楼市回暖真相调查：开发商想说“涨价”不容易
在一系列政策“托底”下，不仅二手房出现了量价齐升的反弹，北京的新房市场也出现复苏迹象。市住建委网签数据显示，目前北京市新房成交量已连续三周上扬，冷清近半年的售楼处也纷纷热闹起来。不过，新房市场成交量的回升却没能为开发商带来提价的勇气，目前新房项目定价没有抬高，反而普遍低于预期。市场分析认为，在高库存的压力下“去库存化”是开发商的首要任务，以价换量的楼市主基调仍将持续。
成交量连续三周上涨
四环外的亚奥板块今年入市的纯新盘较少，该区域销售的楼盘多为老盘最后一期，北京商报记者在该区域发现，进入10月后各楼盘的客户到访量猛增。北京城建的一处老项目定于11月开盘，为项目最后一期，目前已经蓄客200多人，该项目工作人员称：“这些顾客都是9月底以来到访的，目前已是房源数量的一倍，预计去化效果会比较理想。”另一处中国铁建的项目，客户到访量已是8月时的两倍以上。
不仅客户到访量和蓄客量猛增，近期开盘项目的去化效果也较此前有明显改观。以上周开盘的房山良乡一项目为例，新开盘的200多套房源当日吸引460组客户到现场参与摇号选房，开盘不到半日便全部售罄；而在此前的一周，碧桂园的项目甚至出现了一天之内三度紧急加推房源的现象。
新房市场成交回暖也反映在市住建委的网签数据上。市住建委官网显示，10月第四周，北京新建商品住宅网签量为2989套，环比上涨了36.4%，扣除保障房、自住房和定向安置房后，纯商品房成交量也环比上升了四成，新房成交量已连续三周强劲拉升。
新房多以平价入市
进入10月，北京二手房日成交破600套，创下年内单日成交量新高；新房市场成交量连续数周攀升；受楼市回暖影响土地市场交易复苏……沉寂了近半年后北京房地产市场“捷报频传”，但是新房市场成交价格却没有因为市场回暖而出现波动。
北京商报记者在走访市场时发现，近10个月的去化难导致开发企业回款压力增加，因此一些老盘尾房多以快速去化为目的，定价仍然保持在今年的最低水平，与电商展开的优惠活动也没有减少。两周前开盘的南四环一处改善型楼盘，项目现场有全款9.3折、贷款9.5折、3万抵10万等优惠活动，活动叠加后的售价甚至比市住建委批复的价格还要低3000元/平方米。“其实我们开盘前对外宣传的报价是4.2万-4.5万元/平方米，但是受整体市场影响，只好以4.2万元/平方米的均价开盘”，该项目售楼处人员说。
除此之外，一些纯新盘在定价上也偏保守，亦庄一处即将于11月底开盘的楼盘目前对外宣传售价为2.4万-2.5万元/平方米，“项目周边没有可参考楼盘，但是我们这个价位要比更偏远的次渠区域的楼盘还要低2000元/平方米左右”，该工作人员称，由于年底前有销售200套的任务，所以不敢定价太高。
中介机构的统计也显示，10月第四周新房成交均价为21876元/平方米，环比小幅下滑1.7%。
开发商求价稳走货
在业内人士看来，9月末以来房贷新政、北京普宅标准调整、三部门下发公积金贷款调整等一系列新政策，刺激并改变了购房人的心理预期，成为其加快入市的推动力。不过，由于房企年内销售目标仍具有较大挑战，多数项目即使对后市乐观却不敢轻易提价。公开数据显示，在目前已公布前三季度业绩的上市房企中，全年销售任务完成率不到七成的已占到七成，有的房企任务完成率还不足一半。
值得注意的是，根据亚豪机构的统计，上周成交的1261套纯商品住宅中，仅有375套的成交价格低于2万元/平方米，占到三成比重，成交价格在2万-5万元/平方米的商品住宅则占到总量的66%。“这也就意味着刚需盘占绝对主力的局面正在改变，中端改善型需求已开始集中释放”，业内人士分析认为，近期银行放松首套房贷评定标准的政策引领改善型人群积极入市，预计后期将会有更多改善型楼盘跟进入市。
据悉，在经历了九十月的平静后，11月北京商品房市场将迎来33个项目，从项目定价上看多数楼盘选择“平开”或“低开”，亚豪机构副总经理高姗分析，虽然政策暖市、需求回升，但是受高库存影响，新房成交价格年内仍将保持稳中有降态势。
北京商报记者 齐琳 阿茹汗
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