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房贷新政地产商“画饼”难“充饥”

https://www.biud.com.cn 2014年10月13日07:46 家居装修知识网

国庆节前夕，央行正式发文松绑限贷，强调各银行应优先满足居民的首套房和改善型住房的信贷需求。

央行在《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确的指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；而对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。而在已取消或未实施“限购”措施的城市中，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。此外，银行还可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。此外，央行还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，定向投放房贷。

央行出人意料地在这个时间节点宣布放开限贷，其刀锋所向值得深思。在笔者看来，央行此次松绑限贷，关键词就是三个字“改善型”。在这个文件没有出台之前，国人向银行申请贷款购买改善型住房也就是俗称的“二套房”时，央行要求首付款的比例不得低于40%，而各地银行在具体执行二套房首付款比例时，一般要求首付款比例在60%，例如南昌市就要求二套房首付比例为70%，而且二套房贷款利率一般为基准贷款利率的1.1倍甚至更高，这使得国人意欲通过银行贷款来购买二套房基本成为泡影。当然，央行原先为何出台如此严厉的二套房贷款政策，主要是为了抑制资金过多流向房地产行业，避免房价被过度炒作。

时过境迁，房地产行业经历了黄金十年的高速发展之后，在进入2014年之后出现了“歇歇脚”的势头。统计显示，今年8月份，列入房价重点考核的70个大中城市中，有64个城市的房价出现下跌。面对房价下跌和新房销量的节节下滑，近年来，持续依赖“土地财政”的各级地方政府叫苦不迭，使出浑身解数力保楼市。原先实施新房限购政策的46个城市中，纷纷放开新房限购，如今只剩下北上广深这四个一线城市尚未放开新房限购。

不过，各地纷纷放开新房的限购政策之后，期待之中的买房人依然难觅踪影，黄金周期间，记者在西安市看到，林立在西安三环内外的新楼盘，纷纷打着“限购放开不涨价，楼市回暖不捂盘”的横幅吸引买房人。不过，来售楼处看房的人寥寥无几，这让原本认为限购政策放开后会引发一波购房潮的地产商叫苦不迭，一致发出“拿地就能赚钱的时代已经一去不复返了”的哀叹。在限购放开依然难以摆脱新房销售窘境的背景下，地产商力逼地方政府出台新的措施刺激新房销售，只是地方政府能够做的用于拯救楼市的招数基本已经做了，实在是没有潜力可挖，唯一能够刺激新房销售的只有放开二套房限贷政策，引导银行主力资金流入新房销售市场，而这个政策的放开并不是各地政府能够左右的，只有寄希望于央行了。

于是乎，眼见取消限购政策依然无法拯救低迷的楼市，各地政府纷纷上书央行，希望央行能够放开二套房限贷的政策。9月份公布的8月份全国经济数据显示，工业增加值同比增长6.9%，创出68个月以来新低，房地产投资增长同比减少13.2%，连续7个月下跌。低迷的经济增长数据也让央行坐立不安，如果任由楼市继续低迷，今年的经济数据难看将成定局，本着“两害相较取其轻”的原则，央行松绑限贷的政策就这样出炉了。

按照新的二套房房贷政策，付清首套房房贷后，购买二套房的房贷将比照首套房房贷政策的执行，这无疑大大减轻了国人购买二套房的经济成本，刺激了潜在买房人的购房欲望，看上去的确很美。中原地产项目部总经理黄韬表示，央行房贷新政对房地产市场将有利好的作用，未来新房成交会更加活跃，房产商也会积极出货，成交量会上升但不会暴涨，价格还是以保持稳定为主，因为这只是将之前收紧的政策放松而已。这一调整会更加符合金九银十量升价稳的预期，但房价不会上涨那么快，因为目前的货量仍然比较庞大，还是会以走量为主。民生证券首席宏观研究员管清友表示，认房不认贷如期兑现，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

一石激起千层浪，央行松绑限贷，让业内专家和地产商欣喜异常，尽管是在国庆黄金周期间，很多财经媒体纷纷闻风而动，对此事大评特评，评论大多对楼市后市走稳抱有谨慎乐观的态度。不过，依笔者看来，央行此举与其说是救市，不如说是画饼。难以在短期内对楼市回暖起到实质性作用，只是对楼市的中长期走势起了稳定军心的作用。

我们知道，从2004年到2013年，楼市经历了高速发展的黄金十年。在这个楼市发展的黄金十年中，购房人申请通过银行贷款购买新房多是从2005年开始，从2008年到2010年进入加速阶段，贷款期限以20年到30年居多。我们假设，国人购房从2005年申请首套房贷款，贷款期限为15年，以此计算，还清首套房贷款的时间为2020年。也就是说，到了2020年，已经在2005年通过银行贷款购买首套房的购房人在还清银行贷款并准备购买二套房时，才有望享受到央行此次公布的限贷新政，而对于大多数在2010年才出手买房的国人来说，要想享受到央行的限贷新政，还得等上15年。这样看来，央行此番看上去很美的松绑限贷新政，不是画饼又是什么？

当然，央行此番松绑限贷，对于股市中走势同样低迷的地产股来说，无疑是一个可以大炒特炒的机会，但是对于地产商而言，要想摆脱目前新房销售举步维艰的窘境，指望央行再度出手恐怕没有希望了。截至10月7日的统计数据显示，“金九银十”这个新房销售的传统黄金旺季，不考虑如今死气沉沉的二线城市和三线城市新房销售的窘境，就连北京和广州的新房销售量也同比减少40%。由此看来，央行画出的松绑房贷的“大饼”要想喂饱饥肠辘辘的地产商还有好长的路要走。