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房贷新政刺激换房需求北京楼市成交量反弹

https://www.biud.com.cn 2014年10月18日07:56 家居装修知识网

“总算开单了！”10月15日，房山良乡一家房产中介的置业顾问王勇忍不住向《华夏时报》记者感叹道。国庆节长假过后，整整3个月没有签单的他终于促成了一笔房屋买卖的交易。

9月30日，央行发布放松限贷的房贷新政，极度低迷的北京楼市也因此迎来了转机。“信贷放开之后，市场成交量比之前有所提升。”麦田房产(博客,微博)市场研究部市场分析师潘学雷这样告诉本报记者。不过他同时指出，这并不意味着北京楼市将马上掉头向上，目前的市场环境并不支持房价暴涨。

至于刚出台的公积金贷款新政，潘学雷认为其对北京市场的影响有限。中原地产首席分析师张大伟则直言这一政策“不靠谱”，未来北京楼市的走向如何，还得看信贷政策的“脸色”。

二手房成交回暖

王勇原以为这次熬不过去了。“如果这个月还不开单，我肯定会辞职转行的。”他说。还好，国庆节前房贷新政出台后，他的一些客户不再只是观望了，不止一位客户直接出手，其他几位客户看房也比以前更积极了。

“我们这个月前10天的签单量就已经超过上个月了。”密云城区一家房产中介的店长告诉本报记者，他的门店10月份前10天签下了14个单，而9月份总共才只有13个单。

不过，北京楼市成交量的上升并没有在官方数据中显示出来。根据北京市住建委发布的数据，10月上半月，北京市住宅网签量为4839套，环比下滑53.3%；其中新建商品住宅网签量为2796套，环比下滑46.1%；二手住宅网签量为2043套，环比下滑60.6%。

“网签数据并不能及时反映市场的真实情况。”据张大伟介绍，在仍实行限购的北京，相关部门仅对购房者进行购房资格审查就需要10天左右，再加上其他一些手续，网签数据要比实际成交数据至少滞后20天。

此外，相比于二手房实际成交的强劲反弹，北京新房市场目前的表现似乎要平静许多。

“新房的实际成交量上升得不是很多，不像二手房那么明显。”张大伟表示，其原因在于新房的价格此前一直“扛着”，没有像二手房那样明显下降。新房降价只是个别现象，而二手房价格整体已经下降了15%-20%。

张大伟认为，二手房市场已经见底，这也将会是北京楼市的底部，新房价格降到目前的二手房价格区域后，也将会迎来迅速放量。

反转还需时日

北京楼市曾在2008年和2011年经历过两轮调整，但随后均出现了房价快速上涨的情况。因此，很多人也担心北京楼市这一次也会重蹈覆辙，房价在见底之后又会出现一轮新的暴涨。

但是潘学雷指出：“北京房价暴涨的市场环境不存在。”

北京市住建委网站上的数据显示，截至10月17日，北京市可售商品房套数为99755套，为近30个月来的最高点，去库存依然是北京楼市最艰巨的任务。

“这次政策刺激的主要是改善型的换房需求。”潘学雷指出，以前购房者买一套房子，市面上就会少一套，但现在，换房者在买入一套的同时，自己原来的一套也会流入市场，因此市面上库存的消化会特别慢。

也正是因为这种去库存的压力，眼下北京二手房的交易量虽然大幅回升，但价格却依然保持稳定。前述密云房产中介店长告诉本报记者，经他的门店成交的房子价格“几乎没有涨”。潘学雷也表示，通过麦田房产成交的价格也没有明显上涨，“有个别的房主会涨点，但只是个案”。

日前，住建部、财政部和央行联合下发了公积金贷款新政，要求各地放宽公积金贷款的条件，引发了一片叫好声。但潘学雷认为，这项政策对北京市场的影响有限，这主要是因为“北京公积金贷款的额度就摆在那里”，最高也就能贷104万，这在北京远远不够。此外，这项政策要求取消四项收费，但这只涉及几千块钱，相比于动辄几百万的房款而言只是杯水车薪。至于政策里提到的推进异地贷款业务，对于北京来说更是“笑话”，那些在外地缴存公积金的购房人根本没有机会在北京使用公积金贷款，因为他们肯定还处在被“限购”当中。

“公积金新政对北京没有意义。”张大伟表示，接下来不排除会有其他救市政策被推出，但关键还是要看信贷的额度。目前的政策只是放开了信贷的口径，但额度并没有放开。“口径放开之后，进来的人会更多，如果钱的数量不增加的话，那么钱的价格就会上涨，利好就会变成利空。”他说。

事实上，在2011年的那轮楼市调整中，央行在2012年进行了3次全面降准、2次全面降息，楼市才在2013年开始全面逆转。眼下，根据国家统计局发布的最新数据，9月份的全国居民消费价格指数(CPI)同比仅上涨1.6%，创下了56个月以来的新低，张大伟认为已经具备了降息的空间。

潘学雷认为，从现在到年底，北京楼市的成交情况会比上半年要好，整体房价在维持平稳的情况下会略有上升，但大涨暴涨的情况绝不会出现。