“公积金新政”落地没那么美

  10月1日起施行的取消限贷新政，以及配套施行的首套普通自住房按揭利率最低可打7折举措，已双双实施半月有余，但全国楼市并未立马形成新政所暗暗期待的购房热潮。

  一招不成，再施一招。前天，央行、财政部、住建部联手颁行公积金新政，试图对温度依然偏冷的楼市再添“一把火”。

  公积金新政最核心的“新”有三条：第一条，职工只须连续足额缴纳公积金6个月及以上，欲购买首套普通自住房和第二套改善性自住房的，即可申请住房公积金贷款；第二条，“公贷”发放率低于85%的设区城市(地级市)，可适当提高首套普通自住房“公贷”发放额度。其政策意图是把沉淀量过大的公积金余量赶到房贷市场中来；第三条，各省市之间实行公积金缴存异地互认和转移接续。

  如果把取消限贷视为对楼市的“微刺激之一”，那么不妨再把公积金新政视为“微刺激之二”。若换个议论角度，把“微刺激之一”当成企图撬动楼市的一根撬杠，那么“微刺激之二”形同第二根撬杠。一根撬杠撬不动，如今两根撬杠一起发力，楼市说啥也该升温了—开发商、房地产中介、依附于前两者的房地产写手众口一词这么说。

  然而，事情恐怕未必如开发商和房地产中介想像般美好。笔者无意与开发商和房地产中介唱反调，提出此疑问，建立于对公积金新政可能产生之功效客观冷静的据实分析：

  公积金新政之一的确很“实惠”，受惠对象主要是购买普通自住房的职工，一是有更多职工有了申请公积金贷款之资格，二是按揭利息压力稍稍有所释放。由于申请公积金贷款的职工只能购买普通住房，而普通住房并非各地开发商所积压房源之大头，所以对开发商减库存很难起到“雪中送炭”之奇效。另外，在按揭贷款总构成中，公积金贷款的比例通常只占到1／4左右，在众银行已将房贷视为“鸡肋”的情形下，光凭“1／4撬动”而试图将潜在刚需转变成现实刚需是不切实际的。

  第二条看上去挺“美”但很难落地。从全国看，国内342个公积金管理中心的绝大部分，公积金发放率不足存量的50%，意味着全国至少有2／5的存量公积金被闲置在地方政府的公积金账户里睡大觉，于是就有一批学者反复向政府呼吁，要求政府提高公积金发放比例。其实，提出呼吁的学者们明显不接“地气”，殊不知，公积金大量“积压”只是账面表象，事实是没有哪个地方的公积金被真正闲置着，它们早被地方政府挪用为政府投资项目的中短期额外“周转金”使用—由于公积金利率极低，把公积金作为“周转金”使用，对地方政府特别划算。一言以蔽之，要想催促地方政府主动纠错，把被长期挪作它用的公积金真正用到该用的地方，光凭“两部一行”发个文件，其权威性远远不够。因而，第二条对刺激楼市的作用也十分有限，实难被市场所高估。

  第三条讲各省市之间实行公积金缴存异地互认和转移接续。开发商、房地产中介及雇佣的房地产学者，立即将这一条解释为，省与省之间的公积金存量从此可以互相调剂使用，简言之，公积金在全国范围内可以通过“减涝抗旱”方式用到“不够用”的省份。这完全是对舆论的有意误导，因为公积金属于典型的归缴纳者个人专有的货币资产，有《物权法》和《公积金管理条例》在上面罩着，政府咋敢冒大天之大不韪做出公然违法之事来。事实是，对第三条惟一正确的解释是，职工从甲地流动到乙地，过去在不同地方分头缴纳的公积金不能转移接续，现在允许转移接续了，即公积金政策变得人性化了，其主要受益对象仍然是刚需购房职工，至于开发商等最多是有所间接受益罢了。

  (作者系财经评论人士)

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