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丁祖昱：限贷放松看起来很美

https://www.biud.com.cn 2014年10月13日09:51 家居装修知识网

9月30日，央行、银监会下发了关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知规定，拥有一套并结清相应购房贷款的家庭，购买二套房可享受首套房贷政策，并重申了贷款利率下限为基准利率的0.7倍。之后，各银行纷纷表态将落实执行。限贷放松的一片热火朝天景象与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。在这当口，我反而要泼点冷水，因为最核心的资金来源问题并未得到解决，上半年银行限贷，一方面是因为政策，另一方面确实也没有贷款额度了。银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。而这个问题不解决的话，今天贷得越多，明天压力越大！

政府对银行资金问题并不是一无所知，而且这次还给出了一个解决方案。本次通知中的第三条提出，鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。MBS是指金融机构把自己所持有的缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房抵押贷款设立为资产包，由证券化机构以现金方式购入，再以证券的形式出售给投资者。截止今年上半年，我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性，如果考虑之后的再次证券化，流动性将源源不断。这貌似已经解决了流动性问题。

但这完全是政府的一厢情愿。央行、银监会不会真以为我们的金融市场已经像美国一样成熟了吧。事实上，目前中国连一个住房抵押贷款二级市场还没有形成，MBS显然还只是停留在纸面上。据说今年7月，中国邮政储蓄银行发行过相关产品，虽然我没有详细了解，但即使有，也就是一种尝试。按照一般的规律，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，没有个10年8年很难走上正轨。像美国的MBS从上个世纪70年代发展至今也已经经历了40余年。更重要的是，要实施MBS，需要一个受政府支持的金融机构，来作为“枢纽”平台。在美国，这样的平台功能是由“两房”来实现的(房地美与房利美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，主要业务从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者)在中国“两房”还只停留在专家的建议报告中。

今天，MBS在中国没有制度、没有流程、也没有平台，别人讲巧妇难为无米之炊，更不用说现在连个锅灶都没有，后续工作怎么展开呢？别看这段时间限贷放松热闹一阵，等到资金枯竭，银行就又不知道该怎么办了。也许明年春节前后，又将是一轮资金紧张的关口，要贷款的现在抓紧办理！

补充阅读：

房利美(Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房利美的主要目的是盘活银行资产的流动性，把银行的按揭贷款买过来，再转卖给其他投资者，跟美联储的作用差不多。

房地美(Freddie Mac)，即联邦住宅贷款抵押公司，是第二大的美国政府赞助企业。商业规模仅次于房利美。1970年由国会成立，总部设在华盛顿，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房地美公司属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，其主要目的是盘活银行资产的流动性，开拓美国房地产贷款的二级市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。

2007年底，全美抵押贷款支持证券(MBS)余额达到6.6万亿美元。其中，房利美和房地美担保债券为4.1万亿美元，吉利美担保债券为0.4万亿美元，私人债券为2.1万亿美元。1990至2007年期间，MBS发行年均增长率为11.3%，但MBS余额构成有了很大变化。得益于这十年的飞速增长，私人MBS由5.1%增长至31.9%，吉利美MBS由37.5%降至6.8%，房利美和房地美MBS由42.6%降至38.7%。