“惜贷”常态化背景下房企的四大应对策略
今年以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。回顾今年以来房企破产或“跑路”现象，继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞•新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等，甚至还发生大型品牌房企被股权收购的现象。
从短期内来看，市场又进入新一轮的市场低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态，即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，面临较大的去库存压力，这会进一步影响企业的资金面。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，银行“惜贷”常态化的现象还会长久持续，此时，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，或坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力；或创新融资模式，拓宽融资渠道，调整资产负债中长期结构，想法设法降低短期负债比例，调整资产负债结构，降低短期债务违约风险；或向“轻资产”模式逐渐转型，摆脱对于大体量资金的过分依赖。具体来讲：
第一、企业应继续坚持高周转跑量策略回笼资金，同时加强对市场库存的调节能力，以此对冲银行“惜贷”常态化对楼市的影响。
在银行“惜贷”常态化的市场背景下，即使一部分一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。
因此，在2014年第四季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，尤其是对于上市房企而言，由于还有企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，年底这个时间段内采取高周转的市场策略回笼资金势在必然。同时，房企应继续密切关注市场周期变化特征，尤其是在市场周期低谷期，应加强对市场库存的调节能力，以此对冲银行“惜贷”常态化对楼市的影响。
第二、调整资产负债中长期结构，想法设法降低短期负债比例，调整资产负债结构，降低短期债务违约风险。
其实，上市房企为避免短期偿债压力过高，对债务结构已开始进行有针对性的调整，比如部分公司已经开始大幅提高长期借款占比，采取相关措施降低短期负债压力。
以2014年下半年部分房企已发布的中期票据融资计划为例，在中国银行间交易商协会今年9月初放开上市房企中票融资的政策出台后，近期交易商协会再次召集部分券商细化发债细节。部分房企已经闻风而动，纷纷发布公司中期票据融资计划，试图通过落实中长期融资计划缓解短期资金面压力。
第三、拓宽融资渠道，尤其是非传统融资渠道融资，比如房地产信托、海外融资等。
从房地产信托渠道来讲，近三年房地产信托规模快速增长，根据同策咨询研究部监测数据，2011年-2013年的房地产集合信托规模分别为3139.01亿元、2197.58亿元、4004.74亿元，每年的同比增长率分别为56.97%、-29.99%、82.23%。
进入2014年，银行信贷紧缩导致房地产市场低迷，房企对于资金面需求持续增加，这为房地产信托的发展提供了市场机会，同策咨询研究部监测数据显示，2014年上半年，信托公司发行的房地产集合信托规模为1628.8亿元，和2013年同期的1634.5亿元的规模相比，并没有明显的下降。
从上述数据来看，开发商今后将更加注重房地产信托等非传统渠道融资，以此调整来平衡目前由于银行“惜贷”常态化而带来的企业短期内资金面压力较大的现象。
第四、向“轻资产”模式转型，比如万科的“小股操盘”模式，已成为房企思考的方向。
“小股操盘”模式是万科总裁郁亮于年初提出的概念，在其看来，这是万科探索合作开发模式的进一步深化，转型之后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌来实现公司规模化扩张。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“小股操盘”是一种“轻资产”模式，这种轻资产模式最大的特征就是“同股不同权”。一般来讲，品牌房企会有比较大的收益权利的谈判能力，从这个角度来讲，“小股操盘”有利于提升品牌开发商的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额和利润，进而可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。
同策咨询研究部监测数据显示，在2013年万科新增加项目104个，其中有约66%的项目为合作、联合方式获取；2014年上半年万科新增19个项目，其中公司持股低于50%的有4个，持股比例为50%或51%的有6个。
万科利用“小股操盘”模式向“轻资产”模式转型，小试牛刀之后已取得了明显的成效，当前，在融资难度增加、成本攀升的市场背景下，“小股操盘”已成为其他房企思考转型的方向。
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