首页 > 装修资讯 > 楼市“换挡”步入新常态

楼市“换挡”步入新常态

https://www.biud.com.cn 2014年10月10日10:56 家居装修知识网

“十一”黄金周前一天，央行与银监会发文对房贷政策松绑，在限购松绑未能带来预期效果、楼市渴望进一步救市政策的时候，这无疑是剂强心针。但从黄金周各地楼市成交状态来看，市场对救市政策的效果观望情绪依然浓厚。不少业内人士表示，与过往三次楼市调整不同的是，今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求，而非政策调控，而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。尽管政府可采取放松限购或限贷等措施，但这只是可以缓和房地产下行带来的冲击，以往一救市楼市就狂飙的状态或难再现，楼市已进入一种“新常态”。

今年5月以来，习近平总书记提出关于中国经济要适应“新常态”这一重要表述，引发了各界的高度关注，越来越多的人用这一概念来分析和解释中国经济。“新常态”已成当前最热的经济关键词，所谓“新常态”，从字面上看，就是不同以往的、相对稳定的状态。这是一种趋势性、不可逆的发展状态，意味着中国经济已进入一个与过去30多年高速增长期不同的新阶段。

目前中国经济不是景气循环周期的下行区间，而是经济增长阶段的根本性转换。中国经济增速迎来换挡期，从高速增长期向中高速平稳增长期过渡。经过黄金十年的高速发展，楼市也在经历“换挡”回落。那么楼市的“新常态”是什么样？前些年全国房价总体性持续上涨的局面眼下已被打破，中国楼市高歌猛进的“黄金十年”宣告结束渐成业内共识，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

强行干预政策将逐步退出舞台

在种种期盼和猜测当中，央行的救市政策突然而至，比预期的力度还大，不少人又开始担心，这样的救市会不会导致2009年楼市暴涨的景象重演？在当前楼市回暖乏力且多种政策刺激均无效的情况下，放开限贷无疑会减少观望、提振成交量，但想楼价如2009年那样暴涨恐有难度。

2008年，金融危机席卷全球之际，为了抵抗危机、保增长，我国推出了4万亿经济刺激计划。增发的货币涌入房地产行业，随后几年大规模的信贷投放量导致房价飙升。时至今日，却不具备促使房价暴涨的条件。最主要的原因是，经济环境大背景已经改变。过去十年楼市高速发展，让很多人尝到甜头，于是全民以极大的热情投入到房地产市场中去。

但楼市的供求状态渐渐因持续的大规模开发而改变，逐渐由量变导致市场质变，2009年房价暴涨的直接原因是供不应求，因为2008年金融危机导致2008年、2009年房地产投资低迷，一度负增长，2009年开始大量信贷资金涌入楼市，需求剧增，从而导致房价暴涨。而当前全国范围内，供过于求已成定局，今年以来“千方百计去库存”成为各房企的首要任务。所以，从供求关系来看，房价暴涨的条件还不具备。

虽然经济增速换挡回落，但纵观调控政策的思路，也已经大大改变，如2009年那样扩大信贷规模的“强刺激”政策在退出舞台，保持稳健的货币政策，适当采取定向、微刺激的方式成为主流。

放松限贷之后，势必会释放出大量的潜在购买力进入楼市，而购房者对于房贷的需求将会倍增，在维持当前需求平衡尚有困难的情况下，如果信贷投放量不随之增长，银行将难以满足暴涨的需求。在经济新常态下，以市场化手段调节市场将成为主流，对市场强行干预的政策会逐步退出舞台，仅仅放松限贷但没有其他政策辅助的当下，虽然楼市成交量会有所回升，但是想要彻底扭转房地产市场的颓势乃至促使房价如2009年一般暴涨，动力明显不足。

