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地铁调价交通成本会否冲击郊区楼市？

https://www.biud.com.cn 2014年10月24日08:01 家居装修知识网

　　10月13日，北京市发改委公告称，将于本月底进行北京市公共交通价格调整听证会，传闻已久的地铁价格调整终于进入最后阶段。有业内专家表示，地铁交通价格上涨将对郊区租赁市场和购买产生较大影响。那么交通成本的大幅上升，究竟会对上班族对居住地的选择产生多大影响？日前，京华时报房产周刊联合新浪乐居进行了网络调查，调查显示，46.1%的被调查者表示会放弃在郊区购房的打算，同时，50%的被调查者表示会考虑不在郊区租房。但对此，也有业内专家认为地铁调价虽然会产生一定影响，但真正因此改变自己租房或购房计划的比例应该偏低。

　　交通成本将明显增加

　　人民网报道称，根据听证方案统计，按照目前北京市轨道交通路网规模和乘客乘坐距离分布比例数据测算，加上优惠政策折算，两个方案平均票价水平分别为每人次4.4元和4.3元，即相比现行票价将分别提高2.4元和2.3元。

　　伟业我爱我家研究院的分析师给记者算了一笔账，地铁两套调价方案中，顶点价格分别是单次形成9元和10元。按照最高点10元计算，对上班族来说，22个工作日往返，上班期间总的地铁支出费用为10×22×2=440元。与之前2元时期的2×22×2=88元的支出相比，增加了352元。如果考虑到周六日往返，则最多每个月需额外支出的成本为62×8=496元。

　　对于交通成本增加对楼市的影响，业内说法不一，有专家认为将直接利空郊区楼市，不过，伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为，以上计算的标准是按照极端计算的，单次10元的里程是78-96公里的里程区间，96公里对于地铁来说，以北京地铁载客行驶平均速度40-50公里/小时计算(考虑换乘时间速度会更慢)，每天仅在北京地铁内即需要大约4小时的时间往返。

　　按照这样的计算，对于此类极端地铁乘车人群来说，事实上，时间因素反而已经超过了成本因素，成为很多上班族首先考虑的问题。对于部分远郊租赁人群来说，在淡季换租到周边区域，能够节省的支出往往已经能够覆盖地铁票价调整后的支出。

　　调查显示地铁涨价影响置业和租房需求

　　日前，本刊联合新浪乐居进行了相关的网络调查，在此次调查中，共有597个有效投票。其中，针对租房者的调查数据显示，50%的被调查者表示不会在郊区租房，36.64%的被调查者表示会在郊区租房，而不确定的比例为13.36%；针对购房者的调查数据显示，46.1%的被调查者称会放弃在郊区买房的打算，40.73%的被调查者表示不会放弃，13.17%的被调查者选择了不确定。地铁涨价之后考虑换房的被调查者比例为34.6%，不考虑换房的比例为51.64%，不确定的为13.77%。同时，调查还显示，67.92%的被调查者认为一天的通勤费用控制在10元之内是可以接受的。

　　克而瑞北京机构首席分析师牟增彬表示，调查从侧面反映出，当下年轻人特别是“北漂”族，对交通的通达性要求极高，地铁价格调整甚至直接影响到超四成刚需族的置业选择，不过这仍只是影响置业选择的一项重要因素，而此类人群的实际购房选择最终仍会“屈服于”项目性价比，考虑到北京的交通网络建设与各区域的产业与职能定位，相信地铁调价很难直接对整体房价起到直接触动作用。另外，牟增彬认为，“北漂”类人群置业考虑的最重要因素无外乎“成家”与“立业”，房价便宜与上班方便在北京很难兼得，只能说更多刚需会以价格为最终考量，毕竟随着城市建设，区域就业或创业机会也将会越来越多。不过，地铁调价可能让投资客对京郊购房更加慎重，毕竟租金收益减少会直接影响到增值保值效应，就这一点来讲京郊商铺可能较住宅受影响稍大。

　　租房者考虑换房

　　记者随机采访了目前在通州梨园居住的王小姐(化名)，在国贸上班的她告诉记者，如果涨价了，明年2月份房子到期之后会考虑换房。“涨价之后，从梨园到国贸单程6元，一天往返12元，每月的交通费会比我之前的交通费增加176元，并且我这工作经常需要去拜访客户，地铁是我主要的出行工具，如果涨了，我肯定要搬到近一点的地方，反正成本差不多，为什么还要去梨园租房呢？”

　　据王小姐介绍，她目前租住的房子是一个三居室，她住的次卧每月租金为1500元，“不过，我觉得房东明年可能就会因为地铁涨价了而降房租的，到时候看情况吧，如果房租降了，还会继续住，如果跟今年差不多，或者还小幅涨的话肯定会搬到近一点的地方。”

　　中原地产首席分析师张大伟也算了一笔账，“目前通州的三居室租金在3600元每月，按照4个人合租计算，人均在900元左右。增加200元交通费的话，4500元左右，完全可以在东四环附近租房。”

　　业内看法不一

　　针对地铁涨价带来的影响，业内观点并不一致。

　　张大伟认为，地铁交通价格上涨对于租赁市场的影响将非常大，特别是对于通州、房山、大兴等远郊区的租赁市场。对买房者也会有一定影响，地铁交通价格上涨，对整体郊区楼市都有利空影响，对于多人需要上班的家庭来说，可能会因为这些因素而考虑在城区购买小户型。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，地铁涨价对于租房价格的影响会稍大一些，许多在市中心工作的上班族，如果目前在近郊区居住，地铁调价后，假如以单程10元票价为例，每天上下班的交通成本则由原来的4元净增到20元，算下来，每月会多增加352元的交通费用，对于这种情况，许多人会选择在工作单位附近租房，导致需求急剧上升，而市中心的房源又十分有限，如果出现这种供不应求的局面，房租势必会上涨。而对于购房者来说，尤其是刚需客户受到地铁涨价的影响不会很大，因为对于略微涨价的交通费用，房价才是购房者考虑最多的选房因素，因此地铁价格上调对于售房价格的影响基本不大。

　　胡景晖认为，因为票价调整而出现从远郊区县进入近郊租房的情况，预计并不会大规模地出现，即使会出现，也是很少量的人群。而这部分人群在进行换租时，考虑的可能不光是票价调整后的价格支出，更多的是受每日实际的交通时间成本因素影响而做出换租选择，而并非票价。对于买房人群，胡景晖表示，其基本逻辑依然是取决于买房人自己对于房屋区位、价格、配套、品质等重要因素，交通成本仅仅只是影响买房人购房置业众多因素中并不重要的一个。京华时报记者桂瑰