房贷新政催热楼市 广州改善型需求将获释放
2014年三季度，国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。不过，随着央行在国庆节前出台“认房不认贷”新政，长假楼市迎来一波成交热潮。
业内人士认为，三季度虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。而信贷政策调整后，改善型购房者等“刚需”购买力得以提高，今年四季度市场成交或将接近去年水平。
市场 房贷新政催热国庆楼市
9月30日，央行出台房贷新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。
与此同时，央行明确提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款(MBS)支持证券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
受到这一“重磅炸弹”影响，国庆假期各地楼市的购房人流明显增加。尽管从官方网签的数据来看，国庆期间的网签套数并没有大幅增长，但据业内人士称，由于网签数据往往具有滞后性，假期成交增长未必能体现出来。
而来自开发商和中介的数据则显示，今年国庆假期楼市成交套数纵使依然低于去年同期，却已经达到甚至超过了2012年同期的水平。更有业内人士分析，考虑到央行政策需要各大银行逐步落实，未来释放的改善型“刚需”可能将在今年四季度乃至明年一季度的市场成交数据上集中显现。
有广州开发商透露，黄金周到场人流比预计增长50%，成交情况也比预期表现要好。某开发商旗下两大豪宅项目，国庆期间平均每天接待客户几百人，特别是下半周成交反弹明显，成交量同比已翻倍。而保利广州董事长余英更是在黄金周结束时立刻在微博上宣布：“十一”7天，保利地产广州销售15亿元，平均每天卖100套房子，保利在全国范围内更是7天“进账”近70亿元。
在北京、上海、深圳等其他一线城市，房贷新政对购房者预期的影响也同样明显。
据链家地产市场研究部统计，“十一”长假期间，虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月份增加25.3%。而上海易居研究院数据显示，10月1—10日，上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米，同比减少了22.3%，但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。深圳“十一”期间多数楼盘的到访客户量明显增加，开盘项目的成交也都有所提高。
影响 “还清当首套”刺激买家入市
满堂红市场研究部高级经理周峰分析，“9·30央行新政”肯定会刺激改善型客户积极看房，在广州市内尚未入市的准买家当中，至少有一半是带有换房意识的，且大部分已还清上一套房的贷款，这批客户受制于“穗六条”，只能一边看房一边等待。
根据满堂红市场研究部把2013年全年和2014年前三季度通过本公司促成的二手住宅买卖个案按付款方式进行对应分类。2013年和今年前三季度的二手买家都有一个共同特征，二次购房的客户采取一次性付款的比例，比首次购房客户采取一次性付款的比例要高，今年前三季度该比例更达到58.0%。
“从表面上看，改善型客户在资金调配上似乎相对较灵活，但这不代表二次购房的客户不需要银行贷款。”周峰说，2013年11月“穗六条”实施后，二次购房的首付款比例提高到七成，而银行在实际操作中，更可能把对应物业的评估价作“技术性调低”，从而令贷出的比例只有两成或更低。采取纯商业贷款或组合贷款作为购房手段的二次购房客户比例，从去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信贷市场的紧张情况，也体现了二次购房客户所面临的窘迫境地。
“只要地方银行能按新政策执行相应的‘还清当首套’原则，改善型准买家入市的机率便会大为增加。”周峰表示，但值得注意的是，今年剩余的两个多月里，多数银行的信贷额度已不多，能给予改善型客户以基准利率及首付款比例四至五成已是不错的“待遇”，要地方银行给予首付三成及0.7倍的优惠利率，恐怕得等到2015年1月方可实现。
“因此除非能对限购政策进行适度放松，否则今年第四季度的广州二手楼市成交量仍旧难有明显的触底反弹，二手楼价在短期内更难以转头向上。”周峰说。
预测 大中城市“翘尾”行情可期
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于央行新政刚刚出台，各个城市银行政策细则尚未落地，在节假日期间执行还未能到位，国庆假期仍算是“过渡期”。随着央行新政细则在未来1—2周内在各个城市银行的逐步落地，其对于全国大中城市楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。
张宏伟分析，从“首套房贷认贷标准”调整对于大中城市楼市的影响来看，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10%—15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动全国大中城市楼市成交量逐步复苏和好转。
“利率下降对大中城市楼市影响有一定的滞后性。”张宏伟表示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3—6个月出现成交量复苏与好转的行情。当第四季度首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市将开始有明显的好转趋势。
他指出，部分城市“金九”楼市因为月底开发商集中开盘入市已经开始在低位小幅反弹。尽管截至目前还没有出现趋势性回升，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来，但是随着央行新政落地，一线城市代表的大中城市楼市市场交易量会呈现出逐步回升的态势，年底大中城市楼市“翘尾”行情可期。
不过，对于二三线城市来讲，则不一定有一线城市楼市表现的那么幸运。张宏伟认为，“首套房认定标准”调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激“买涨不买跌”行情出现的作用，导致市场供不应求再现，比如合肥、南京、苏州、南昌、石家庄等城市。●记者 牛思远
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