评论：集体土地流转还要打好规划牌和市场牌
在集体土地方面一直都有改革传统的南海区，近日又出台了新政策，旨在推动集体土地流转和“三旧”改造的推进。
这些新政策包括《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》、《南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》和《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》。
其创新之处有：集体土地商服项目可分割领证，“三旧”改造收益分配会有货币加物业补偿等。
综观几个方案，总体在于推动集体土体跟国有土地同地同权，释放集体土地在市场上的价值，同时，推动“三旧”改造进行，推动宅基地流转，以及社区公寓的建设，进一步提升土地的集约和利用。对土地开发强度甚高的南海而言，随着经济的发展，对土地集约利用的要求会越来越强烈——这对佛山其余区也同样有借鉴意义。
在集体土地流转方面，集体土地商服项目可分割领证，就解决了集体土体项目上建设的商服项目，办理产权证，进一步释放在市场上的价值的问题。实际上，南海的这些规定并非闭门造车，多是在实操过程中遇到了新的问题，才不断推出解决方案。比如大沥的广佛智城项目，就是在连片的集体土地上建设而成，如确认为集体土地商服产业载体项目，里面的每个铺位都可拿到注明“权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限”的房地产权证，进行自由买卖和抵押融资。否则的话，就只能将这些铺位出租经营，这无疑会对其市场价值带来较大的影响。
事实上，南海的不少集体土地流转都已经突破国家的相关规定，比如集体土地出租不能超过20年，但不少集体土体流转都已突破这个期限——产权越稳定，市场对项目的信心才会越足，才不会出现更多的短期投机行为。
这样的突破如果是能够带来多方共赢，无疑会受到村集体和市场的欢迎。
而在集体土地进入市场的同时，可能还需要注意一些问题。
第一，是规划的问题要跟上。
首先，土地控规无疑是要严格遵守的，而农地的红线也必须坚守，这些都是国家法律的规定。
其次，在集体土地推向市场的过程当中，笔者以为，产业的规划和引导一定要先行，不宜因为土地溢价等原因，就单纯地转向房地产项目。这里面带来的危害显而易见。
根据巴曙松等人的研究，日本房地产泡沫的重要原因之一，在于大量资金投向了不动产领域。当时，因为日本土地资源相对稀缺，土地不会贬值等观念深入人心，不少企业和金融机构将大量资金投入到房地产，而在日本人口老龄化和城市化进程结束后，房地产失去了基本面的支撑，在1992年后全线崩盘，连续8年地价下降，陷入了“失落的十年”。
虽然从长远看，国内目前还有城市化等利好，但中国经济将会逐步进入“新常态”，因为GDP增速会围绕着经济增长潜力上下波动。央行研究局首席经济学家马骏就认为，随着劳动力供给下降、环境治理成本上升、消费向服务性商品的倾斜，中国经济增长潜力下降，相应地，GDP增速也会有所回落。
也因此，在集体土地利用当中，尤其要注意资金过度投入房地产，以免造成产业的空心化，无论如何实体经济都是第一位的，尤其是提升三产比重，提升该地区产业在产业链条中的地位。以创新驱动发展，以产业结构变化提升就业，对经济发展和社会稳定，都有非常重要的意义。
此外，在集体土地流转和升值的过程中，相关决策应当在村集体内部完成合法的讨论和决策，避免村干部的寻租行为。
第二，就是让市场决定定价，这是非常重要的方面。在宅基地改造、集约利用方面，这点尤为重要。政府出台的一些政策，往往是自己冲在前面，担当了谈判者的角色，要么因为操之过急而给出了过高的定价，要么是出价过低，而双方无法谈拢，村民因此没有改造的意愿。
以广州首个整体旧改的村庄猎德村为例。当时为了迎亚运，让猎德大桥早日通车，其土地出让纯收益100%返还，支持农村集体经济发展。并且其安置区和集体物业区继续保持集体用地性质，同时可用于经营性建设。虽然改造获得了巨大的成功，也造就了一批村民成为富豪，但这种办法显然不具备可复制性，是应急之措。农村土地出让收益，其部分涨价还是要归社会，毕竟其土地增值是诸多社会因素而形成，并不仅仅是因为土地所有者的努力而成就。此外，后来猎德村改造的高容积率，也颇受坊间诟病。“三旧”改造是一个系统工程，不是卖地收入到手就万事大吉了。
因此，宅基地改造和利用，也应当由市场来定价。政府可以建立相应的平台，让村民在此平台上面进行交易，或者借专业第三方咨询公司建立专业的定价体系，而不是自己充当谈判者的角色——而这样的谈判成本也非常之高，而且永远会有人不满意。让市场来决定定价，让税收来回馈社会，维护交易的规则，这才是政府应当做的事情。黎诚
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