此刻入市是赚是赔还真说不准

“十一”长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款执行首套房贷款政策。

这突然而来的消息，令开发商及想入市的买家都认为这是国庆置业的“大礼包”。诚然，利好是绝对的，尤其是对于已经拥有了一套住房的又想贷款买楼的换房族而言，入市的门槛确实一下降了一大截。而且，这也确实是让楼市回归市场化的具体表现。不过，对于寄望于买楼投资的群体而言，恐怕还需要谨慎预判一下楼市的走势再作打算为好。

毕竟，直到“十一”之前，整个楼市都还处在一个下行通道上。目前，大部分开发商关注的焦点就是如何去库存。根据亿翰智库预估发布的今年1~9月典型房企销售业绩榜单显示，前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%，个别企业的完成率甚至不到50%。单就广州(楼盘)住宅市场而言，网易的统计数据也显示，截至目前仍有1900多万平方米的库存。巨量库存压顶之下，房地产企业尤其是上市的房企的重任显然是积极提高成交量、降低库存。跑量之下，难免楼价或将继续下行，此刻入市是赚还是赔还真说不准。

与此同时，还需要关注的是，不动产登记早已启动，房产税、遗产税也一直是“达摩斯之剑”高悬头上，何时落地同样是未知数。但可以肯定的是，一旦楼市异动，价格飙升惹民怨的话，开证房产税那就是大概率事件，那也就意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高，投资客究竟还有多大的获利空间呢？温州(楼盘)炒房团的彻底消失其实就已经是一个最典型的例子了。

有经济学家预判认为，由于宏观经济增长速度放慢，因此限贷放松后，银行也未必就敢随便注水。而原来限购所产生的虚拟“房价还会涨”的心理，如今已经被真实的下跌心理所替代，因此，就算全面取消限购，房地产业也不会像5年前那样疯狂了。

不会重演“V形”反弹

如果说今年楼市有分水岭，那可能在7月和10月出现，7月开始自呼和浩特(楼盘)正式发文放松限购，松绑态势席卷全国多个限购城市；10月则是央行国庆送礼，放松限贷。当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济增速从高速向中高速调整，房地产业也进入了结构调整的“新常态”。

多个城市限购与限贷松绑，是否会复刻2009年楼市报复性反弹呢？这恐怕是中央对房地产调控“新常态”做法的最大担心。专家认为，避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购、限贷并不是关键点，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等需求巨大的一线城市外，其余城市取消限购和限贷并不会重演2009年的“V形”反弹。

广州市地产人士认为，这次只是提供政策利好，并没有辅之以4万亿，而且房贷利率优惠7折在目前情况下不太可能出现，农行国庆节前执行首套上浮5%的政策，节后执行首套上浮2%的政策，稍稍下调了上浮幅度3%，与央行提出的7折利率相距非常大。故此，在没有资金泛滥和贷款利率宽松的条件下，放松限贷或限购不可能颠覆楼市“新常态”。

新常态最好“少折腾”

“前两年开始限购，后来又限贷。好不容易楼价终于开始走低，各地又取消限购，然后又说贷款也要放开。楼市政策就跟橡皮筋一样，一时涨一时缩，我觉得老百姓对政策已疲惫，等到真要换房时当时政策是怎样就怎样吧。”记者在近日和亲友谈论到房地产市场时，发现各位街坊最大的愿望都是“少折腾”。

和几年前不同的是，随着房产总价上升，以及各种理财产品投资渠道的增加，投入过大产出一般的房地产产品，在大家心目中“只涨不跌”的形象已经改变，再加上担心以后开征房产税以及交易环节的税费，已经越来越少人因为纯粹想投资而选择购买房产。

随着这10年来的房地产市场风起云涌，一个又一个政策的出台，放松收紧，再放松再收紧，老百姓们也被折腾得疲惫不堪。原先因为害怕一个政策出台或者一个政策退出而急忙买房，又或者急忙卖房，甚至为了购房名额而假离婚假结婚等闹剧更是层出不穷。

结果发现，折腾来折腾去自己实在也没占到太多的便宜，甚至还会偷鸡不着蚀把米。楼市新常态，还是政府的归政府，市场的归市场吧。