深圳首度试水港铁模式：政府以土地入股
根据协议，4号线沿线划定的约80公顷土地不走招拍挂程序，港铁公司在7年时间内分批分期按照当年地价的一定折扣，向国土部门缴纳地价款获得土地，再通过招标以多种合伙形式确定有实力的合作开发商开发各地块。开发完成后，由港铁公司负责售出或出租物业的经营管理。
但是，以无偿划拨的方式取得土地的“港铁模式”在国内落地却遇到诸多难题。
“首先要越过的便是土地招拍挂政策的障碍。”北京(楼盘)大岳咨询公司总监毕志清表示。为解决这一问题，深圳开始不断寻求制度突破
在2012年前，地铁公司拿地主要还是走公开“招拍挂”，但采取了一种“定向招拍挂”的变通模式。“在招标公告里规定，参加竞投的主体资格，要具有地铁线路及其附属设施建设运营管理及相关土地利用的范围，并拥有建设一条以上(含1条)地铁线路的经验。”
在诸多看似“量身订做”的招标条件下，2011年8月18日，港铁两家全资子公司——港铁轨道交通(深圳)有限公司和港铁物业(深圳)有限公司通过挂牌方式竞得龙华车辆段上盖物业开发一期土地使用权，即目前的“天颂”项目。
在“定向招拍挂”之后，从2012年底开始，深圳市政府再次做出重大土地出让的创新和制度改革，即把土地作为一种资产，直接注入地铁企业，变招拍挂为直接协议出让。
曾经主持和策划的深圳地铁六号线公共交通导向开发(TOD)项目的AECOM公司中国区的综合开发执行总监朱晓兵表示，“香港地铁的模式，国内很多城轨建设运营都有向其学习，但真正做到改革彻底，完全把周边物业所有权和经营权交给城轨投资人，这还是第一次。
“深圳6号线在前期建设中增加了地铁运营模式的研究。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。深圳地铁6号线已经决定采取TOD模式，就是“以公共交通为导向”的开发模式。而前期对于全寿命周期的收益规划，解决了地铁的可持续发展问题。
目前，深圳地铁物业在开发项目已达9个，由此布局形成了一个巨大的地铁上盖城市综合体物业网。
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