利率优惠，购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。而对于改善型购房者来说更是重大利好，卖掉旧房再买新房依然可以享有首套购房的30%首付、7折利率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。

不过，从目前的统计数据并没有呈现出明显的成交反弹，中原地产的统计显示，国庆7天，北京网签数据新建住宅为538套，二手房住宅签约56套，合计签约594套，相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。

中原地产首席分析师张大伟认为，央行松绑信贷政策后，各地市场因为处于假期，体现出的市场表现不一，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。长假期间，新建商品房，二手房，热度都有提高，但政策的影响还要看后续落地的细则。

□市场表现

北京楼市：市场继续复苏

中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天，北京网签数据新建住宅为538套，二手房住宅签约56套，合计签约594套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期，整体看楼市企稳的迹象非常明显。

国庆期间北京只有两个项目开盘：首开常青藤于10月7日开盘，在开盘一小时后热销2.5亿，去化达到九成。10月1日开盘的利锦府，则以关注改善需求的104-130平米精装修高档公寓产品为主，此次开盘共推出82套房源，均价49000元/平米，去化一般。其他未开盘的在售老项目，整体到访与签约都比之前有所上涨。

由于网签数据相对滞后的原因，黄金周期间产生的网签数据并不等同于实际成交情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。

张大伟表示，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。北京二手房市场价格降幅在今年上半年超过之前市场预料，在实际市场交易中，大部分购房者都会发现，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。

京畿楼市：悄然升温

十一假期的最后一天，记者在三盛·国际城的售楼现场看到，众多购房者携家庭成员共同前来，在看房的同时，体验三盛地产集团举办的“蓝精灵嘉年华”。据工作人员介绍，国庆的几天里，他们先后接待了两三万人，“不少是来看房的，我们这房子相对也比较便宜，离北京也很近。”

据记者了解，该项目此次推出的住宅产品为类独栋、联排、叠拼三种产品，并通过赠送地下室、前后花园、露台等大面积空间，受到购房者的关注。“他们现在卖的是一期，项目体量又很大，第一期的价格肯定不会太高，买了肯定赚了。”一位看房者表示。

另外一个位于京西南的大盘华银·天鹅湖国际生态医养健康城也表现不俗。这个以养老为立项准则的项目，瞄准的是北京日渐增加的养老人群，按照国际医养标准，将3000平米社区医院、700平米康复理疗中心、27000张养老床位作为社区的基础配置，受到养老人群的关注。据该项目的相关人士介绍，十一期间来访量和成交量都比较乐观，10月1日-7日累计到访1000余组，销售额近2亿。政策对消费者心理影响较大，购买信心增强。之前的9月27日，该项目开盘推出了近400套房源在开盘仅1小时就被抢购一空，销售额达3.5亿元。

另外，位于燕郊的西大门、燕顺路板块桥头堡位置的汇福悦榕湾也受到了购房者的追捧。据记者了解，汇福独家引进了家乐福和万豪酒店，希望将悦榕湾打造为燕郊新的城市中心，为燕郊市民提供一座市中心“一站式”便利消费场所。据该项目的相关负责人介绍，十一期间，该项目每天的排号都在100多个左右，截至目前，该项目的排号已经达到了2000多组。

□心态变化

开发商：营造买房紧迫感

“是否涨价要看具体项目，不过，随着政策落地，购房者信心的提振，继续降价的现象就会少很多了。”北京某项目负责人表示，信贷新政的出台，势必会对房地产企业的定价策略造成影响。

北京在售的多个项目销售人员向记者表示，在十一黄金周期间，来电咨询和来售楼处看房人数明显增加，“我们项目预计10月中旬推出200多套新房源，10月至今登记人数已经超过400组。”通州某项目销售人员向记者表示。

记者在调查中发现，尽管没有出现明显的涨价现象，不过，在不少项目售楼处，销售人员在向前来看房的购房者宣传时，借“要涨价”影响购房者预期，营造买房紧迫感，成为管用的宣传手段。

一位地产研究人士表示，按照新的认定标准，符合条件的二套房购房者，不仅首付可以降低，且利息成本相当于下降了40%。由于实际购房成本明显降低，房地产项目可以通过价格调整来弥补此前的利润损失。

链家地产分析师张旭认为，相对于二三线城市而言，北京等一线城市对于政策的变动会更加审慎，由于一线城市需求量庞大，为了保证市场稳定，当前限购放松的可能性极小，对于两套及以上住房的贷款放松政策也并未惠及一线城市，使得投资性需求仍将受到抑制。但利率的进一步松动和限贷的放松将使首套及合理改善性需求受到极大鼓励，需求入市积极性提高，市场成交回暖的情况下，不排除四季度一线城市部分热点区域房价出现止跌回升的可能性。

购房者：吃了一颗“定心丸”

希望在通州买到一套合适房子的王小姐告诉记者，之前也一直想买，但不知道什么时候出手合适，“我怕我刚买，房价继续往下走，转眼可能几十万都没了。”

