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原机场福利房转手上市 未有房产证发展商偷步卖楼

https://www.biud.com.cn 2014年10月31日15:11 家居装修知识网  

  ■项目正对流溪河。

  ■楼盘出售单位以大户型为主。

  日前,买家王先生向记者报料称,白云区人和镇有个名叫流溪半岛的新盘,但在阳光家缘上查询不到相关信息,网上也无过多项目资料,致电售楼处才了解到,楼盘前身是福利房项目,现转为商品房上市。这虽然是一个一手楼,但现在作为二手房交易,从来未接触过此种类型商品房的王先生不禁疑惑,这样的房子到底买不买得过?

  ■新快报记者 邓苏梅

  未有房产证已先开盘

  据了解,流溪半岛前身为龙苑城,是广东省机场集团的福利房项目。2013年11月底,机场集团将该项目在南方联合产权交易中心挂牌出让,总用地面积55927平方米,规划建设6栋住宅楼,其中一期项目的C、D、E三栋楼已经建设完毕,包含252套住宅,连同二期的权益项目,挂牌价格为28279.75万元。后来,项目由广州市粤商投资有限公司接手,更名为流溪半岛,并于今年10月18日正式对外开售。

  根据该小区去年的出让公告,一期房地产已于2011年12月29日办理《广州市房地产权属证明书》(登记字号:11登记01001984、11登记01001985、11登记01001986),于2012年3月2日获得了广州市国土资源与房屋管理局的《关于龙苑城项目进入房地产二级市场交易有关问题的复函》,正式取得在房地产二级市场交易的许可文件。按照规定,福利房项目上市需要缴纳一笔土地出让金,公告内容显示,早在2001年,广东机场集团就签署了一份《广州市国有土地使用权出让合同》,并缴纳了土地出让金。交易完成后,项目所在的权益全部过户到了广州市粤商投资公司名下。

  不过,截至目前,项目一期的房产证仍未能成功办理。楼盘虽为新房但按照二手楼销售,根据规定,二手楼没有房产证就不能买卖。“房产证11月就能办下来,到时候就可以签约过户。”该项目销售介绍。项目负责人跟记者表示,实际上早在接手项目时,手续已经办理完毕,所以一早就定了今年10月18日开盘,想不到国有资产的转让一系列审批手续比较繁杂,以致到开盘时都未能成功取得房产证,但由于项目运作需要成本,只能按照原计划先开售。“下周就可以取证了。”该负责人说道。

  据业内人士透露,广州粤商投资公司以收购房产为主要经营范围之一,目前在广州已经盘活了多个烂尾楼项目,其中最具代表性的是越秀民间金融大厦。

  房价虽不贵,按二手房交易要多交税费

  记者了解到,流溪半岛的土地使用年限从2001年缴纳土地出让金时算起,到项目明年底交楼后,业主只剩下不到60年的使用年限。目前楼盘出售的单位以大户型为主,主要为120多平方米、130多平方米、150多平方米的平层,以及200多平方米的复式单位,90平方米的小户型剩余少量货量在售。平层单位带精装修发售,均价为1.2万-1.4万元/平方米,复式单位为毛坯房出售,单价9000多元,开盘时最低价为“8”字头。

  值得注意的是,流溪半岛在交易时是按照二手房交易的相关规定缴纳一切费用。按照正常二手房的交易程序,买家需要支付包括契税、评估费、按揭手续费、担保费等。契税的征收标准为交易总额的1%-3%,就这一项的费用少则一两万元,多则五六万元。“为了合理避税,我们采取两套合同的做法,将装修价剥离,做低网签价,因此首付需要给4-5成。”项目销售对记者介绍,如果觉得首付压力大,可以先付三成,剩下的在一个月之内付清,其间不需要支付利息。

  有中介人士表示,现下业主出售二手房要报低价比较难,地税系统本身会对商品房进行评估,给出一个评估价,一般情况下按照评估价进行收税。如果网签价和评估价出现较大差异,买家可以申请第三方(另外的评估机构)进行评估。流溪半岛如果统一用毛坯房进行评估,预计评估价和网签价不会相差太远,这种避税的方式合理不合理,很难界定。

  现场

  周边小产权房云集

  流溪半岛位于白云和花都交界处的人和镇,距离地铁三号线延长线人和地铁站步行时间为15-20分钟。据悉,人和镇是白云区著名的小产权房聚集地,除了流溪半岛之外,当前该板块仅有穗和城一个项目为产权项目,该项目住宅部分已经售罄,当前剩下的为商用性质的产品,售价为11000多元/平方米。

  项目正对流溪河,距离不足100米,大部分产品都可以不同程度地望到流溪河景。项目入口的宣传板和楼体外墙上都可以看到“唯一产权住宅物业、唯一一线滨河社区”等字眼的广告宣传语。一位中介向记者展示了手机拍摄的项目开售当天的销控表,从图上可见售出单位有五六成,平层单位销售较好。“因为周围几乎没有什么产权项目在售,买家基本上以本地村民占主流。”另外,由于周边小产权房聚集,开发商为了进一步消除买家对市场的顾虑,还做出了5年原价回购的承诺,表示买家5年后可以选择将房屋按照原价卖给开发商。今年先后有日出观山、罗马家园等楼盘推行过此做法,目的都是为了提振市场信心。

  业内人士表示,这种回购的做法,多只是一种促销的噱头,真正参与的业主并不会多。若买家选择参与,可能存在因楼市不确定性而带来的风险,至少会白白承担一笔交易费用。一般楼盘的做法也只是承诺两三年后原价回购,时间越长,表面上看买家似乎越有着数,实际上存在的不确定性也越高。开发商方面则表示,这是对项目低价入市,未来保值增值有较好信心的体现。

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