济南版二手房买卖合同出炉 中介公司不用将被罚
近年来，二手房买卖引发的消费纠纷不少，其中相当一部分是合同条款不明确引起的。27日，记者自济南市房管局和市工商局联合新闻发布会获悉，济南二手房合同示范文本27日起正式实施。根据不同需求，合同示范文本分为《济南市房地产经纪服务合同》(出售委托)、《济南市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《济南市存量房屋买卖合同》(自行成交版) 3 个组成部分。上述两部门负责人着重就关注度较高的经纪成交版合同 (以下简称《合同》)进行解读。
明确买卖房屋的产权是购买二手房的第一步。房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋。《合同》明确，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上的房屋，只能在本集体组织内部转让。
二手房买卖中，首付、尾款怎么交付最为关键也最容易出问题。为了规避买卖双方的资金风险，《合同》第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择;当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内(时间双方约定)与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金(咨询电话：82077114)。
据了解，二手房交易资金监管是指买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。
二手房交易的过程，经纪机构到底应该收哪些费用，哪些钱中介不应该经手?《合同》也有明确规定。
济南市住房保障和房产管理局负责人表示，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。《合同》第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。经纪机构完成委托事项，出卖人和买受人应该按照房屋成交总价的一定比例支付佣金。具体比例合同中为空格，由签约三方约定。
除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
实际交易的过程中，由于考虑不全面，不少购房人过户后才发现不少遗留问题。例如，买学区房为了孩子上学，却发现原房主的户口没有迁移等。
为了解决上述问题，《合同》有了一些提示性约定。《合同》第三条约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以作出相关的约定。《合同》留出空格提示签约双方进行约定。济南市房管局产权市场处相关工作人员表示，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当作“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，退还押金;如果达不到要求，买方可以把押金当作补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。
住宅专项维修资金作为房子“养老钱”，也是经常被忽略的问题。《合同》中约定，买卖房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。
新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。
合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。
买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。
上述负责人说，从过去处理一些信访投诉事件来看，因经纪机构在合同签订前未充分了解出售房屋信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高，新合同都进行了明确约定。
济南市房管局副局长李胜伟表示，今后房屋中介机构都要在营业场所醒目位置公示房地产经纪服务合同、房屋买卖合同，今后凡已取得所有权证的房屋再上市交易都应使用规范合同文本，房管部门在受理经纪服务纠纷时，凡未按要求使用规范文本的，将被处罚。记者还了解到，新合同近期将纳入存量房网签系统中使用。
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