不过，央行的新政给王小姐吃了一颗“定心丸”，在王小姐看来，如果在这个政策出台的时候还不买，可能就真的买不上了。“我跟我家人也商量了一下，我觉得现在的房价不低，但是和高的时候相比，也不算高，还是有回落的，反正我们也不可能买到谷底的价格，现在差不多是该出手了，我朋友也都这么认为的。”

记者在通州某楼盘的样板间里停留的20多分钟里，5拨购房者先后前往看房，这与之前记者在该楼盘看到的景象迥异。事实上，记者所在的楼盘为了吸引客户，在过去的几个月里，先后多次降价，但效果也并不明显，而从十一的看房量来看，回温的迹象已然显现。

与王小姐一样着急买房的老刘先下手为强，已经在燕郊某楼盘排上了号，“我自住，不是投资，给我儿子买的，还能落我孙子的户口，我判断后面房价还得涨，趁现在赶紧买。”据老刘介绍，他买的楼盘现在售价8500元/平方米，“以前市场好的时候，燕郊房价都突破一万多了，现在这个价格还行，比较合适。”

在媒体工作的韩小姐则利用长假，马不停蹄地看了一套又一套二手房。“我想在东三环十号线沿线买一套200万元以内的小两居，这些天一直在看，但我动手晚了，合适的房源太少，有些后悔没有听朋友的话早点着手看房。”在劲松区域从事二手房交易四年之久的小谷（化名）则告诉记者，十一期间看房量增势明显，“除了十一休息了半天，这些天基本没休息，看房的人一下多了不少，都是因为央行的政策来的。”不过小谷告诉记者，“因为价格比较低的房源在8月、9月消化得差不多了，这些天看房的虽多，但立刻拍板成交的却不多。”

□分析

易居中国执行总裁丁祖昱：不会出现全国普涨的现象

从整体市场情况来看，受到限购放松、限贷放松两轮政策调整的积极影响，成交量从9月下旬开始回升，黄金周期间继续出现明显上升。政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振，之前的年初市场“一夜之间”的下滑，除了自身供需问题之外，也在于消费信心极度衰竭，使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升，给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心，这部分积攒了大半年的需求，将成为四季度市场回升的主力军。不过值得注意的是，很多城市自身的供求矛盾并不会因为信心的改变而彻底解决，市场要持续健康稳定的增长，还取决于其内在供求关系的改善。因此这一轮房地产市场的回升并不会像前几轮那样出现猛涨现象，更不会出现全国普涨的现象。

融360金融搜索平台信贷专家徐瑾：中长期难改楼市长期低迷走势

央行重新确定首套房认定标准，短期内有助于释放被此前“认房又认贷”所压制的自住房和改善性需求，预计会提升10月房地产市场成交量。但是，中长期来看，并不乐观，或难改楼市长期低迷走势。首先，此次新政更多的是放权给市场。但对于首套房首付30%的标准并没有下调，而是重申最低7折优惠利率，最终决定权仍在银行。基于目前楼市风险偏高和房贷收益偏低的考量，商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次，大幅放开二套房贷，影响有限。因为当前房价处于高位，特别是二三线城市积累了较大风险。再则，房产税预期将至，将大大挤压楼市投机需求。值得注意的是，对于目前仍限购的一线城市，二套房并没有放开。一线城市领涨，进而引发其他城市跟涨的情形几乎不可能重现。第三，可能进一步引发购房者观望情绪。央行此次松绑限贷，大大超出市场预期。但可能适得其反，一方面央行希望促使低迷的房地产迅速复苏；但另一方面，此举可能给市场放出更加恐慌信号。对于购房者来说，央行此时大度出手，足以看出楼市的低迷，从而更加谨慎，并继续观望而不敢轻易入市。

中原地产首席分析师张大伟：信贷松绑政策对市场影响将逐渐体现

因为网签数据大部分城市滞后实际市场一线成交起码两个星期以上，所以目前的签约数据实际反映的是9月上半月市场成交情况。但从国庆期间购房者心理调查看，部分需求已经害怕再次踏空开始看房入市，预计在后市各地细则落地后，成交量有望明显复苏，但反弹的幅度依然要看信贷额度及信贷价格的变化。整体来看，楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

伟业我爱我家副总裁胡景晖：四季度为置业好时机

未来一段时间，受央行继续坚持稳健货币政策和定向释放流动性政策的影响，商业银行仍然难以获得央行的全面注水，其对于按揭贷款优惠利率和投放的实际执行也将相对受限。在此情况下，虽然四季度宏观楼市成交复苏、库存消化速度增加将可以预期，但市场价格由于购买力依然受限，预计短期内楼市难以出现反弹，房价暴涨的可能性不大。尽管商业银行依然看重风险考量，房价暴涨的可能性微弱，但由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的进一步落实，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业好时机。