房地产业走向：任志强与郁亮之争点破了什么
房地产的“白银时代”与“黄金时代”之争，凸显出我国房地产行业原有经营模式无法退去，新模式迟迟无法开启的困境。事实上，控制成本，是房企在同质化过剩时期获得市场机会的关键；而转变开发模式，适应诸如老龄化、公共服务配套的新需求，是房企摆脱困境的关键。
李宇嘉
房地产行业最具争议、最具时代印记的人物任志强退休，在业内引起了不小反响，而这位有着“任大炮”称号的房地产商董事长，在其卸任前退休会上，就未来房地产行业走向，与万科总裁郁亮的“隔空掐架”，又无意间掀起了一波关于未来房地产走向白银时代还是延续黄金时代的争论。
在郁亮看来，房地产行业“遍地捡钱”的黄金时代已彻底过去了，未来将进入白银时代。不同于黄金时代，白银时代最大的特点是：买方时代、个位数增长、成本管理。简约地说，黄金时代是“轻松获得高利润”，而在白银时代，房企即便起早贪黑，也只能“艰难地获得薄利”；而在任志强看来，楼市需求空间还很大，只要房企转变经营模式，拿地和投资的空间还很大。而只要有人拿地和投资，就难言行业时代更替。
如今类似于“任志强-郁亮”式的名人间争论多得很，若不限定争论的约束条件和范围，争论往往陷入无疾而终的“口水战”，除了博得眼球外，什么也没留下。因此，我们必须关注两者争论的共同点。从两者争论的内容和微博回应看，楼市未来需求有多大、行业利润水平如何走，是争论的焦点。郁亮认为，楼市需求空间有限、利润率逐年下滑是大趋势；任志强则认为，目前困境掩盖不了需求空间仍旧可观的现实，城镇化在加速，外来人群在城市“落地”是必然趋势，而利润水平下降是开发模式造成的。
从目前的楼市供求关系看，城镇户均住房已达1.0-1.1套，供不应求的时代已一去不复返。同时，供应过剩(甚至是“空城”、“鬼城”)和积累未开发现象很普遍，全国房地产施工面积就有65亿平方米，足够未来6年左右的销售，需求空间或将触及天花板。而房企净利润率已进入个位数增长，且以每年1个百分点的速度下降，房地产行业整体进入平均利润时代。照此看，郁亮的“白银时代”论不无道理。
但是，也不能不看到，在人口净流入的大城市，住房供求依旧紧张，特别是外来常住人群的住房问题更加突出。同时，与发达国家相比，我国在人居环境、房屋可居住性、公共服务配套、房屋适老化改造、智能社区等方面还存在很大差距。根据“六普”数据，存量房屋中有30%是上世纪80年代及之前“短缺经济”时代建造的、五分之一房屋缺少一项或多项必需的公共配套(独立卫生间、抽水马桶、自来水、厨房等)。另外，从百姓生活需求品看，除了教育、医疗、养老和改善住房外，其他领域全都供应过剩，而非需求得不到满足。照此看，任志强所言的房地产仍旧处于“黄金时代”，也并非没有依据。
笔者认为，两者的争论突出了当前房地产行业面临的困境，即原有经营模式无法退去，新模式迟迟无法开启。目前，新房开发依然是房企依仗的经营模式。过去10多年，房地产开发模式很简单，地是从政府买来的，设计是从别的项目复制过来的，买地和开发成本是从银行贷款来的。一般来说，项目打桩出地面后就可卖房了，然后靠卖房款来偿还银行贷款、建筑施工款。即便企业非常不专业，踏错了开发节奏，也可通过延缓开发节奏、囤地囤房等形式来等待来年好时光，反正存货成本很低。因此，过去10年房价快速上涨时，但凡进入该行业的，不管懂不懂房地产，都可获得可观的利润。
也正因此，房地产开发商这些年来一门心思赚房价、地价增值收益，基本上没有好好考虑过如何设计房屋品质、房屋配套、社区建设，而后者才真正是房地产行业最具专业性、竞争力和体现差别化的地方。我国房地产的行业准入门槛相当低， 10年来，我国注册类房产开发商从4万家增至8万家，申万23个行业除银行业外全部进入房地产，“有地就能当开发商”，这是事实。
由于长期秉持拿地就赚钱的思路，基本不用费心地考虑如何设计开发、如何迎合老百姓居住需求、如何差异化经营等问题，房地产开发行业整体一直处在低端、同质、重复的位置上。根本上看，房企数量太多、决策分散，受到行业高盈利的诱惑，再加上行业“一出现问题，政府就救市”的负面激励(企业深谙这一行业管理潜规则)，造成房价只涨不跌、稳赚不亏的预期。老百姓也受预期影响，给市场注入了源源不断的需求。因此，房企非理性地大规模进入也就不奇怪。正是这种个体理性，造成了集体的非理性，一觉醒来发现，昨天还繁荣的行业，今天处境已很微妙了。
但是，这种过剩是“同质化”的供应过剩，或者说“结构性”的供应过剩，而非需求真的已经得到满足了。由于享受惯了“躺着就赚钱”的资产红利，许多房企对于如何开发设计、如何研究老百姓需求、如何做好配套，树立自身的竞争力则完全一概不知，整个公司团队也没有这样的研发计划和人才。真正到了危机到来时，才发现改变行业开发模式不仅很难，而且绝非一朝一夕之事。这也就是为何从去年以来，万科马不停蹄地到处拜访企业、请别人讲课，研究未来的需求在哪里、需要什么样的房子、甚至着急地认为自己会倒下的缘由。行业老大尚且如此，别的企业就可想而知了。
面对一边是新建住房大量出现同质化过剩，另一边是老百姓住房需求嗷嗷待哺的现实，在同质化时代获得机会，这其实就是郁亮所言的“白银时代”；而转变开发模式并迎合市场需求，就是任志强所言的“黄金时代”。在白银时代，需要房企控制成本，这是房企在同质化过剩时期获得市场机会的关键；在“黄金时代”，需要转变开发模式，即由原来的“简单复制、快速周转”变革到“差异化经营、满足市场需求”，特别是适应诸如老龄化、公共服务配套的新需求，也包括对于存量房改造的需求，这是房企能捡到黄金的关键。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
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