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嘴硬不降价心中有底牌探摸绿城的“孙宏斌时代”

https://www.biud.com.cn 2014年10月30日14:01 家居装修知识网

　　孙宏斌已经接手绿城，尽管他现在的头衔仍是“融创中国董事长孙宏斌”。孙氏旗下的绿城，正在柳暗花明中奋力前行。未来前景如何，人们拭目以待。
　　打鸡血拼业绩仍须降价？
　　孙宏斌执掌绿城后的首要任务就是抓业绩，这与绿城的高库存不无关系。有人说，孙氏旗下的绿城与过去相比最大的区别在于，营销团队开始打鸡血拼业绩，这在宋卫平时代的绿城并不多见。
　　另外，尽管孙宏斌曾说过：“绿城不涨价就不错了，怎么可能降价呢。”绿城也从未承认过全线降价，但有报道称，在重营销的融创团队介入后，杭州绿城兰园项目率先降价20%促销，随后蓝色钱江、西溪诚园等项目一一跟上。
　　上半年杭州绿城的销售均价为22279元/平方米，到9月份这一数字已降至20602元/平方米。
　　据了解，绿城在杭州主城区的蘭园项目88平方米的小户型，目前售价328万元起，比此前的每套售价(380万元以上)降低了50多万元。销售人员介绍称，之所以下降这么多，是因为将装修标准由此前的8000元/平方米降低到4300元/平方米。
　　而绿城的另外一个标志性项目蓝色钱江，在7月底清盘，酒店式公寓价格由此前的近4万元降到均价2.8万元，在当天售罄。
　　除此之外，绿城在浙江省内的大多数项目都有不同幅度的降价。
　　而在青岛，10月中旬市民在微信中传播这样一条消息：“绿城诚园六五折清盘销售。”该消息称：每个置业顾问手里有5套房源，可以推出6折到7折的优惠，起价7000元/平方米，均价在每平米8000-9000元/平方米之间；如此“破天荒”的价格，只是为了近期清盘，清盘活动只持续3天，3天后恢复九二折。消息传出后，11日下午一直持续到深夜，绿城售楼处人满为患。爆料者称，当天即有300余人交了1万元的意向金。
　　而青岛绿城置业有限公司在次日发布的公开信中称：“特针对2014年10月11日发生的‘炒房’事件特此予以澄清，由于公司内部管理问题，致使部分销售人员将‘为庆祝绿城集团20周年，给予工作10年以上员工的福利房’演变为公开‘炒房’行为。我公司获悉后已于10月11日紧急叫停。并表示‘以此为戒，以杜绝类似事件再次发生’。”
　　绿城究竟是否降价，说法相当矛盾，甚至有些扑朔迷离。那么，究竟应当如何看待当前的降价传言，还是听听业内人士的观点。
　　高库存陷囹圄阵痛期仍漫长
　　中原地产首席分析师张大伟对本报分析称，上市房企半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力。
　　张大伟认为，绿城项目这阶段降价背后是其目前糟糕的业绩和巨大的库存、回款压力。因而大幅度降价和打鸡血促销似乎都是可以理解的，因为除了降价外，似乎一时还找不到更好的办法去库存。数据显示，绿城中国上半年累计销售约276亿元，当中归属于集团的权益金额约为132亿元，较去年同期出现约15%的降幅。上半年公司净利润则可能较去年同期减少65%以上。
　　花旗银行的一份研究报告显示，花旗银行早已警告有库存压力及位处非一线市场的内地房地产开发商可能会出现盈利的明显下滑。其中就指出，绿城的库存至今已达到700亿元。
　　在巨大的去库存压力面前，绿城中国的去化策略已经明确改变，再不是理想化的“绝不降价”。绿城中国首席财务官冯征就表示：“目前绿城将去库存放在第一位，利润率放在第二位。”
　　辉立证券则表示，面对绿城高额的库存，一些大型投行以及研究机构一致认为，要使得绿城摆脱目前囹圄就必须要加速去库存化。
　　孙氏绿城走的是一条新路，未来尚不可知，调整的阵痛却已然到来。绿融结合有霸气孙氏时代已来临
　　尽管已经身为绿城第一大股东，但孙宏斌也一直保持着谦和的态度。而在孙宏斌谦逊外表的掩盖下，是他独有的霸气。这种霸气源自“绿城+融创=杭州市场绝对的老大”的底气。
　　2013年，融创排名北京市场第一、天津市场第一、重庆市场第二、上海市场第三。而在杭州，初来乍到的融创并未进入前十。
　　绿城和融创在杭州的土地储备量也十分可观。虽然绿城多年未在杭州拿地，但通过合作，去年也取得了多个项目。
　　年报显示，绿城中国2013年新增11个土地项目，在杭州有5个，分别是西溪融庄（融创操盘）、之江一号（融创操盘）、新华园、武林广场地铁站综合体以及与九龙仓合作的钱塘明月，建筑面积加起来达到122.5万平方米。
　　年报还显示，在售的杭州项目桃花源、玉园、云栖玫瑰园、翡翠城、慧园、兰园、明月江南、田园牧歌、西溪诚园、之江一号（融创操盘）、西溪融庄（融创操盘），2014年可售面积加起来达到68.83万平方米。即使按照绿城中国公告中今年4月22100元/平方米的全国销售均价，2014年的可售金额至少也有152亿元。
而融创在杭州已经有7个项目，除了在售的望江府、西溪融庄和之江1号，还有世茂操盘的合作项目之西湖、滨江的综合体项目云台中心、城西蒋村50万平方米的超级大盘白鹭湾、位于富阳主城区的富春壹号院。根据今年初的目标，融创中国杭州公司今年的销售目标是70亿元。
　　倘若绿城能在孙宏斌的带领下，实现像融绿平台“1+1等于3甚至5（宋卫平语）”的效果，那么今年孙宏斌有望在杭州市场取得200亿元以上的销售额，牢牢占据霸主地位，无人可以撼动。
　　不管各方的心态如何，绿城的孙宏斌时代，确实来了。
　　外柔内刚下伙伴有忠有背
　　孙宏斌的外柔内刚所带来的，却是与合作伙伴的微妙关系。
　　日前杭州本土媒体爆料，绿城将退出与远洋合作的远洋公馆·绿园项目。本是单个项目的动作，联系到绿城当前所处时机，却显得微妙起来。目前据观点地产新媒体最新查询，此事未得到绿城及远洋双方明确确认，但双方也均未否认该等退出事宜。
　　不过值得注意的是，记者在求证问询过程中了解到，有杭州业内人士引述绿城内部高层的话称，是远洋主动提出让绿城退出该项目。究其原因，据上述业内透露：“远洋怕孙氏绿城把远洋公馆·绿园项目拿去降价，沦落为孙氏绿城的牺牲品。”“远洋想要的绿城姓宋不姓孙，怕孙氏绿城把远洋公馆·绿园项目拿去降价，沦落为孙氏绿城的牺牲品。”究竟是破解一道难题简单，还是提出一道无法解答的难题简单？
　　尽管浮沉难料，却总有人对绿城忠心耿耿。作为绿城副董事长的罗钊明，也一步步兑现着他加入时的“诺言”：将全部身家与绿城中国捆绑。