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购房者遭遇退房难为保业绩开发商对定金严防死守

https://www.biud.com.cn 2014年10月30日10:01 家居装修知识网

　　“买房容易退房难”，一直是楼市的潜规则之一，即使是真正成功退房，也要经历一个漫长的阶段，购房者大多要承受一笔不小的损失。近日，北京青年报记者接到读者反映，表示自己最近在退房时遇到很多阻碍，虽然开发商承认该读者情况属于可退范围内，但现在就是不能退，只能继续等一段时间。记者调查了多个楼盘发现，退房在今年的楼市变成了一件最难的事，有开发商内部就已明令传达，年内不许退房。购房者正在遭遇史上最难的退房季，开发商也同样祭出各种招数，防止购房者退房。业内人士表示，在今年楼市的大环境下，开发商本来就面临资金困难，业绩状况也不是很好，退房自然更难。

　　购房者退房频被拒绝或被要求明年再退

　　“认购书上签的甚至都不是我的名字，为什么不让我退房？”谈到她退房时遇到的麻烦，张女士显得有些激动。张女士购买的是京南的一个低密度楼盘，签约当天，因为售楼处停电，张女士在还没有完成购房合同填写时就已经离开了售楼处，购房合同的签名栏上是置业顾问替她签下的名字。后来，因为母亲不太喜欢楼盘所在的区域，觉得对老年人生活不方便，全家商量之后，张女士决定放弃购置该套房子。

　　作出决定后，张女士向开发商提出要退房，但开发商却一口回绝，表示合同已经签好，张女士退房就是毁约，要支付高昂的违约金。但张女士觉得，购房合同上的签名都不是自己签的，根本不存在毁约一说。几经协商未果，后来，张女士通过朋友找到了开发商内部的一位员工，他告诉张女士，并不是这个项目的人有意为难她，而是总公司已经给各项目公司下达了任务，除了要完成的业绩外，还要求年底之前，各项目公司不许退房。而且他表示，经他和项目公司的相关负责人商量，该负责人同意明年年初帮张女士办理退房手续。

　　退房遇上困难的并不只有张女士，通州某商住项目的置业顾问小齐也向记者透露，如果购房者不支付房款20%的违约金，在他们项目，现在退房是绝对不可能的。他介绍，在完成签约之前，购房者一般会经历几个交费期，先交排卡费，随后再交定金，最后再支付首付款或总房款。排卡费是可以退的，但需要经过比较长的时间，但因为前期有些销售为了完成业绩作假，项目就把这个交费环节取消，购房者直接交的都是定金，也就是不能退的。之前他们项目有过购房者想退房，虽然开发商不配合，但如果购房者能够找到关系，还是可以退的，但最近则发生了变化。

　　一位北京知名代理公司的营销总监透露，从多年的楼市从业经验看，退房一直是十分困难的事，而今年表现更加明显，开发商本来资金就出现困难，业绩状况也不好，在这种情况下，购房者退房的诉求更难实现。

　　延长签约期不代表可退房定金预付款违约金束缚购房者退房

　　今年的退房难虽然近期表现愈来愈明显，但实际上，很多开发商也早就为退房难埋下了伏笔。今年上半年，由于整体市场的低迷和信贷政策影响，很多项目，尤其是中高端项目都给客户留出了较长的签约周期。让购房者先认购，然后再筹钱、筹资格的做法几乎每个中高端项目都在使用，这样看似为开发商的业绩完成增添了很多不确定性，但实际上，对于市场波动带来的购房者退市，开发商早就将措施想在了前面。

　　顺义某别墅项目销售总监就透露，他们项目在今年开盘时取得了不错的成绩，当天认购率几乎接近100%，但实际上，这其中不少客户就是只交了20万的定金，但这20万无论客户最终是否购房，开发商都是不退的。如果客户没有购房资格，或者资金没有筹齐，他们会给客户一个半年的签约周期，不过半年的等待是建立在先交20%的房款之上的，如果这半年内客户没有获得资格或者筹齐房款，那这20%的房款就将变成违约金，不会退还给客户。不过她同时提到，如果半年周期结束，客户确实还在办理资格或转售房屋，他们内部是可以给客户延长签约期的，但是想无成本退房是绝对不可能的。

　　而另一位开发商营销总监也表示，在目前这个市场环境下，开发商和购房者在达成整个购房交易过程中，对于“定金”和“订金”的约定就变得至关重要，“订金”可退，“定金”不可退一般开发商都会在购房者付款前约定好，避免后期会出现纠纷。当然，也有一些开发商收取的是“订金”，随时面临购房者因市场而退房的风险，但为了拉动销售，也只能是两害相权取其轻。

　　记者调查发现，虽然遭遇“最难退房季”，但有些项目的开发商对于退房还十分“欢迎”，北五环某项目的相关负责人就透露，他们项目对于退房就没有任何阻碍。他们项目现在还没进入正式的合同签订阶段，草签的购房者都交了50万元的定金。但由于他们项目采取了低开的策略，性价比非常具有竞争力，现在很多房源背后还有两三个购房者再排队等待有可以清出来的房源，因此完全不担心退房会影响项目的销售业绩。

　　业内人士分析认为，退房是否容易，最主要的原因还是市场的走势，当市场处于高速增长期时，退房对于开发商可以说有益无害，但在当下这种充满不确定的市场情况下，退房自然就成了开发商避之不及的问题。

　　“无理由退房”大多是噱头需谨防法律风险

　　不禁有人要问，不是每次在市场冷淡的时候，都有“无理由退房”出现吗？从最早潘石屹现代城到今年上半年北京某刚需楼盘，“无理由退房”好像一直就没停止过，甚至在广州、上海，仍然有包括豪宅在内的楼盘在以此举为买房人“提振信心”，为什么在北京却应者寥寥呢？

　　对于豪宅的“无理由退房”营销手段，业内资深人士季满如表示，“无理由退房”主要目的一是消除买房人顾虑，走出持币观望心理。二是开发商看好后市，愿意为之一博。目前利好消息不断，开发商有理由相信房价起码不会跌，买房人没有特殊情况不会退房。三是鉴于很多豪宅滞销，开发商认为反正也不好卖，不如作出一种好的姿态：风险我担，利予买家。

　　据知情人透露，其实开发商还有另外底气，“无理由退房”本来就是针对一些无法网签的人群（比如资格问题、筹款问题等），他们既然敢交定金或首付，证明他们还是非常想买房的，不出意外会积极办理买房手续，而且退房是非常麻烦的一件事情，手续复杂。业主一旦进行了网签，则视为失去“无理由退房”的资格，那时就由不得买房人了。

　　因此，律师提醒买房人，购房者如果因看中了开发商作出的无理由退房承诺而购房，需要注意其中的风险。根据一些楼盘《无理由退房协议书》约定的退房时间，是指“出卖人收到买受人书面退房通知的时间”，而不是“买受人提出书面通知的时间”。对此，他提醒购房者，为防止风险，购房人如需要退房，最好采用直接当面送达退房通知的方式，并要求对方出具加盖单位公章或签名的《收到证明》。

　　也有业内人士提醒说，购房者除需要注意无理由退房合同本身存在的风险外，还要注意开发商的经营风险。目前，我国不少楼盘的开发商是以项目公司的形式存在的，公司存续的时间较短，如果由于房价降幅较大或者公司日常经营过程中遇到无法继续经营的情形，在涉及公司破产清算时，职工工资、国家税款优先追偿，退房款作为一般的债权，其受偿顺序比较靠后。如果出现这种情况，到时候购房者有可能拿不到退房款和补偿款。文/门庭婷本报记者张舰