房贷新政月考:七折利率难实现 升温不代表回暖？
房贷新政颁布近一个月，银行的执行效果如何？对楼市的刺激作用如何？房地产市场走势又将何去何从？自9月末央行、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，不同声音对楼市走势的争论从未停歇。
《每日经济新闻》记者梳理数据发现，10月首周，在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下，成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位，成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元，为历届最高。与此同时，品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第二周，成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数，均环比上涨40%以上。最后两周，成都商品房、住宅销量仍稳中有升。
不过，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。
由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断？成都某股份制银行内部人士对 《每日经济新闻》记者表示，各家银行对房贷的实际优惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月楼市的 “升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹，真正的回暖并没有到来。
“7折房贷利率”暂未执行/
国庆大假结束头一天 （10月8日），各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。
事实上，房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的绝对主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。
据中原地产统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘（含秋交会参展楼盘40个），总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届最高。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。
那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳？事实上，《每日经济新闻》记者调查发现，各家银行最具吸引力的 “7折房贷利率”暂未执行，大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销，还是靠房企降价带动的。
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会对房贷放出大量资金，面对楼市未来庞大的资金需求，“银行会考虑房地产行业的系统性风险，不会给出很大额度的优惠贷款。”
不过，“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如，与其他品牌房企的多盘联动不同，中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会，并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。
“中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房的政策，对市场杀伤力过大，应予调整。
强者恒强趋势将更明显/
市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，全国房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。
“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。
在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。
罗元均告诉《每日经济新闻》记者，不能否认的是，上述政策出来后，银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变，但改变幅度不好说。总体来说，银行更看重房地产行业的中长期变化，对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。
在银行人士看来，房屋有几块刚性成本，楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示，“三块成本加在一起也要五六千（每平方米）了，银行所顾虑的是，如果市场价跌到五千（每平方米）怎么办？”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企，“就好比一边在融资买股，一边买的股票股价却在下跌，一旦债务到期股票还没出手，那资金链就断裂了。”预计到明年，还会有一批资金链断裂的房企出现。
房地产投资应注重房产本身价值
《每日经济新闻》记者注意到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示，在买房人群中，第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，而第一季度此数据仅为10%。在卖房人群中，第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%，而第一季度此数据仅为3.8%。
这两组数据的变化，反映出“买房投资的家庭认为房价下滑，正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始，要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说，中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。
中铁二局地产营销总监刘斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产已越来越多地回归它的本来属性，纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。“以前大家跟着政策买房子，是因为觉得是不是还可以炒一下房，7000多元的单价买的，明年是不是可以八九千元转手出去？这是以前的思路。”
罗元均指出，房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求，对投资性需求也有刺激。需要注意的是，投资不是投机，中国人买房过去有一个非常错误的观点，就是投资人往往抱着短线投机心理，今年买进就期望明年翻倍卖出，投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。
“至少现在在成都入手一套房子，工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内升值的问题，买一套有价值的房子投资回报率能做到年化7%~8%，是不是比把钱放在银行里好？”罗元均补充说，房地产从来不是投机性的，从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。 每经实习记者 丁舟洋 发自成都
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