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售后包租频现京城楼市：承诺投资回报对赌房价上涨

https://www.biud.com.cn 2014年10月17日08:06 家居装修知识网

针对昨日本报关注的国内龙头房企绿地集团在京以承诺8%的年化收益售卖写字楼的事件，有购房者向北京商报记者反映，以承诺投资回报率进行促销的开发商在北京并非绿地一家，仅在房山一个区域，便先后有旭辉、绿地等企业以该方式进行促销。

业内分析，售后包租、承诺投资回报的违规行为频现京城楼市，一方面是部分区域内前期供地量加大、区域位置出现了供需不平衡的情况；另一方面，也是开发商年底急于冲量却又不愿打折促销所致。

一个区域两楼盘皆承诺投资回报

乘坐地铁房山线到达广阳城站，距离地铁站百米的绿地启航国际三期项目售楼处两旁便立着写有“绿地财富计划、最后10天，仅余5套、5折购房”的巨型海报，海报上面联合推荐的企业包括绿地、旭辉和东亚。

在房山，北京商报记者发现，像绿地启航国际三期一样承诺回报的项目并非个例。位于房山拱辰街道的旭辉E天地(楼盘资料)此前也挂出了“年收益7%，达不到条件退房”的海报，但与绿地启航国际不同，旭辉的这个项目主打小户型开间商住项目。

据旭辉E天地售楼处工作人员介绍：“该投资回报承诺是自6月开始推出商住两用项目时的活动，买房后年化收益达不到7%购房人可以要求退房。”该售楼人员一再强调项目并非售后包租，仅仅是承诺投资回报，因此并不违规。然而，根据国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，显然旭辉该项目同样属违规。除了房山，北京商报记者走访发现，目前包括石景山、通州等区域内也出现了以承诺投资回报或者类投资回报方式进行的楼盘促销。

以投资为目的对赌房价上升

“"售后包租"还是"承诺投资回报"都是开发商在为购房人画饼，关键的目的之一就是开发商回笼资金。”在中国房地产学会副会长陈国强等多位业内人士看来，售后包租以及承诺投资回报，实际上是在对赌房价上升，希望吸引更多的投资者入市，不但与楼市调控的主基调不符，更会存在开发商在销售阶段以此为营销噱头吸引购房人入手，在房屋交付之后不兑现，从而引发纠纷的风险。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文也称，由于房地产未来趋势不可控，房价并非永远上涨或涨幅恒大，如果开发商后期利润不可观，不排除会出现半拉子工程、非法集资等恶性事件发生的可能。对于购房者而言，不符合实际的投资回报的另一面，便是较大的风险。

最高可判十年

正因为蕴藏风险，除了国家工商总局出台的《房地产广告发布暂行规定》和原建设部出台的《商品房销售管理办法》中对售后包租以及承诺投资回报的销售做出明令禁止外，在2011年，最高人民法院更是公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），其中第二条明确：不具备有房产销售的真实内容或者不以房地产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪处罚。

北京郝俊波律师事务所主任律师郝俊波介绍，在房地产销售环节售后包租成为开发商的促销手段之一，“包租”的约定使得这种行为具备“变相吸引公众存款”的特征。按照刑法规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处2万元以上20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金。

郝俊波称，辨别是否涉嫌非法吸收公众存款的客观条件之一就是要看开发商是否是以房产为主要目的，是否具有真的房产可以销售，他称：“如果根本没有房产，也没有房屋销售资格，那很可能就是非法集资的骗局”，针对上述绿地的项目，郝俊波称：“该项目拿到了市住建委的预售许可证，表明他们的销售行为是合法的，但是后期是否能如合同所说，保证其回报仍然是不可百分之百确定的。”