房产众筹首次净收益率超两成 业内称有一定风险
继团贷网试水房产众筹项目“房宝宝”后，最近搜房网在全国各大城市发起了房产众筹的模式。日前，东莞开发商新世纪君汇半岛率先试水“搜房众筹”，并获得良好的市场反响。至于该模式未来能否成为“大气候”，业内人士看法不一，有人认为代表了一种新趋势，证明了互联网金融是一种能诞生无限可能性的领域，也有人认为，众筹模式虽然很新颖，但是在市场环境向上的卖方市场，开发商难以给你更大的优惠空间，所以这种合作只是短期的合作，理性不足。
首次众筹净收益率超两成
众筹是起源于美国，采用团购+预购的形式，向网友募集项目资金。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。
近期，搜房网在全国范围掀开了一股“房产众筹”热，高调喊出“购房者最低投资1000元，最高预期收益40%”的口号吸引业内外人士的关注。
据悉，该房产众筹的方式是搜房网和开发商协议，开发商拿出一套最低五折价格的特价房源进行众筹资金招募及房屋竞拍，每位投资者最低投资1000元，筹资金额达到众筹范围，便可完成众筹阶段，随后可以进入网上拍卖环节。若房子最终以八折成交，投资者将可以获得相应的溢价收益。
笔者了解到，东莞新世纪君汇半岛此次房产众筹推出的房源为一套108平方米四房，市场价高达92.7万元，众筹总金额为55万元，参与者只需投资1000元即可参与众筹。10月9日，新世纪君汇半岛众筹活动上线5分钟即吸引181人筹满55万众筹目标金额。 最后，通过网络竞拍，一位姓黄的市民以74.1万元竞得新世纪君汇半岛提供的众筹标的物。根据搜房与开发商协商的众筹规定，众筹房源溢价率超三成，扣除相关的费用后，参与众筹投资人预期净收益率超两成。
对此，市民陈女士表示，有了解该众筹模式，不过暂时不考虑投资，如果楼市成交不太景气，若房子卖不出去，该投资就赔本了。对于网络竞拍房子，陈女士表示暂时难以接受该模式。“买房不是买白菜，动辄几十万，甚至上百万的房子可能会花费一个人毕生的心血。我还是青睐于到营销中心看房、算价、买房等传统的模式。”陈女士说。
房产众筹有一定风险
面对市场行情，今年以来，房企迎来了热闹的转型大战，而拥抱互联网成为不少房企的选择。9月份，由万科推出的全国首个房产众筹在苏州首次尝鲜，推出后在全国范围内引起强烈反响，紧接着，重庆和天津也在推行众筹项目。国庆假期结束后，东莞新世纪君汇半岛即携手搜房推出的东莞首个众筹，也获得良好的反应。
对此，瑞峰置业相关工作人员表示，此举是在尝试新玩法吸引公众注意力，实现一次借道营销，该模式可以在网上合伙集资买房、炒房、建房，众筹买房又一次证明了互联网金融是一个能诞生无限可能性的领域。
业内人士指出，就目前房企转型来看，还没有找到完全成功的模式与路径。新世纪等企业推出房地产众筹，主要还是为了吸引眼球，为卖房作支撑。通过众筹买房的概念，吸引大家对房地产项目的关注，这是它最核心的力量。
东莞房地产协会秘书长陈骏良介绍：“房产众筹主要是楼盘销售卖广告的噱头，开发商拿一两套房出来做广告噱头比较容易，若是要一次性拿一栋房子来做众筹就比较难了。”
他指出，此次众筹的方式是成功的，开发商是拿出一套特价房，让利二三十万，通过筹集资金和竞拍的方式，并且设置“马上退出”的机制，通过竞拍有业主马上接手购买，达成很好的广告效应。如果没有市民接手的话，该投资就会亏本，这对于投资者来说风险相当高。
众筹商铺酒店更有溢价空间
东莞的互联网金融行业现在正处于蓬勃发展的时候，吸引不少机构参与其中。据东莞市互联网金融协会提供的数据显示，完全符合互联网金融类型的企业在东莞有50家左右（包括P2P、第三方支付、众筹等）。
由此可看，众筹等互联网金融的市场很大，但是如何去甄别市场的真伪？如何获得能规避风险，获得利益的最大化？
