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前三季度商业物业成交跑赢大市年底写字楼租金难涨

https://www.biud.com.cn 2014年10月17日08:06 家居装修知识网

今年前三季度广州商业物业成交活跃，仅仅七八九三个月，广州写字楼净吸纳量就超过6000平方米，不少预计于明后年推出的新甲级写字楼项目更采取积极灵活的预租赁措施，取得不俗预租成绩。同时由于广州限购后发展商转攻商业物业的“井喷”供应期已经来临，商业物业也面临库存量高企的巨大挑战。

前三季度商业物业成交占比增大

今年1至8月，广州市十区商品房市场月均交易金额(包括住宅、办公物业、商铺)比2013年月均水平下降15%，但同时该成交金额仅次于2013年，市场总量保持稳定，结构发生显著变化。数据显示，新建商品住宅成交金额占整体商品房市场的份额从2013年的76%降至今年的68%，成交面积占比从2013年的80%降至今年的71%，而商业地产(散售型办公物业和商铺)的成交金额却从17%上升至26%，成交面积从11%升至18%。

由于散售型办公物业和商铺今年集中进入井喷期，虽然成交量分别同比上升了44%和30%，但1至8月供销比分别处于1.56和1.79,短期内面临供大于求的局面。戴德梁行预计未来商业地产卖方将通过“以价换量、推迟交付”等手段实现自我调整，价格的优惠也可能令市场出现更多大宗成交机会，一些地理位置优越的“笋盘”将得到更多买家关注。

珠江新城写字楼租赁活跃租金面临下行压力

第一太平戴维斯最新发布的第三季度数据显示，截至今年第三季度，全市甲级写字楼市场总存量维持在341万平方米左右的水平，由于多个项目推迟交付，预计2015年起市场将迎来甲级写字楼的供应放量，为缓解入市压力，部分项目以较为吸引的价格提前预租储备客户，加剧了市场竞争。在优惠价格吸引下，租赁成交量明显回升，第三季度广州写字楼市场的净吸纳量约为60577平方米，成交回暖明显。

高纬环球广州分公司总经理许少青表示：“第三季度租赁需求主要来自于金融业、高新科技业、保健品行业以及大使馆。”

金融业方面，某与前海投资相关的机构和华夏基金分别于广州国际金融中心高区租下合计逾2000平方米的面积；高新科技业的玛氏信息技术服务有限公司及一些国内IT公司分别于富力中心、万菱国际中心、建滔广场等进行扩租及搬迁。此外，多个领事馆租赁搬迁也是本季一大亮点，刚果领事馆、秘鲁领事馆落脚广州国际金融中心，加拿大领事馆、新西兰领事馆迁驻太古汇等。其它租赁交易包括色彩控制解决方案供应商爱色丽进驻中华国际中心、保健品行业的康宝莱、广州慧江生物科技有限公司分别入驻圣丰广场、高德置地广场四期。

据业内人士透露，预计2016年才正式交付使用的珠江新城新地标项目——周大福金融中心目前已取得约六成的预租率，而今年年底将交付的雅居乐大厦，除自用部分外对外招租部分也取得预租率50%的成绩，其中一国际知名运动品牌公司就在该项目租下了6000平方米的办公区。

中央商务区凝聚力更趋强大

有数据显示，全市甲级写字楼租金环比下降0.9%至153元/平方米/月，同比上升2.0%，涨幅收窄。几个办公物业集中的区域中，天河区珠江新城甲级写字楼租金比上一季度下降0.9%，为168.3元/平方米/月，空置率20.3%，环比下降2.7个百分点。天河北区域平均租金155.3元/平方米/月，租金水平环比下降1.2%，空置率环比下降0.4个百分点至2.1%。海珠区琶洲的平均月租金为每平方米115元，空置率环比下降1.2个百分点至1.6%，越秀区租金环比下降0.6%，为117元/平方米/月，空置率水平下降1.4个百分点至1.7%。

“中央商务区”凝聚力更趋强大，其它商务区将面临如何扬长避短、错位经营的挑战，四季度及未来两年，大量新增供应加剧市场竞争，预计中短期内租金面临下行压力、空置率出现小幅上升。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示：“广州第四季度将没有甲级写字楼新增供应，预计第四季度甲级写字楼整体空置率将保持下调趋势，租金上扬概率较小。”

办公物业机遇与挑战并存

2014年以来经济增长放缓、企业扩张步伐减慢、办公预算控制更严，另一方面传统商务区日渐饱和、可租赁面积有限，在上述背景下，供应充足且租金策略灵活的天河区新物业吸引了越来越多的企业进驻，成熟的越秀商务区则面临空置率上升的威胁。

第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部助理董事吕晓艳表示，展望中短期，国内经济下行压力仍较大，国外复苏前景不明，无论是外资企业还是内资公司都将对租赁办公单位的租金性价比愈加敏感。受整体经济环境影响，租金上升短期内仍然较为乏力。

戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜也认为虽然经济不景气，但如果出租策略得当，写字楼“有空置”就意味着“有机遇”,虽然某些企业发展收缩，但也有一些新兴领域在发展成长，戴德梁行企业服务部的有关数据显示，过去一年互联网与信息技术、金融、健康医疗类企业表现尤其活跃，作为写字楼运营商，可重点关注这些类型企业的发展策略和需求，提供有针对性的服务。

邱晓瑜同时也总结了多年为企业办公物业服务的策略和经验，指出随竞争不断加剧，写字楼未来将面临深度调整、不进则退的局面，解决之道在于根据自身所处的生命周期、所在区域的行业聚集度以及目标租户类型的企业发展策略，提供有针对性的产品硬件升级、服务优化和灵活的价格策略等。

第三季度写字楼租金成交案例

租户背景行业项目区域成交面积(平方米)

耐克外资制造雅居乐中心珠江新城 6000

广信君达律师事务所民营专业服务广州周大福金融中心珠江新城 3600

DHL 外资物流雅居乐中心珠江新城 2300

中美大都会人寿合资金融广东国际电子大厦越秀区 2000

浪潮集团民营 IT 广电平云大厦珠江新城 1600

中意人寿保险合资金融广东国际电子大厦越秀区 1100

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