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房贷新政惠及楼市二手房先“火”

https://www.biud.com.cn 2014年10月17日09:52 家居装修知识网

“930”二套房认定新政和信贷政策的放松，令整个市场看到了楼市回暖的预兆。从新政公布至今的近半个月里，北京楼市已经开始产生一些新的变化。尤其是自8月份以来逐步表现出回暖势头的二手房市场，在新政的推动下，已经表现出新增客源增长、成交周期缩短等特征。业内预计，北京楼市有望在四季度稳定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影响下，二手房市场的表现更为突出。

据某机构地产市场研究部统计，10月1日-14日，北京市二手住宅网签量为1722套，比上月同期下降51%。在业内看来，虽然二手房网签量有显著下降，但主要是受十一假期影响。而新增房客源量更能反映当下的市场趋势。

地产市场研究部统计数据显示，10月1日-12日某中介新增房源上涨4.7%，新增客源量上涨38%，单量较9月同期上涨了90%。

记者在走访北京多家中介门店时也了解到，新政出台之后，不少门店的咨询和带看量有明显增长，之前的观望群体也开始考虑出手。

新房市场方面，由于新政出台时间不长，众多项目的策略调整并不显著，市场仍略显胶着。据机构统计，十一假期之后至今，北京仅有位于房山的首开熙悦山澜庭(楼盘资料业主论坛) 和昌平的蔚云府开盘，2个项目累计新增供应570套，市场新增供应量与节前一周（9.22-9.28）相比下降46%，累计新增供应面积达4.4万平方米，与节前一周相比大幅下跌60%。

不过，面对新政，新房市场上的改善型人群显得更为活跃。位于亦庄的一个改善型项目开发商介绍，受制于信贷条件，主打改善牌的亦庄市场在上半年较为沉寂，项目的不少意向客户之前苦于首付不足而一直观望，新政出台后，项目的到访量有明显提升。

四季度或将平稳回暖

虽有新政利好，但北京楼市仍面临库存高企的难题。来自亚豪机构统计数据显示，至10月7日，北京商品住宅可售套数达到91265套的高位。这是北京楼市最近30个月的库存量最高点。

上海某房地产研究院副院长表示，库存上升势头决定了价格上涨的可能性极低。虽然目前网传一些房企的酝酿涨价，但仅依靠房贷新政，短期内北京楼市不能快速去化，基本没有房价上涨的空间。

业内普遍表示，随着政策层面的利好传导至楼市需求层面，一方面会强化购房者看待后市的信心，另一方面也实际降低了首次改善型购房的首付比例和信贷成本，从而拉动处于观望期、暂缓购房计划的客群开始入市成交，预计四季度北京商品住宅的成交量将会有所上升。但受制于手中的存货，四季度众多楼盘的价格增幅也将会保持平稳。

“930新政”

2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知中包括：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

而此前，银行执行“认房又认贷”的限贷政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住房放贷。

■ 追踪

7折利率无踪 9折还是“有条件”

银行执行积极性并不高

“央行房贷新政出台半个月，北京也没见多大动静。”日前，有买房人向记者抱怨，自己问到的银行贷款利率还都是基准利率。

昨天，北京一位房地产业内人士也告诉记者，自己买房，“托关系才办到9.5折的贷款利率”。

记者随后也致电工商银行、农业银行、建设银行和中国银行在京部分支行，四大行工作人员均告诉记者，现在买房办贷款就是基准利率，没有利率优惠。

综合记者了解到的消息，在北京，四大行首套房贷利率普遍水平还在基准利率，其他一些银行利率优惠能到9折，9折以下基本没有。

但根据两家中介机构提供的消息，类似中信银行、汇丰银行、北京农商行、浦发等，首套房9折的利率优惠在新政策出台前就有，房贷新政出台前后没有变化。而且都有附加条件，诸如一定额度的存款要求，或者需要贷款人买保险、理财产品；有的银行对客户身份还有要求，例如世界500强企业的员工等。

率先表态实行房贷新政的招商银行，在贷款利率优惠上也有附加条件。记者从招商相关人士处了解，个人存一年贷款额的5%，可以在贷款上享受9.5折优惠；个人存一年贷款额的15%，可以在贷款上享受9折优惠。

7折利率银行“肯定亏本”

商业银行执行央行房贷新政的积极性为什么不高？

有银行业内人士表示，当下，不少银行的保本理财、无风险理财年化收益率都在5%的水平，银行贷款利率再给相应优惠，可能会使银行自己都亏本。

目前，五年以上贷款基准利率为6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分别为5.90%、5.24%、4.59%。如果按照银行业内人士的逻辑，贷款利率7折“肯定要亏本”。

兴业银行首席经济学家鲁政委此前也表示，银行的现有资金成本显著高于4.59%的水平，实际操作中对首套房贷执行基本利率的0.7倍事实上不可能。

有分析人士还认为，央行的政策只是给了一个指导性意见，商业银行从自身经营角度考虑，自然倾向于更高收益的业务。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，除非全面降准，或者央行单独对银行给出针对首套房贷的额度，否则不会提高银行房贷优惠的积极性。

■ 变化·二手房

换房客群加速入市

“客户10月5日开始在区域里看房，7日看到合适的房源就决定出手，12日正式和房主签约并交付定金。这种成交速度在这个区域里已经很久没见过了。”伟业我爱我家陶然桥南店店经理介绍，二套房认定新政出台后，区域里的换房客户入市心态更为积极，成交周期也有一定缩短。而他所提到的例子，也是眼下典型的受新政影响迅速成交的例子。

