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购房者备了案房权证办给开发商？

https://www.biud.com.cn 2014年10月14日14:31 家居装修知识网

李建华展示购房付款收据。

购房时，签了合同，开发商没备案，购买者自己到房管所备案。时隔几年，昔日烂尾楼盘终于交房。可是，房管所却将房权证办给了开发商。这起商品房售卖纠纷发生在洪雅县，直至10月13日，购房者李建华仍处于“收房难”的奔波中。

近日，在接受华西都市报记者采访时，洪雅县房管所长付正康回应称，李建华手中的“备案件”确出自该所，不过那仅仅是草稿。“李建华如何备的案，他心里清楚。我们所里有内鬼……”付正康说。

成都律师石军认为，开发商与李建华之间的商品房买卖合同有效。洪雅房管所在明知“已经备案”前提下，将“争议商品房”房权证办给开发商，其作为有违规之处。李建华可起诉洪雅房管所，向后者索赔“收房难”所造成的经济损失。

借贷纠纷开发商“以房还款”

截至10月13日，李建华尚在服刑期间。2011年，因犯非法吸收公众存款罪，洪雅县法院依法给予“判三缓四”，并处罚金20万元的处罚。尽管如此，李建华还是要为自己“收房难”奔波着。备案的商铺位于洪雅县青衣路上，位于“怡洲江景”楼盘的一、二层，面积2920平方米。2008年之前，该楼盘开发商另有其人。2008年，眉山建宇房产开发有限公司（以下简称建宇房产）接手开发。

据洪雅县住建局未公开材料显示，“怡洲江景”楼盘系建宇房产、眉山前进建筑有限公司（简称前进建筑）开发承建。前进建筑法人代表黄成禄，系建宇房产法人代表黄波之父。李建华称，2008年，建宇房产与他签了借款合同，总金额为695万元。后因建宇房产无力偿还借款，2008年9月和11月，经双方协商，这笔借款转为购买“怡洲江景”一、二层的房款。

李建华所持《商品房买卖合同》显示，一层合同购买人为李建华，二层合同购买人为詹红玲。一层建筑面积1360平方米，单价每平方米5080元，总价款为690.88万元。二层建筑面积1560平方米，单价每平方米为3200元，总价款499.2万元。两层楼出卖人均为建宇房产，用途为商业。还款方式均为分期付款。从建宇房产出具收款收据看，按期付金额与合同约定时间、金额完全吻合。“詹红玲与我是朋友关系，我们之间有约定，詹红玲购买的二层，实际购买人为我本人。”李建华说。

楼盘停工

开发商做出清偿处理

不过，让李建华意外的是，2009年4月初，当他前往建宇房产售楼部，交付第三期购房款时，发现该项目已全面停工，工地现场空无一人。“那片工地停工，是因为开发商涉及了相关案件被调查了。”李建华说。

据了解，出现这样的状况，系建宇房产和前进建筑两公司管理混乱、投资盲目，以及外部金融环境影响，导致两公司资金链断裂，债台高筑。怡洲园系房产项目因此发生严峻问题：一期土地证被抵押；三期及怡洲江景项目在建中搁置。

2009年9月，眉山官方派出工作组，展开调处化解工作。通过4年来的工作，调处工作基本完毕，三期及怡洲江景项目成功完成修建。两公司所涉及的债权人，除李建华，均与开发商按照统一清偿方案，达成抵偿协议。对于李建华与建宇房产的纠纷，开发商也按照统一清偿方案，依照比例为其预留了足额房产作为清偿物。

“这期间，我因犯非法吸收公众存款罪，被警方调查。当时，有人曾出面，要我同意这个清偿方案。”李建华说，所谓足额清偿物为11套房和13个车位。2920平方米的商业楼层，变为11套房和13个车位，李建华认为，其应得合法利益“严重缩水”，他拒绝接受。

