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广州：住宅维修金不再沉睡业委会自己管账

https://www.biud.com.cn 2014年10月21日16:51 家居装修知识网

　　　广州近90亿元住宅维修金贬值问题可望找到解决方案了！广州市国土房管局制定的《广州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》）作出重大规定：专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”，买国债存定期自定。同时，该《办法》还细化维修资金紧急使用制度，保障紧急使用资金及时到位，一旦大楼“有病”也可拿得出“救命钱”。这意味着，广州目前约130亿元处于“沉睡”状态、使用率多年来只有1%的物业专项维修资金将被“唤醒”。

　　《办法》从即日起至26日面向社会各界公开征求意见。公众可登录该局网站（http://www.laho.gov.cn）下载及阅读《办法》，并可通过邮寄、电子邮件或传真等方式向广州市物业专项维修资金管理中心（以下简称“市维修资金管理中心”）反馈意见和建议。

　　直管：业委会自己“管账”

　　现状

　　今年9月25日召开的广州市十四届人大常委会第三十三次会议上，市审计局提交的审计报告披露，至2012年末，全市共有2967个楼盘的149.94万户业主交存商品住宅维修资金，资金结余888509.79万元。审计结果表明，未发现占用、挪用资金情况，资金总体安全，主要的问题是保值增值差，资金处于贬值状态。由于定期存款期限短利率低、计息方式不合理、增值方式单一等原因，商品住宅维修资金年平均收益率为1.88%，低于同期银行存款利率。

　　事实上，物业专项维修资金“沉睡”现象被人诟病多时，荔湾区四季花园业委会主任徐凡告诉记者，该小区将近800万元的物业专项维修资金，原来存在银行里只有活期利率，前几年房管局改为三个月定期，每年的利息只有30多万元，如果改为一年定期，每年利息就有近40多万元。

　　如今，新《办法》出台后，对于维修资金的增值，业委会可以直管了。根据新《办法》第十六条，已成立业主大会选举产生业主委员会的，由业主委员会负责组织实施对物业专项维修资金使用，业主委员会可以委托物业服务企业负责具体工作。

　　《办法》明确，经过业主大会的决定，未来业委会可以委托一家专户管理银行存放小区的专项维修金，并且以业委会为账户名开立专户。在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债或银行存款。购买方案要经业主大会同意。《办法》还禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。并且要求业委会建立物业专项维修资金财务账目和业务档案，指定专人或委托第三方机构进行管理。

　　对于未成立业主大会选举产生业主委员会的，相关业主可以自行实施或者委托物业服务企业负责实施，也可以向物业管理区域所在地的居民委员会提出申请，由居民委员会在所属街道办事处的指导和监督下负责组织实施。

　　缴交：余额不足30%要续交

　　现状

　　越秀某大厦业委会负责人反映，其小区大部分业主在2003年按照40元/平方米的标准交了维修资金，总额高达193万元，但是开发商却并“没有将一分钱存入指定银行”。据介绍，目前小区已进入了维修高峰期，开发商却一直没有把挪用的维修资金拿出来，房屋及相关公共设施只能“带病运行”。为此，双方还在对簿公堂。

　　为防止开发建设单位“收而不存”、业主“拖欠不交”的问题发生，广州市于2012年建立了维修资金预交存制度，明确开发建设单位在申请房屋预售或产权初始登记前必须足额交存首期维修资金。该制度从源头上解决了新建楼盘欠交、拖交维修资金的现象，扭转了维修资金归集相对被动的局面。基于预交存制度的有效性，《办法》也将该项制度囊括在内，以确保应交存的维修资金能够归集到位，实现维修资金全覆盖。《办法》第二章对维修资金交存程序等做出了详细规定。

　　另外，为防止维修资金出现短缺的情形，《办法》第十四条规定，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主应当在收到通知后30日内一次性或分期将续交的物业专项维修资金交存至专户管理银行。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，业主应当按照现行的首期维修资金交存标准进行续交。

　　使用：大楼“生病”拿钱变快

　　现状

　　虽然维修资金是业主缴的钱，但实际想动用起来并不容易。主要是由于动用维修资金需要“双2/3以上业主（专有部分建筑物面积2/3以上、占总人数2/3以上的）”的同意才能使用，过高的门槛以及复杂的程序，都不利于提高其使用率。

　　云鹤苑小区的业主谢先生表示，前几年小区为了用专项维修资金维修电梯，苦口婆心地劝说业主，才凑足了签名。“电梯的钢缆已经快要断了，如果不及时进行更换，后果不堪设想。”

　　为简化使用程序，《办法》拟规定，当物业区域需要使用物业专项维修资金的，由组织单位对维修的项目提出使用方案。专项维修资金划转业主大会管理的，维修项目的审价由业主在物业维修资金管理规约中约定。而且使用方案应当在所涉及物业范围内的显著位置向相关业主公示7日以上。另外，同样需要经过两个“2/3”以上业主的同意，即征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　专项维修资金列支范围内的业主可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式进行表决。

　　值得一提的是，《办法》细化了维修资金紧急使用制度，保障紧急使用资金及时到位。当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时，如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，可简化程序申请紧急使用维修资金，待维修项目竣工验收后再办理审核手续。

　　过户：卖房后维修金自动过户

　　现状

　　在二手房交易活跃的情况下，业主身份变化很快，也使得两个“三分之二”业主签名同意操作存在实际困难。

　　不少市民遭遇这样的问题：早年二手房买卖不重视物业维修资金的过户问题，导致房子转卖了好几手，但物业维修资金仍是一手房业主名字。由于动用维修资金需要2/3业主签名同意，往往现任业主签名也无效，而早年的业主却因出国等原因已找不到。有市民反映，自家小区的排污管堵塞，甚至一下暴雨就出现污水倒漫的情况。准备动用维修资金来对管道进行维修时才发现，有三分之二的房子早已转了多手，“三分之二的业主同意”几乎成了“不可能的任务”。

　　为解决这一问题，《办法》拟规定，房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并移交维修资金卡（存折），该房屋分户账的账户信息随房屋所有权同时变更。

　　据悉，目前，市国土房管局已在番禺区试点以物业地址建立维修资金分户账，探索解决维修资金过户更名的办法。该局也在积极推进维修资金信息管理平台建设，待管理平台建成后，即可实现维修资金随房屋所有权自动过户。　记者赵燕华