对此，科威不动产总经理张霞认为，虽说房产众筹是创新的金融创新模式，但是投资者入市需要谨慎，入市前要考虑其成本、市场，以及利润问题。
她认为，目前，豪宅市场的市场环境不稳定，价格也处在不稳定的态势，在市场低迷的情况下，开发商借助众筹的模式吸引人们眼球。但是众筹房子、别墅需要谨慎，要考量其积压的时候，是否能马上出手退出，因为该类产品平时是没有收益的，还要支付管理费用和日常的支出，
对投资者来说，成本颇高。她建议，房产众筹可以参照美国众筹的模式，众筹商业项目，如商铺、旅游地产、酒店，此类产品平时有固定收益，也有未来的溢价空间。
晟利地产总裁周红表示，成功的商业项目需要从城市出发，融合地方特色，方能体现亮点。商业地产发展到今天，不能忽视新的商业模式。如商业地产可以运用到众筹模式里，出资方所有人都是股东，同时消费，同时经营，每个人都是老板，还可分红，当然就会带来很多的消费人群，这是很多项目都可以参用的。股东既自营，又参与整体运营，这是未来的趋势。
互联网金融协会秘书长杨希表示，互联网金融和房地产结合符合新政要求，希望以后更多的房地企业往服务型转型，以最低的成本提供最优质的服务。众筹是预期的收益，众筹与房地产是否能很好地结合，还需要开发商实践创新。若开发商积累足够的经验，明确楼盘的开发商是基础，互联网金融解决资金、服务等问题，以创新的方法集约成本作为促销优惠，这样才能给购房者实际性的优惠。
另外，他认为，众筹主要是筹集资金，其本质是逐利的，应该反思众筹是否能多考虑社会效益，未来或把众筹运用到创投、风投公司，通过融资的方式，将资金回笼到实体经济中去，将金融服务回馈到实体经济中。
房产众筹能否成“大气候”？
■话题
房产众筹主要是广告营销的手段，是一种金融创新的模式，未来能否成“大气候”？
陈骏良估计，房产众筹难以走得很远，若让其替代传统销售的模式，或者一百个人来买一套房子都不现实。房产众筹能否做大与其产品设计、方案、开发、相关法律等需要仔细研究。
富通地产总经理助理梁兰凌表示：一方面房产众筹体现了楼盘营销的手段层出不穷，该营销模式可以提升市场的竞争实力；从另一方面来看，房产众筹能发现潜在的购房需求，寻求意向客户。君汇半岛吸引180多个众筹者，其中至少有六成是有购房需求的，通过这个活动可以发掘100多个潜在购房需求者。
梁兰凌表示：“从长远来说，房产众筹还是很有希望的。总体来说，房地产开发的资金来源比较单一，众筹的资金，也是未来地产发展的重要资金来源，这个希望还是非常大。”
晶和地产副总裁邱少晖在某论坛上也表示：“众筹核心问题在于把几个方面的利益平衡好，包括开发商、众筹者、下一个接手人的利益。市场的变化会产生很多可能，平衡好各方的利益，众筹有可能成为未来房子金融产品，众筹还是有希望，看如何操作。”
参与这次房产众筹的主角之一新世纪君汇半岛总经理王汉芳，又是怎么看待这种模式呢？
前段时间，王汉芳在某论坛上发表了对房产众筹的看法。他认为：“众筹模式最起码可以让这部分市民参与投资、盈利，还会影响到很多不想买房子的人。这部分人可能会被宣传打动。我认为对整个客户群会有一个非常大的扩大，这也是我看重众筹的重要原因。”
而张霞表示，网络众筹让本属于资金雄厚的投资者的领域，向普通投资者开启大门，尤其到了众筹房子、别墅的概念，很容易理解引发“全民炒房”，只不过这个份额分得很细，而又是以转手、出售到获利为目的，这是具备投资投机色彩的。
她认为：“众筹的模式很新颖，但是在市场环境向上的卖方市场，开发商难以给你更大的优惠空间，所以这种合作只是短期的合作，理性不足，所以，我觉得不会成为‘大气候’。”
本版撰文：南方日报见习记者 叶永茵 记者 郝金朋（除署名外）
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