李建华称，与建宇房产签订商品房买卖合同后，获悉开发商未到房管部门予以备案。2009年8月4日，他带上所有合法资料，来到洪雅房管所，依照程序申请备案，并获得了登记。“我心想，有合同，还有备案，我只要补足尾款，我买的两层楼，就应该是我的。”

“收房难”房权证已办给开发商

不过，事有愿违，自2011年起，李建华踏上“收房难”之路。

2011年，怡洲江景项目恢复修建。李建华遂向建宇房产、洪雅房管所发出情况说明，要求前者接收尾款并交房，要求后者维护其合法权益，确保交易安全。不过，三年过去了，李建华不仅收房未果，而且在今年10月，他再次得到准确消息：怡洲江景一、二层的房权证，已由洪雅房管所办给了开发商建宇房产。

李建华认为，一二层商品房本由其合法购买，且已形成买卖事实关系。房管所怎么会在“已备案”的情况下，将房权证发给开发商。他多次找洪雅县房管所和县住建局，得到答复竟是：他与建宇房产之间，属经济合同纠纷，政府部门无权过问。至于房权证颁发给开发商的理由，上述两部门没有给予合理答复。

“我的房收得到吗？”李建华心里没底。开发商：手机停机联系不上

面临收房难尴尬，李建华也曾多次致电开发商——建宇房产法人代表黄波及其父亲黄成禄，不过，前者手机已停机，后者手机则长期处于关机状态。

13日，华西都市报记者通过李建华提供的手机号，尝试与黄波和黄成禄取得联系。多次拨打后，黄波手机号一直处于停机状态，黄成禄手机则一直关机。另据曾与黄成禄有过交集的知情人士透露，因洪雅怡洲园系列案，黄氏父子已经破产。回应

房管所：备案属草稿，所里有“内鬼”

9月28日，在洪雅县房管所，该所所长付正康回应了李建华的诉求。

付正康证实，李建华所持“备案件”，确实出自该所。同时，在他办公桌上的手提电脑里，也有存档。不过，这仅仅是一个草稿件。

“草稿件的意思是，我们记录了，我们晓得了。”付正康说，不动产买卖有严格备案登记制度。按照规定，备案登记须由开发商在签订商品房预售合同后30日之内，持所有合同原件到房管所办理。而李建华和詹红玲所购不动产，建宇房产并未到房管所办理备案登记。李建华无自行备案资格，对于其提出的“已经备案”说法，房管所不予认可。

李建华是如何成功备案？又是如何获取了这份备案件，且加盖了县房管所公章的？

“李建华的备案渠道，我不知情，当时我还没有上任房管所长。用了什么渠道，李建华自己心里最清楚。”付正康说，洪雅县房管所人员调动非常频繁，谁是当时的经办人，他尚未调查清楚。

对于李建华的“备案件”，付正康直言，房管所里有“内鬼”，否则，李建华不可能得到这份“备案件”。那么，付正康是否会“揪出内鬼”呢？面对记者的追问，付正康没有回应。

另据付正康介绍，建宇房产持有的“争议房产”的房权证，的确是该所办理给建宇房产的，这主要基于一份会议纪要，证已发给建宇房产了。“不过，还缺失多个材料，建宇房产正在补齐中。”律师说法

购房者可向房管所索赔

成都律师石军认为，依照房地产登记的相关规定，洪雅县房管所给出的“李建华无自行备案资格”说法没错。同时，建宇房产通过获取房权证，率先确定了怡洲江景“争议房产”物权。因此，依照法律规定，建宇房产对“争议房产”具有优先拥有权。李建华要想获得“争议房产”，可能很困难。同时，无论李建华的“已经备案”程序是否合法，这份“备案”确系洪雅县房管局所登记。程序是否合法，属房管所内部管理问题，与李建华本人无关。据此，引发这场争议的责任主体在洪雅县房管所一方。“从目前后果看，洪雅房管所的作为，已给李建华造成损失，他可依据相关法律规定，通过司法途径，向房管所索赔。”石军律师建议说。

华西都市报记者梁波摄影报道