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济南楼市成交反弹在望疯狂飙升恐难现

https://www.biud.com.cn 2014年10月11日14:56 家居装修知识网

　　继 2008 年“三率齐动”最大尺度的救市政策之后，信贷方面出人意料得宽松政策，在“银十”前夕发布。尽管大批潜在购房者在突如其来的利好面前，来不及改变休假计划加入购房大军，由此导致国庆黄金周市场成交情况并未出现全面好转，但预期已然扭转。分析认为，当前的市场形势与5年前已明显不同，尽管政府救市力度空前，但楼市已不可能再上演2008-2009年的狂飙突进。

　　对绝大多数“221”型家庭来说，孩子几乎就是全家人的一切。盯紧孩子，也就看好了父母们的钱袋子。刚刚过去的国庆黄金周，济南楼市就上演了这样一幕：各楼盘纷纷将目光盯上了“熊孩子”，使出浑身解数吸引家长带着孩子去项目过节，生生将7天国庆长假变成了“儿童节”。

　　在王舍人片区，天鸿万象新天斥巨资举办了为期一个月的山东首届万人童话之旅，萤火虫长廊、斑斓蝴蝶谷、侏罗纪恐龙展、奇幻动画乐园、儿童游乐城5大板块从10月1日起正式接纳前来游玩的孩童，也为项目带来了超强的人气。

　　在长清区，中建·长清湖组织了“七彩长清湖、十一我当家”系列活动：10月1-2日，将济南少儿频道的《老爸你最赛》摄制现场搬到了项目现场；3-7日，携手星期8小镇为小朋友们打造“儿童大型主题嘉年华”；“国学七天乐”则让孩子们体验到了国学的魅力。据了解，整个长假中建·长清湖共接待客户3000余人，赚足了眼球。

　　世茂天城国庆举办的国庆嘉年华活动上，蛋糕、笔筒、立体拼图等DIY活动以及职业体验嘉年华，同样让孩子们玩得不亦乐乎。

　　就在国庆长假前夕，央行与银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房贷认定及开发商融资等做出“大尺度”调整。

　　按照上述通知，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍；拥有1套住房并已结清房贷，再贷款买房，执行首套房贷款政策；拥有2套及以上住房并已结清房贷，又申请贷款买房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；此外，银行可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　而在支持开发商融资方面，通知要求银行合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　中原地产市场研究部总监张大伟第一时间在微信中评论说：“最感性的理解相当于，全国46个城市松绑限购5次。这一政策出台后，基本就是除了4个一线城市以外，楼市将处于无调控状态，历史最松。”至于对未来市场的影响，张大伟表示：“从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。”

　　2008年，为了“拯救”房地产市场，国家也曾出台相应的政策。在4万亿货币放水大背景下，大量资金进入房地产市场，老百姓也争相购房保值，由此带来了2008-2009年全国房地产市场的高歌猛进和房价的持续飙升。

　　在经济学者马光远看来，这一次“完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比2008年的房贷政策都要宽松”。不同之处是，这一次没有4万亿投资。

　　对百姓来说，最关心的问题无疑是政策在推动楼市加快去库存的同时，会不会像2008年那样让房价水涨船高。在央行、银监会上述政策出台后，媒体不断爆出开发商酝酿涨价的传言，在一定程度上引发了购房者的不安。前不久刚买了房子的叶小姐告诉记者，自己幸亏趁开发商降价订了房，要是晚一点，可能就享受不到开发商的优惠了。据她介绍，身边几位准备买房但尚未出手的朋友，“这几天也着了慌，从假期后期起就开始四处看房子了”。

　　不过，在分析人士看来，如今全国房地产市场形势与5年前已明显不同，即便成交出现比较大的反弹，房价也不会再疯狂上涨。最大的变化是，整个市场的供需状况已由当年的供应短缺转变为严重供大于求。与此同时，在经历近年来持续调控后，民间资金进入住宅投资市场已大大减少，多数银行也将房贷视为鸡肋，大举投放甚至大量打折投放的可能性并不大。

　　以济南为例，2009-2013年5年间，全市累计新增新建商品住宅供应量为2525.39万平方米，同期销售面积为 2125.22万平方米，5年净剩约400万平方米，接近5年平均销售量。数据显示，截至今年6月，88个主力住宅项目商品住宅存未售量约695万平方米，按去年月均销售62.78万平方米算，未售存量全部卖掉至少需要11个月。而从6月到年底这一段时间，还有300万平方米以上的新增供应量。如以今年 1-8月平均不足50万平方米的月均成交量计算，全部卖完需要20个月左右。

　　分析人士认为，从楼市供需状况及现有政策看，即便新的政策带来成交的明显反弹，房价也不会出现大幅上涨，但不排除具体项目此前推出的优惠政策会逐步取消，急需住房的“首置”、“首改”购房者适时出手抄底，不失为理性的选择。