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住宅小区物管费提价之争：物管叫屈业主不满

https://www.biud.com.cn 2014年10月28日10:22 家居装修知识网

　　10月15日，广清大道君安大厦，在市物价局代表及洲心街道工作人员的调解下，该小区业主和物业公司达成“和平分手”意向。这次“分手”的导火索是物业管理费提价。

　　类似事件近两年在清远频繁上演，有的甚至演变为激烈纠纷。对于许多业主来说，突如其来的物管费涨价，直接影响到切身利益。对于涨价的缘由，众多物管公司归结于成本上涨，但也有不少业主并不认可物管提出的涨价理由和涨价幅度。随着清远多数住宅小区物业迎来合同交替期，小区物业和小区业主关于物业费的矛盾或将越来越突出。

　　记者调查发现，物业公司提价之所以容易引发纠纷，除了提价过程操作不透明，更重要的原因在于小区业主委员会缺失，业主意见难以统一。当然，也有成功的例子，纵观那些能够顺利提价的物业公司，无不是在提供优质服务的同时，也向业主“晒”账本，保证调价程序公开透明，因而获得业主支持。

　　■■■■■■■ 提价AB面 ■■■■■■■

　　◎A面

　　优质服务+透明账本物业提价获业主支持

　　近年来，因物价上涨成本提高，许多居民小区物业管理费入不敷出。一些小区也在酝酿上调物业费，但过程并不顺利。许多业主对涨价的需求表示理解，但操作中的一些不规范和不透明导致业主反感，继而强烈反对。

　　据统计，在清远众多物业费提价的小区里，能获得过半业主支持的小区凤毛麟角。而凤城世家的成功则值得其他小区借鉴。

　　自2007年开始，公元物业为凤城世家业主提供物业服务，凭借“贴心服务每一天”的现代型服务文化、规范的服务流程和敬业、专业的服务团队，小区相继被评为“广东省物业管理示范住宅小区”、“清远市物业服务现场培训基地”。

　　除了提供优质服务外，近年来，该物业公司还在小区信息栏公布小区收支情况，详细到保洁、保安等各项支出和有偿维修费、广告信息费等各项收入，让业主看得明明白白。

　　“连续3年来，我们向业主‘晒’账本，让业主清楚明白物业公司的收支状况，而在酝酿物业费用提价时，也按足程序，做到公开透明。”该物业公司负责人闵安告诉记者，正是基于对公元物业优质服务的肯定，在此之前的业主投票表决中，“与公元物业续约”和“调升物业管理费”得到了绝大多数业主的赞同，而凤城世家业委会也因此第二次与公元物业签约。凤城世家物业管理费也成功地从1.2元/月/平方米调为1.35元/月/平方米。

　　◎B面

　　物业费涨价没通过物业公司选择撤场

　　今年8月，美好居小区多栋住宅楼电梯停运几天没人维修，原因竟是由于物业公司欠费所致。据了解，半年来，该物业公司一直拖欠电梯维修保养费，共16000多元。

　　物业公司为什么长期拖欠电梯维修保养费？该物业公司负责人回应：“公司进驻美好居小区7年，至今已亏损约50万。”据该物业公司统计，当时小区有31户未能按时缴纳物业管理费，每户欠费从几百元到上万元不等。“有近6万元的物业管理费用一直收不到。”该物业公司负责人称。据该物业公司贴出来的名单显示，有一住户竟有长达62个月的时间没交过管理费。

　　为了改善入不敷出的经营状况，该物业公司曾提出涨物业费，从0.9元/月/平方米上调为1.4元/月/平方米，由于上涨幅度过大，普遍遭到业主反对。此次价格上调未获通过。

　　电梯停运事件后，部分业主对物业公司产生强烈不满，物业公司也就此撤出美好居。美好居小区一度处于物业“真空”状态，有业主担心人身、财产等安全问题。随后，小区业主成立业委会正式解聘现任物业公司，聘请其他物业公司管理小区。

