银行开发贷悄然加码 房企通过发债等多途径找钱
虽然监管层至今尚未正式“松口”，但商业银行的房地产开发贷投放力度，可能早已悄然加大。
“央行政策至今没有放松，但今年以来，商业银行开发贷政策一直相对宽松，实际资金投放也有所增加。”昨日，华南某银行人士对《第一财经日报》表示。
在银行开发贷投放悄然增加的同时，房企也在谋求融资渠道多元化。今年上半年，多家上市房企就通过发债、四大国有资产管理公司、有限合伙基金等渠道融资，对银行开发贷的依赖性已经明显下降。
开发贷投放持续松动
“今年开发贷一直都比较好拿钱，只要‘四证’齐全，银行一般都会给钱，因为到了这个阶段，开发商马上就能回笼资金，贷款风险相对比较小。”上述华南银行人士对《第一财经日报》说。
据媒体近日报道，商业银行如今可以自由调节开发贷总量，而根据此前规定，商业银行开发贷不能超过贷款余额的10%。尽管这一说法随即被央行否认，许多银行业人士也否认存在10%的“红线”，但仍引发市场关注。
上述华南银行人士表示，各家银行政策不是最近才出现松动，今年年初以来，开发贷投放就一直有所增加。
央行贷款投向报告显示，今年上半年，全国房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元。两者共计5.2万亿元，比去年底增加近6000亿元，已经达到去年全年新增规模的75%左右。
深圳一股份制银行人士也对本报称，截至目前，今年开发贷投放确实略有增加，主要有两方面的原因：一是受同业业务压缩影响，银行通过表内进行的开发贷增加；二是在风险聚集的情况下，银行采取区别对待策略，加大了对大型开发商的资金投放。
上述华南银行人士则表示，国有大行目前仍然谨慎，而股份制银行和中小银行则相对宽松。从今年的情况来看，股份制银行是开发贷最主要的资金来源，一些城商行受地方政府影响，也会增加开发贷力度。
半年报信息显示，今年上半年，15家上市银行房地产行业新增贷款达到2280亿元，其中超过1440亿元来自股份制银行和城商行，占比超过60%。
对于未来走向，北京某股份制银行中高层人士对《第一财经日报》表示，央行虽然至今还没正式“松口”，但上个月的房贷刺激政策出来后，对房地产行业是一个利好，银行的政策多少会比以前要松一些，开发贷投放力度也会进一步增加。
他提到的房贷刺激政策，指的是央行、银监会9月30日发布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。通知还要求银行业金融机构支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
“我们仔细研读了文件，并且认为，对非上市类民企有较大的利好。”有杭州房地产类上市公司财务负责人对本报表示，开发贷的松绑，最大的利好集中在非上市民企这个层面。
小开发商仍旧难熬
尽管开发贷投放确实在持续松动，但上述深圳股份制银行人士对本报称：“具体项目也要区别对待。大型开发商拿钱是相对比较容易了，但中小开发商贷款还是很困难。”
本报记者获得的一份杭州房地产市场联合调研纪要显示，银行其实比较担心外来开发商，“一个是他们降起价来没有节操，二是很可能卖个盘就跑了，扰乱市场”，但对于本地知名的开发商，“因为一直有合作，目前还是比较支持的。”
在实际操作层面中，龙头开发商想拿开发贷更不难。“银行手头会有一份名单，资质比较好、销售排名比较靠前的，想拿到开发贷就较为容易。”有大型开发商人士对本报称。
但对小型开发商来说，也许很难在第一时间“解渴”。“还是很难，今年整个杭州即使信托产品都发行得比较少，这和上半年整个市场面不好有关系。”有杭州本地小型开发商对本报表示，他们到现在为止，一共只开发了3个项目，所以跟银行合作一直“不算十分顺畅”。
“信托的成本在15%~18%之间，基金的成本在18%以上。”有业内人士对本报称，还有不少小开发商直接去找民间融资，成本就在20%以上了。跟这些相比，肯定是开发贷的成本来得低。
公开数据显示，2014年以来，市场发行的20款房地产资管类产品中，超过一半投向三、四线城市，并且融资方都为中小房企，中小房企融资难的问题，一直都普遍存在。
“融资成本达到15%以上，现在这个行情，项目基本上就是亏本在卖了。”上述业内人士称，对开发商来说，开发贷松绑、房贷、限购的逐步放松，都是“春天来了”的信号，加上此次执行层面在区域银行，总算是有了盼头。
开发贷依赖性下降
不过，随着融资渠道的多元化，债权转让、有限合伙基金、发债等方式，也已成为房企重要的融资渠道。在资金来源中，银行开发贷虽仍然占据最重要的地位，但房企对其的依赖性已经有所下降。
据克而瑞研究中心监测，今年前8个月，全国102家重点房企融资总额同比下降18.93%，环比则大幅下降43.13%。但海外融资却大幅增加，前8个月，国内房地产企业在海外市场上发行了总计524亿美元的债券。
此外，不少房企也在寻求通过境内发债、有限合伙基金输血融资。9月26日，荣盛发展股东大会通过决议，计划发行中期票据融资49亿元。而在此前，其子公司南京华欧舜都置业、荣盛实业、荣盛新地标已经通过有限合伙基金、信托等融资44亿元。截至目前，荣盛发展今年非银行渠道融资计划已超过90亿元。
而通过债权转让向房企融资，甚至已经成为四大国有资产管理公司新的利润增长点。公开信息显示，自2013年11月以来，云南城投自身融资及为子公司担保共计达到155亿元左右，而其中就有40亿元来自华融、信达、长城三大国有资产管理公司，占比约为27%。
除此之外，有限合伙基金亦是云南城投一大资金来源。今年年初，该公司向彩云之南城镇化基金融资，截至6月底，已经实际取得首期投资资金48.5亿元。加上上述债权转让融资，已经接近其最近一年融资总额的60%。
云南城投并非唯一的案例。公开信息显示，今年以来，金科股份、大名城、华夏幸福等多家房企都曾通过四大国有资产管理公司融资。其中，华夏幸福融资额已也达到15亿元。第一财经日报
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