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市场前景引发养老地产热国内还未有清晰模式

https://www.biud.com.cn 2014年10月29日14:36 家居装修知识网

　　随着传统地产市场利润不断被压缩，楼市调控政策持续，老龄化问题越来越突出，创新转型养老地产逐渐风行，对任何一个想赢在未来的企业来说，顺应经济发展和人口结构调整做出的颠覆创新都是企业实现万年常青的根本。万达集团董事长王健林曾表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向，保利董事长宋广菊则多次表示，保利将全产业链进入养老产业，打造居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。但眼下扎堆进入这一行业的企业，前路究竟会如何?

　　八成养老机构并未有医疗支持

　　民政部统计数据表明，我国各类养老机构已达4万多家，但调查显示，各级、各类养老机构中，有医疗支持的不足20%，其中，大部分已设置的医疗机构并未被纳入医保定点范围，这无疑加大了老人的养老成本。

　　其实，早在去年9月份，国务院印发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中就明确提出，积极推进医疗卫生与养老服务相结合，探索医疗机构与养老机构合作新模式。为此，江苏、四川、安徽等地还纷纷出台了相应的实施意见，医养结合模式纷纷以医院新增养老设施，养老院引进门诊或新建医养结合养老院等方式在各地运作开来。但是真的执行起来却是步履维艰。

　　而据某研究院发布的《2015-2020年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》数据显示，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老年人口已超过1亿(占总人口的7.3%)，到2050年将增加到4亿(占总人口的23%)。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。

　　广阔的市场前景引发资本市场蠢蠢欲动

　　近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。据测算，目前中国养老市场的商机约4万亿，到2030年有望增加至13万亿。

　　“前几年想做养老连拿地的名目都没有，只能政府去做，民营企业想做也只能选择做民营非营利型的，有很多政策框框的限制，现在国家有了相关的政策，大家统一了认识，养老变成了合法的产业，过去的‘能不能做’的问题已经解决。但现在面临的更多是养老服务上的困境。”有专家表示说，“现在万科、绿城做的一些养老机构，针对的都是高端客户，与中国的大环境是不衔接的。现在国内养老地产最大的问题就是养老服务业如何能够健康地发展。”

　　在养老地产市场，除了传统开发商以外，“保险系”也正加紧步伐跑马圈地。由于养老地产还没有具体成熟的盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士质疑，险企借机推广高价养老险。在进入养老地产的众多地产商之中，不少是借着“养老”的名义圈地。

　　国内养老地产还未有清晰模式

　　土地的问题随着今年国土部《养老服务设施用地指导意见》落地，多年桎梏终于打开。但地方政府如何在原来紧张的土地指标中安排养老用地，招拍挂到的养老服务用地如何获取融资贷款依然是未解的难题。

　　对大部分专项养老地产开发企业来说，更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大资金投入。“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”分析人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资，现金流成为最大诉求，然而更难的在于国内还没有清晰的盈利模式。当下的养老地产盈利模式无外乎会员制、押金制、租售并举制等模式，但养老地产居高的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态。

　　在此背景下，我国养老地产的成功案例寥寥无几。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢?”