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购买二手房:签订合同要看细则认清房屋产权性质

https://www.biud.com.cn 2014年10月15日16:31 家居装修知识网

　　近日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空，涉50余城“兴麟系”房产中介崩盘，超2亿元购房款“蒸发”。二手房交易应该注意些什么？如何通过中介顺心买到二手房？记者采访了柳州市部分城区法院的法官，请他们通过相关案例给读者做个提醒。

　　签订合同要看细则

　　案例：邓女士在柳邕路某小区拥有一套住房，2013年12月，邓委托柳州市某投资公司代为销售上述住房。今年2月，该公司与赵女士签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以63万元出售给赵女士。当日，赵女士向该公司支付购房认购金2万元（此款于办完所有过户手续时冲抵房款）。之后，赵通过房管部门查询发现，上述房屋并非该公司所有，于是要求解除合同并返还认购金。某投资公司同意解除合同，拒绝返还认购金，最终酿成诉讼。4月，法院一审判决某投资公司返还赵女士认购金2万元。

　　支招：购房者在签订购房合同时应仔细查看合同细则，明确双方权利和义务。二手房不同于一手房，购买时应该更加注意，特别是涉及三方条款的问题时，购房者应特别注意。容易引起争议的条款主要出现在房地产合同的补充协议和附加协议，购房时需对这些补充协议加倍小心；保存好购房的各种书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章；如果交房时房产不符合要求，应拒不接收，遇到不懂的条款应及时咨询相关专业人士或者律师。

　　“意向金”协议无效

　　案例：2012年2月，市民李先生准备购买一套二手房，并通过柳南区某房屋中介公司，看中柳邕路的一套住房。但是，中介公司称，因为看中这套房屋的人比较多，如果李先生真心要购买这套住房，就要先签一份《房地产买卖意向协议书》，并支付1万元“意向金”。李先生没有犹豫，次日就与中介公司签订协议书，并支付1万元“意向金”。后来，李先生通过朋友打听到这套房屋之前刚有老人去世，于是，放弃了购买上述房屋的想法。中介公司却拒绝退还1万元。李先生遂诉至法院。最终，法院判决双方签订的《房地产买卖意向协议书》无效，中介公司应退还李先生1万元。

　　支招：部分中介公司不与买方签订正式的居间合同，采用《房地产买卖意向协议书》要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”。一旦中介公司收到该笔费用后就会利用它牵制委托人，使其不得不签订买卖合同。同时中介在卖方不知已收取意向金的情况下，再与卖方“侃价”，收取差价。因此，“意向金”不可交，《房地产买卖意向协议书》也不能签。

　　认清房屋产权性质

　　案例：60岁的张女士准备在柳州市区购买一套房屋。经中介公司介绍，她相中东环大道某处租约房。2011年9月，双方签订了一份协议，约定张以12万元购买该处租约房。按照协议要求，张将8万元预付给中介公司。不久，该租约房实际承租人阿宾反悔，房子一直未能交付。张某只好与中介公司签订补充协议，约定：中介公司退还张4万元，另外4万元由于中介公司已交给阿宾，所以要等阿宾退给中介公司后再退给张。然而，张某多次催索房款未果，向鱼峰区法院起诉，要求中介公司退还4万元并支付利息。最终，2013年2月，法院下达判决，由中介公司退还张某购房款。

　　支招：法官提醒，房屋买卖中，买方签约前应实地了解房屋居住条件、物业收费和相邻关系，看有无抵押、租赁或被查封等，交易前要严格检查身份证原件，然后履行相关手续。其次，买方应及时到房管部门验明房产证和产权情况。房产证是证明所有权的惟一凭证，没有房产证的交易存在极大风险。

　　“违约”条款细斟酌

　　案例：2013年9月，市民韦先生在柳州市一家中介公司看中一套二手房，并交了2万元认购金。不料，半个月后，中介公司却称韦先生违约未按时交首付款，不退还2万元认购金。韦先生认为，自己已经准备好了首付款，只是中介工作人员未指明如何支付，而且合同中也没有指明交到哪里。韦先生将自己的遭遇反映到工商管理部门，工作人员查看韦先生与中介公司签订的合同后很快就发现该份合同相当不规范，属于单边不平等合同。该份合同约定，韦先生若违约，要承担被扣2万元认购金的责任；中介方若违约，却只需要退还认购金，而不承担赔偿责任。这就是只享有权利不承担义务，显失公平，是典型的霸王条款。工商管理部门责成中介公司将2万元认购金退还给韦先生。

　　支招：在中介公司制作的格式合同中，往往会设定“房地产买卖合同的签约期限，如果买卖双方在约定期限内不能签约，那么就必须承担违约金”的条款，但是又规避应尽义务，比如房屋是否已有产权证、是否存在共有人，房屋的必要居住使用条件等。一旦买卖方因诸多分歧不能按期签约，中介公司就会索取违约金。因此，建议购房者看到合同中有“违约金”的字眼，一定要仔细斟酌，咨询相关法律人士后再签合同。

　　定金具有双重担保

　　案例：2012年3月，刘女士向柳州市某中介公司交付购房定金3万元，购买位于航岭路某楼盘的一套商品房，定金收据的备注中注明了具体房号。因中介公司收取定金后没有及时签订协议，而且要求刘女士变更购买另一套房，刘不同意。之后中介公司将刘女士所定房屋卖给他人，定金也不予退还。刘女士将该公司诉至法院，要求返还双倍定金赔偿。

　　支招：定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。在商品房销售合同纠纷中，卖方收取定金仅出具定金收条而未签订任何合同，导致后来双方是否违约难以查清的，应当由收取定金方承担相应合同约定不明的后果，房屋被另外转卖的，由收取定金方承担定金责任。据《南国今报》