房贷证券化上正轨需8至10年 央行被指画饼充饥
时隔多年，MBS(住房抵押贷款支持证券)重新出现在公众视野，这项看似能为银行盘活更多存量资金的政策给楼市复苏带来了无限潜能。
央行、银监会此前联合发布通知，提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力，明确鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
据《华夏时报》记者了解，央行9·30新政后，目前已有几家银行加快了筹备相关发行工作。此外，多家银行在MBS的研究、发行领域也开始投入更多精力。
不过不少银行业人士坦言，由于国内缺乏做大MBS的相应市场机制，目前银行发行MBS只能停留在小规模的尝试阶段，如要借此实现增加住房贷款发放的功能，则须后续相关机制的建立以及更多实际利好政策出台。
短期难见利好
相较于以往在信贷方面的政策，此次央行9·30新政从资金供给的角度，为金融机构筹集按揭资金、盘活存量房贷资金、扩大房地产业的资金来源提供了解决方案，手段包括MBS以及REITs、中票等。
“实际上，我们银行内部对MBS一直在研究，也做过相应的发行方案，但因为只是作为我们全产品链上的一小部分，规模并不大。”某股份制银行投行部负责人告诉记者，此次9·30新政之后，对MBS的研究发行将会提速。
具体而言，MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息转移支付给MBS的投资者。
在9·30新政出台后，有媒体报道，交通银行拟发行个人住宅抵押贷款支持证券(RMBS)。对此，交行相关人士告诉记者，交行此前对RMBS一直有研究，即使准备发行相关证券产品也是出于自身需求，与央行新政关系不大。
此外，记者也咨询了四大国有银行及多家股份制银行，部分房贷投放量多的国有银行和商业银行都表示有兴趣，但还没有开展相关动作。
“不过作为我们银行来说，推动MBS的动力是收益，如果收益达不到，又存在市场风险的话，这类业务很难做大规模。”上述股份制银行投行部负责人指出。
招商证券分析师丁文表示，从此前国内已发行的MBS产品来看，发行利率一般会在5.8%-6.5%之间。与房贷利率水平相比，这一发行价格对于银行来说收益并不理想，如果计入发行成本甚至还可能“亏本”。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，从长远来看，央行此次提出的MBS等方式均有利于拓宽银行业房贷资金的来源，但短期内很难体现效果，同时MBS等措施也很难降低银行资金来源成本高的问题。就四季度来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。
“央行的做法其实是给银行画出了一个饼，实际利好作用并不大。”业内分析人士陈剑波指出，从目前来看，政府部门希望能通过降低房贷利率、增加银行在房贷方面的资金投放来提振房地产市场的信心，甚至直接提振市场成交，但是由于银行信贷规模本身就有限，利率打折后投放房贷的动力不足，因此政府部门就给出了这样的方式，“这一政策的信号意义会更强。”
此前有媒体称，国内商业银行存量房贷资产约为10.7万亿元，因此有10万亿房贷余额可被证券化。但业内分析人士坦言，在吸取美国“两房银行”破产教训后，房贷资产不可能无限度证券化，只有其中的优质房贷资产可以证券化，这一占比通常不到总量的一半。而对于国内市场而言，目前处于MBS的起步阶段，国内存量房贷资产最多有10%，也就是1万亿元可以进行证券化。
走上正轨需8-10年
“住房贷款资产证券化是个趋势，虽然在政策层面上央行及银监会愿意推动，但其市场机制、运作模式还有待建立和完善。”交通银行首席经济学家连平认为，要盘活存量市场，需要有配套措施，以解决规模问题。
实际上，MBS最早在上世纪60年代的美国出现。在80年代美国MBS业务获得快速发展时，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展，不过美国的次贷危机也由此而生。
2005年，央行就曾宣布MBS试点正式启动。当年12月，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。但由于监管部门对美国次贷危机教训心存担忧，所以，2008年后，包括MBS在内的资产证券化试点陷入停滞状态。
“政府部门及部分银行对MBS等金融创新下带来的风险一直非常谨慎，加之市场环境不成熟，因此过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，市场上很少有按揭贷款、消费贷款证券化产品。”陈剑波表示。
今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。
多位银行业分析师强调，MBS之所以没有在国内发展起来，一方面的原因是政府部门缺乏政策支持，对金融创新产品监管较严，因此市场交易活跃度很低，另外一方面则是缺乏做大MBS交易的市场机制、运作模式和金融平台机构。
“邮储银行发行的产品，只是一个单一银行的尝试。按照一般的规律，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，至少需要8-10年很难走上正轨。”丁祖昱表示。
“首先这一政策下的政府审批机制就没有落地。”陈剑波表示，此前业内盛传信贷资产证券化的发行将实行备案制，这被业内认为将极大地提高信贷资产证券化产品的发行进度，但实际上，截至目前备案制仍未落地。
陈剑波还告诉记者，自国内金融市场重启信贷资产证券化试点以来，出于对风险的规避，金融机构发行的信贷资产支持证券多集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少，因此MBS这类长久期产品也缺乏相应的定价机制。
“房贷资产支持证券期限较长，如果利率达不到投资者的预期，那就会遇到市场购买力不足的问题。”招商银行投资顾问李敏告诉记者，目前银行发行的一些中短期产品利率基本都能达到5%以上，已经基本可以满足市场需要，因此RMBS的收益回报只有做得更高才能找到市场。
房地产行业多位分析人士则表示，房地产行业在过去10年可以说是野蛮生长的繁荣期，在这个时期内，行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范，在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定，而这则是MBS在实际操作中可能存在的最大风险之一。
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