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专家称中国空置近5000万套房屋住房需求被高估

https://www.biud.com.cn 2014年10月27日08:41 家居装修知识网

今年上半年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。对此，华远原董事长任志强称此绝不可能。争议由此发酵。

西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁的结论基于中国家庭金融调查项目(CHFS)的数据：全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。商品房空置率为26.3%，约为2700万套。经适房空置率为23.3%，约为200万套。这一数据曾获得王志纲等地产大佬的认同。

任志强则从住宅竣工数量推算。1998年至2013年住宅竣工面积约106亿平方米，约1.1亿套住宅。其中，房地产开发为6700万套。按1998年旧房拆除量2.4亿平方米推算，16年间拆除30多亿平方米，净增约70亿平方米住房面积。1998年到2013年，城镇新增人口约2.2亿人，折算城镇新增约7000万个家庭。因此，住房套数和家庭数大体一致。

在任志强的质疑之后，甘犁当时曾作出过书面回应。而在10月24日由西南财经大学和新加坡管理大学联合举办的“西财－新大‘经济转型期的管理-以中国及新加坡为例’国际论坛”上，甘犁再次专门作出更为深入的回应，解答空置率之谜。

甘犁说：“这是非常大的谜，这个谜怎么解决？我们一家一户走下来看到了这么多空置房，但是国家宏观大数上算一算好像不应该有这么多空置房。解决这个谜底就是城镇化的谜底。就是我们对城镇化要有一个充分理解。空置率之谜要通过城镇化揭开这个谜底。”

关键在于，由于统计方式的变化，许多农民的居住地在统计中由农村变成了城镇，有数千万个家庭因此“带着房子进城”了。

首先，CHFS定义的住房空置是指城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房；多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。“比如，在北京上班，房子在成都空着的，也算空置率。”

甘犁说，一般认为，城镇化是农村居民离开居住地，“扛包进城”生活工作，也就是“主动进城”。他们或租房或购房，有刚性居住需求。但是，城镇化还包括另一类通常被忽视的城镇化：居住地由农村变成了城镇，当地农村居民也因此统计为城镇常住居民，是城镇化的一部分。

国家统计局公布了从2009年至2013年历年统计用区划和城乡分类代码。仅此期间，全国70万个社区(居委会、村委会)中有3.8%从乡村变为了城镇，占城镇社区的11.8%。“居住在社区上的居民就从农村居民变成了城镇居民，他的户籍是没有变化的，他的房子还在那里，他住着原来的房子。”

CHFS的数据还显示，2009到2013年，每个省的城镇化率的上升速度跟“被进城”的比例是相关的。基于CHFS数据，2013年常住地人口结构，城镇地区居民中的农业户籍人口，“被动进城”占比14.3%，而“主动进城”占比11%。

从住房需求上来说，“被动进城”家庭和“主动进城”家庭是非常不同的，和城镇户籍是比较接近的，而且少于城镇户籍，因为他们是“带着房子进城”的。所以不能把“被动进城”家庭当成“主动进城”家庭，认为有很多刚性需求，要买很多房子。

甘犁认为，2000~2013年城镇新建住房7000万套之外，城镇地区至少还新增了四五千万套，这是由“被动”进城的家庭带进来的。“你会看到被动进城比例越高地区住房空置率也越高，不是说这些被动进城家庭农村的自建房有空，空是空在商品房里面。因为城镇化建了很多房子，但是大量被动进城不需要房子，所以商品房是空着的。”

甘犁认为，“被进城”居民明显多于主动进城。不区分两类进城居民将导致住房需求被高估。对城镇化的误解有可能是导致中国3000万套商品房多建的原因之一。“从供给角度是多供给了，因为对城镇化的错误理解认为有很多需求，但是实际上大部分超过一半的城镇化暂时没有这样的住房需求。从需求角度来讲，就是多套房购买让这些多建的房子还是卖掉了，这是我们在需求供给一个非常严重的错配。”