　　9月17日，美好居业主迎来了自己新的物业服务公司。目前，该小区物业管理费为1元/月/平方米。

　　因物业公司提出上调物业管理费难得到业主支持，一些物业公司选择合同期满后撤场，包括去年旧城威龙新城项目。此外，清远市区还有不少老旧小区因前期物管费标准太低，物管公司难以为继，这些物管公司也有意撤出小区。

　　■■■■■■■ 各方说法 ■■■■■■■

　　物业协会

　　80%物业纠纷为开发商遗留问题

　　事实上，类似君安大厦和美好居的纠纷，只是近年来清远物业纠纷的一个小片段。近几年来，物业纠纷越来越多见诸报端，甚至发展成群体事件。对此，物业管理协会秘书长郑顺福表示，“清远物业纠纷中80%为开发商遗留问题，真正因物业服务内容方面引发的纠纷很少。”

　　据了解，开发商“遗留”问题主要包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水、开发商前期手续不齐全、业主无法办理产权证等。

　　这些问题待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决，导致业主和使用人迁怒于物业管理。而开发商与物业管理企业职责划分不清，前期物业管理介入程度低，小区建设与物业管理交接不规范，本应由开发商承担的房屋质量、小区配套承诺问题，全部转嫁给物业管理企业，给后续的物业管理带来了诸多纠纷，导致矛盾激化。

　　“一些品牌开发商注重售后服务，但清远大部分本土开发商没有品牌意识。”清远物业管理协会会长闵安说。

　　在20%左右真正与物业服务内容有关的纠纷中，又以“物业费”提价问题遭业主反对而引起的纠纷较为突出。

　　类似的案件，除了上述君安大厦外，还有去年江边某大型楼盘，千名业主上街游行抗议物业公司提价；旧城威龙新城因物业公司提价没得到大部分业主同意，合同期满后撤场，交接过程引发纠纷等。

　　物业公司

　　光靠物管费无法维持运转

　　“现在请一个年轻的保安，都要3000元一个月，人力成本压力真的很大。”公元物业清远公司的负责人闵安向记者表示，如果不通过停车费和广告位收益等方式来弥补，清远一些缺乏房地产母公司支持的物管公司都难以维持服务质量。而且物管收费有高有低，服务内容又千差万别，时间一久难免服务质量会下降。

　　有物业公司老总向记者抱怨，虽然物价部门对住宅小区的物业管理费设有指导价，但清远市区内很多已经入住多年的小区物业管理水平仍维持在入住时水平。“物业管理费的各种成本跟当年入住时相比，已经上升了2.5倍，但物业费却不变，明显是不合理的。”该物业公司老总表示，物业管理指导价存在“一费定终身”的问题，刚入住时定的物业费，几年后想要涨价非常难，还容易引发纠纷。

　　闵安给记者算了一笔账，一个入住率高的小区，业主交的物管费最多也只能占总支出的85%，也就是说，光靠业主所缴的物管费是无法维持物管运转的。因此，通常物管还要利用停车位、广告位等多种经营方式来增加收入，加上开发商的补贴，才能正常维持。

　　在物管费不涨的前提下，面临亏损的物管企业通常采取三种做法：降低人工成本，比如原本每个班3名保安的，减至两名甚至一名，保洁人员、水电工等也会相应减少；减少服务内容、降低服务质量，比如减少电梯保养次数，小区绿化维护由半月一次改为一月一次；另外就是想方设法增加经营收入。

　　业主

　　看不到服务提升不接受涨价

　　记者随机走访了一些小区，不少业主表示：自入住以来，物业公司的服务并没有什么提升，经常还会对一些事情能拖就拖，这样的服务态度，涨价不能接受。也有一部分业主表示自己小区的物业费不算高，但是由于还要还房贷，压力相当大，物业费当然是能不涨就不要涨。另外，有些业主为了省物业管理费，宁愿要差的物业服务，也不愿意为享受到更好的物业服务接受涨价。

