不轻信利好走量为上 改善楼盘未见涨价潮
“低开一万，五折买四环”，近日，一则地产广告引起业内震动，南四环改善型楼盘中冶德贤公馆“惊爆”36000元/平方米超低价入市，而南四环沿线楼盘均价大多保持在50000元/平方米左右，而京南几个地王项目楼面地价都在4万元/平方米以上，低于“面粉价”的“面包”出炉，自然引发多方关注。
房贷与普宅新标准的利好似乎在改善型楼盘市场并没有表现得太过突出，但相当一部分项目卖得好是毋庸置疑的。经过太多次动荡之后，房企们已然“宠辱不惊”，“走量快跑才是硬道理，市场仍然在混沌中，”一房企操盘手如是说。
市场不轻信利好以价换量仍是主题
“现在已经不是一个利好就能决定市场的时代了，”中冶德贤公馆营销负责人宋翔华在接受北青报记者采访时说。
位于北京中轴龙脉与南四环交汇处的德贤公馆，被人们认为是目前南城在售楼盘中位置和品质最好的，五大公园环绕，自然景观自不必说，7600亿城南行动计划、第二机场建设强势助推又使该地块有很多“故事”可讲。8月，项目尚未入市时，开发商给出的未来售价在45000元/平方米左右。那为什么两大利好相继推出，价格却未水涨船高呢？
宋翔华告诉北青报记者，当初定价基本是参考周边房价以及预估未来地王价格核算出的，45000元/平方米处于一个相对中档偏高的价位。而在执行过程中发现，楼市观望情绪非常浓，不拿出价格上的诚意买房人根本不买账。由于是纯新盘，定价空间可以调整，因此开发商决定开盘时以36000元-43000元区间价格入市。
“36000元/平方米只是起价，一二层或顶层才有这样的价格，朝向、户型均好的房源价格大概在41000左右。虽然9月30日房贷新政出台，有项目借机涨价，但我们认为这样一来价格是上去了，但销售速度会减慢。楼市经历了一年多的冰封期，存量盘太多，以价换量才是硬道理，因此我们决定按照既定价格入市。”宋翔华说。
无独有偶，借着两个利好的“东风”，望京名盘臻园(楼盘资料) 顺势推出一批房源，短短国庆长假七天销售7个亿，终以36亿元领跑前三季度房地产销售榜单。而在这七天之中，价格也未见明显涨幅。
经济型别墅市场也迎来小高潮。十一期间龙湖好望山(楼盘资料) 实景园开放，吸引了3000多位意向客户到场，单日认购9套，而价格一直保持新政前水平。龙湖北京公司营销总监王勐表示，随着市场小高潮的到来，他们正在准备今年最后一次加推。
虽然受益最大改善盘未涨价原因
据专家介绍，此次房贷新政最大的受益者，是购买第二套房的家庭，即所谓首次改善型需求。此前，第二套房首付要六成，贷款利率至少上浮20%，现在首付降到三成，贷款利率最低可以到基准利率的70%（能够执行还要看银行方面）。如果顺利执行的话，其中的差价，相当于房价降了20%。
但大多数业内人士，包括很多开发商都认为楼市不会就此全面逆转，2009年的暴涨难以实现。
北京房地产协会秘书长陈志说，主要原因在于：其一，宏观经济不稳定，此次利好本质上还是要保护整体经济，开发商只是再次搭上便车。如果宏观经济不好，房地产很难一枝独秀。
其二，目前房地产市场的主要目标仍然是去库存。
其三，现在买房的投资成本远高于2009年，而且房产税仍“虎视眈眈”提醒着人们，别最终买得起房却养不起。
借利好涨价？开发商玩不起的赌局
“别看国庆期间没涨价，只是开发商还没有缓过劲来，未来一定会随行就市。赶紧出手，没看很多公司已经发内部文件，要求调整价格吗？”某售楼处销售员在向前来咨询的买房人进行“政策指导”。
就在国庆期间，网上转了一些所谓的“房企文件”，有几家全国知名房企宣布即将涨价。此事引起买房人猜测，认为2009年房价暴涨的一幕将再现，后来虽经证实是假消息，但恐慌情绪却再度蔓延。
的确，有一些“性急”的开发商酝酿涨价，赌2014年10月以后的楼市，会像4万亿救市之后的2009年那样猛然暴涨。但大多数开发商则认为，当前楼市的主要任务是去库存，暴涨的可能性不会超过10%。很多购房者还在犹豫观望，开发商一宣布涨价，将会彻底寒了买房人的心。
“其实，房贷新政和普宅标准降低实际对楼市的影响并没有想象中那么大。目前改善型人群，尤其是首次改善者数量就那么多，而楼盘的供给量太大，供需比基本平衡，市场不会发生太大动荡，倒是限购如果一旦解禁，那才是真正报复性反弹的开始。”王勐说。
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