据介绍，该购房者目前在陶然桥有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“认房又认贷”的政策，虽然贷款已经还清，但即便卖掉这套房子得到全款，相比于区域内一套100平方米房子的首付仍显不足，因此始终在观望。一听到二套房认定标准有变化，立马相中一套110平方米左右的三居，并果断签约。

“最近一段时间，店里的到访量和带看量也明显提升。以前一名经纪人可能一天都没有一组带看客户，最近每天每人都有2-3组带看客户。店里的成交量也有明显增长，从节后到现在每天都有成交，这在夏季简直是想都不敢想的。”上述门店店经理表示。

在改善型房源相对集中的左安门附近，不少经纪人也感受到了新政对购房者的影响。“前一阵给客户打电话推荐房源，大部分人都会回复‘再等等’。最近一个多星期，不少客户表示要来看看合适的房源。有客户表示，新政和信贷放松会刺激改善型购房者入市，害怕未来二手房会涨价，所以想在最近买到合适的房子。”左安门附近一门店经纪人介绍。

小户型重新受追捧

虽然央行、银监会“930”房贷新政下，银行在利率优惠幅度上还没有做出太大改变，但“认贷不认房”大大降低了改善型置业门槛，使之前资金有限的刚需族不再担心以后换房难而要“一步到位”，刚需小户型重新受到追捧。

据某机构统计数据显示，节后首周，300万元以下房源受关注程度占到40%，300万-500万元和500万-1000万元的房源受关注程度相同，占比达24%；在面积关注方面，50-110平方米的刚需户型普遍受到消费者的关注，其中，70-90平方米的户型受关注程度最高，达16.59%。

朝阳区惠新里一位经纪人告诉记者，区域内成交房源的户型变化在近期也十分明显。新政前该区域受关注最高的是60平方米的两居室户型，价位在220万元左右。而新政后，关注45平方米左右户型的人逐渐多起来。原来买房人都想着一步到位，一是因为限购，二是因为换房时首付高、利率高。但现在贷款没有那么多障碍，刚工作没几年的年轻人选择一居室置业的就多起来。

记者在陶然亭区域采访时，也发现了类似的现象，此前滞销的小户型也逐渐抢手起来。

部分业主开始惜售

眼看着看房人热情大涨，部分房主也开始有惜售心理。他们普遍认为，在房贷利好的刺激下，房价将坚挺，于是上调自家房产的挂牌价。记者还发现，不少进入谈价阶段的交易，因为现在房主觉得卖便宜了，甚至认为房价还有上涨空间而临时惜售，买卖也因此而谈崩了。

回龙观一位房产经纪人告诉记者，国庆期间，整个区域每天的成交量都在20套左右，年初以来不少挂牌但久久成交不了的房源近段时间逐渐被消化掉，另一方面，新挂牌房源有所增加，挂牌价也都有上调，上调额度为10万-20万元。不过，该经纪人也表示，现在成交价还比较平稳。

刘先生近期正在望京看房，国庆前已看上了南湖东园一套103平方米的两居，房主报价360万元，事实上这套房已挂牌3个多月还未出售。然而新政一出，刘先生想约房主谈价，房主却表示暂缓出售了。某中介地产朝阳区望京一门店经纪人表示，“我手里有两单都是正在砍价即将签合同，却因出了新政，房主心理价位发生变化，而暂时不卖了的”。

业内人士认为，随着看房量不断攀升，买卖双方的博弈也在发生变化，预计二手房价会逐渐企稳复苏，二手房成交量也会出现攀升，但量、价增长幅度均不会出现大幅上涨的可能。

■ 变化·一手房

在售楼盘“维稳” 新开盘优惠减少

尽管在二套房认定标准变化和贷款新政策的推动下，部分改善型购房者加快了入市的步伐，网络上也不时传出大型房企计划在“十一”后上调楼盘价格的消息，但目前北京新房市场上，上调价格和取消优惠的楼盘仍是少数。

据了解，目前包括京投银泰公园悦府、华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛) 、亦庄金茂悦等在售楼盘，基本上仍保持与节前相当的价格和优惠力度。例如，位于通州的华业东方玫瑰，在售的C区产品主推90-130平方米的两居、三居，目前均价为23500元/平方米，同时还有2万元抵5万元的优惠，与国庆节前并无差别。亦庄金茂悦目前也有三至五居的产品在售，均价为42000元/平方米，并且项目首付分期的促销活动仍在执行中，而项目预计于11月推出的132平方米的三居新品，目前报价为38000元/平方米起，与当前在售产品相比也没有明显变动。

但在新开盘的项目中，已经表现出减小优惠力度的兆头。据悉，上周末开盘的首开熙悦山澜庭推出的最后一栋楼4号楼84套房源，开盘均价为21500元/平米，较前一期开盘价格微涨3%，开盘优惠也从“1万抵5万”变为“1万抵3万”。

购房者李先生表示，由于要换房，自己今年以来一直在关注楼市新闻，在信贷政策以及二套房认定变化的刺激下，没准楼市不久就会回暖，“现在一旦有合适的房源就要尽早出手”。

“开发商在销售业绩、库存压力的影响下，仍会以‘跑量’为主。”亚豪机构市场总监郭毅分析，信贷新政激发的新增购房需求主要是利好改善型市场，而北京成交价格在30000元-50000元/平方米的商品住宅仅占市场成交量的15%左右，“因此，政策红利并不足以支撑成交量的大举回升，北京房价上涨的动力也相对不足”。