　　一位物业管理人士跟记者分享了这样的故事。江边一个十几年的旧小区，原来的物业公司每月按0.5元/月/平方米收取物管费，合同期满后，这家物业公司选择了撤场。小区通过成立业主委员会聘请了另一家物业公司，这家物业公司的收费是0.7元/月/平方米。不少业主提出，把原物管费0.5元/月/平方米的物业公司请回来。

　　从一系列纠纷事件中不难看出，物业公司提出的涨价理由，主要是成本上涨压力。对此大部分业主表示理解，但也有业主提出：“关于亏损的说法，既没有经过有关机构的审计，也没有在业委会框架内征求业主意见和组织讨论，所以我们认为以此作为调价的理由难以成立。”因此，物业公司公布开销情况显得尤为必要。

　　据了解，目前有些物业公司开始逐渐撤出年代较久、物业费标准偏低的小区，业主分散、缺少组织，沟通起来比较困难，成为这些物业公司的共识。闵安认为，越是规模大的住宅小区，物业公司越有兴趣，越愿意坚守。

　　业委会

　　多数业主对参与社区事务缺乏主动性

　　在物业与业主产生纠纷的过程中，业主委员会作为业主意见的代表团体，在很多问题上可以向物业公司提意见或谈判，对缓解物业纠纷有一定的帮助。但郑顺福表示，清远的业委会不多，目前只有50多个，相比几百个小区，占比还是很少。

　　据公开数据显示，统计到2012年止，市区共成立业委会54家，约占市区小区总数的四成左右。而在这四成业委会中，有的还是找不到业委会主任的。

　　一位经常处理这类物业纠纷的公职人员表示，多数业主存在“搭便车”的心理，对参与社区事务缺乏主动性，或者干脆袖手旁观。有的成立了业委会的小区，换届后“后继无人”，形同虚设。

　　郑顺福表示，业主委员会成员代表业主，沟通起来相对畅通，对其他业主来说，公信力比较高。但是他认为，业委会成员也要有一定的物业管理常识，还要包容性强、不偏激才能发挥作用。

　　对于业主缺乏物业管理方面的知识，专业人士建议政府相关部门能提供针对性培训。最近，清远市政府的4个职工大院正委托公元物业公司帮助其成立业主委员会。业内人士认为，通过物业公司协助组织成立业主委员会也不失为一种捷径。

　　对于业委会能否实行小区自治问题，根据现行法律规定，业委会目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。

　　郑顺福表示，法人身份的缺失，业委会无法建账，即使想通过业委会聘请保安、清洁工，也不能给他们买社保。“几个好心的业主不等于能把事情干好，还需要专业技能，包括公共设备的维修、维护等，相比之下，专业的物业公司肯定更有优势。因此，仅由业委会自治的小区难以实现。”闵安补充说。

　　相关事件

　　●10月15日，广清大道君安大厦物业费欲从1元/月/平方米升至1.2元/月/平方米，遭业主普遍反对。业主甚至怀疑物业公司伪造签名材料。涨价未获通过后，物业公司欲撤场，但由于前期合同中未约定合同时间，暂时未能直接撤场。

　　●8月，美好居因其物业公司欠费导致电梯停运，最后该物业公司选择自行撤场。此前，该物业公司曾提出涨物业管理费，从0.9元/月/平方米涨至1.4元/月/平方米，涨幅达50%，遭业主抗议反对。目前该小区已经成立业委会并另请物业公司。

　　●2013年12月31日，威龙新城原物业公司因合同期满而撤出小区。主要原因是物管费太低，难于维持公司的正常运作。按原物管费标准收费，步梯房0.5元/月/平方米，电梯房0.6元/月/平方米。后来，物管公司提出提价，步梯房提价到1.1元/月/平方米，电梯房提价到1.3元/月/平方米。但相当一部分业主不同意。物管公司于2013年9月提出撤出小区。今年初，由于新旧物业交接不顺，引发纠纷。

　　●2012年，江边某大型小区，物业管理费直接从0.8元/平方米/月上调为1.44元/平方米/月，遭到业主强烈发对，甚至引发游街抗议。南方日报记者黄剑琴