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新政“举市”暖冬再现？业内乐观情绪高涨

https://www.biud.com.cn 2014年11月02日09:41 家居装修知识网

成交前跌后升的9月份，楼市并没有表现出“金九”的势头。监测的全国重点城市数据显示，在9月份首周商品房成交量环比下跌20%的拖累下，整个9月份的成交量环比只上升了7个百分点，同比下跌17%。同时，全国商品房库存量仍在上升，全国楼市仍未走出低迷局面。

面对9月份销售依然低迷的局面，更多的“救市”新政出台。9月份，松绑限购的城市新增7个；9月30日，房贷新政出台；10月14日，公积金新政出台。

密集的“救市”新政出台，终于令楼市在10月份转了风向：成交量环比快速增长。在“十一”期间成交数据表现平平后，其后三周部分重点城市的成交量不断上涨，中原地产监测的54城、监测的41城的楼市成交量均连续三周上扬。虽然10月份能否成为“银十”尚有待观察，但商家信心已明显恢复。

面对系列新政后的楼市新风向，国信证券分析师区瑞明明确表示：“楼市的暖冬会有，销售的改善至少会持续到明年上半年。”在区瑞明看来，新政适时出台，不再局限于“托”，更有浓浓的“举”的意味，显示出强烈的救市信号。“我们预计在中央发出‘信号’后，地方政府会踊跃出台各种细则落实新政以刺激房市。新政的出台、地方政府的积极跟进，有望在中短期内结束楼市成交低迷的态势。”

楼市风向转变

自今年4月份南宁松绑限购开始，中国房地产调控政策在松绑的道路上越走越远。但由于松绑限购更多是基于地方政府层面，且不涉及四大一线城市，因此，对全国楼市成交的刺激作用并不明显。今年1-8月份，全国楼市成交量持续下滑。

进入“金九”，开发商推货力度明显加强，可以看出，随着年底临近，完成今年销售目标的时间越来越短，开发商“毕其功于一役”的心态越来越明显。

可惜，市场并没有因开发商的推货量增加而有所改变，买家持币观望心态明显，开发商的热情与消费者的观望形成鲜明对比。国家统计局的数据显示，9月份，全国商品房、商品住宅成交量同比均出现下滑，库存量持续上升。作为一线城市的广州，9月份的成交量在今年前三个季度只处于中等水平位置，且创下近10年来9月份楼市成交的最低纪录，丝毫未见“金九”成色。

正所谓“祸兮福所倚”，9月份的低迷成交导致了更大力度的救市，并且是从地方到中央层面的救市。

虽然救市效果在“十一”期间未见明显体现，成交量同比依然下滑，但“十一”过后，楼市风向终于转变。中原地产的监控数据显示，10月份楼市持续升温，国庆长假后，所监测的54个城市的商品房成交量连续三周呈上涨之势。监测的41个重点城市商品房成交数据同样显示，从10月6日至26日连续三周成交量环比上涨，第一周上涨43%，第二周上涨20%，第三周上涨5%。广州同样是一个鲜明的例子，房产数据中心统计显示，10月1日-26日，广州一手住宅网签量为5645套，环比9月1日-26日的3726套大涨51.5%。

这种风向的转变，还体现在开发商的心态上，10月份，开发商悲观情绪有所减少，乐观情绪抬头。

乐观情绪高涨

救市政策陆续出台、成交量不断上升，并没有改变外资机构对中国楼市的悲观判断。近日，Fulcrum资产管理公司董事长加文·戴维斯在其文章中继续老调重弹——中国楼市正面临崩盘。

与此相反，国内机构对楼市前景乐观情绪高涨。兴业证券分析师刘建刚认为，按揭贷款逐步宽松，对地产行业形成中长期支撑的趋势并未改变，尤其是9月末央行限贷政策的变化和支持按揭贷款资产证券化等表述来看，中国商业银行将中长期提升按揭贷款占总贷款比重，支持房地产行业的长期繁荣。从美国和日本等国的经验来看，房地产市场大周期的唯一决定因素就是资金，按揭贷款的安全性将使得银行在利率市场化背景下持续增加按揭贷款配置，即银行的资金将持续大规模流入房地产市场，MBS的推出将加速这一趋势的演化。“房地产市场的发展空间将大幅超越当前市场的预期。”

国金证券分析师曹旭特认为，未来“房价的走势也会被逆转”，目前反映供求关系的去化周期和批售比仍处于历史峰值，按行业自身的规律，今年第四季度开始房价应该出现调整，但在政策外力下，“房价难免在明年再次反弹”。

【回顾】

三波救市新政

效应各不相同

今年至今，虽然地方政府出台了不少救市政策，例如武汉放松公积金、北京上调普通住宅标准等，但这些都是个别城市零敲碎打的救市政策，影响力并不大。今年全国最具影响力的救市政策有3条：限购松绑、房贷新政、公积金新政。

三大救市新政中，其出台的原因及过程不同，救市的层面不同，市场效应也各不相同。从目前的市场反应来看，房贷新政刺激成交的效应最为明显。

救市第 1 波松绑限购

●出台原因

楼市成交低迷

去年年底，随着“钱荒”的出现，国内楼市成交开始遇冷。今年年初，市场观望情绪更加浓厚，成交低迷情况更加严重，楼市库存量不断增加。其间，外资机构不断唱空中国楼市，继2010年之后，“中国房地产崩盘论”再度甚嚣尘上。加上知名港资房企撤资、万科董事会主席王石连续警告“小心了”，更让人感觉到中国楼市处于风雨飘摇中。随着住宅市场销售不佳，土地市场也开始转冷，地方政府在土地出让上的收入大幅减少，迫切希望救市。

●过程

从遮遮掩掩到光明正大

有人把呼和浩特松绑限购看作是今年中国楼市松绑限购的开始，这一说法不太准确。真正打响松绑限购“第一枪”的，其实是南宁，虽然南宁方面后来曾否认松绑限购，但在实际操作中，南宁在4月份已经放开购房户籍限制。继南宁之后，天津滨海新区很快跟上。一开始，突破限购“红线”的城市，为避免“见光死”，都采取遮遮掩掩的态度。

5月份，住建部确认除四大一线城市外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存量过大的城市。

6月份，呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。此后，松绑限购开始从遮遮掩掩走向光明正大。9月26日，随着珠海松绑限购，全国松绑限购城市已达到41个，未松绑限购的城市只剩下北京、上海、广州、深圳及三亚。

●推动层面地方政府

放不放松限购，由地方政府决定。

●和广州关系无关

在松绑限购方面，广州屡次传出“狼来了”的声音。业内人士认为，即使广州不能全面松绑限购，作为国家级新区的南沙陷入成交困境，至少应该局部松绑限购。在佛山松绑限购后，广州松绑限购的呼声越来越高。不过，至记者截稿时止，松绑限购依然和广州没有关系。

●市场效应冷暖不一

松绑限购未能在全国掀起成交热潮，今年楼市“金九”未能成真，成交量远远不如去年同期。即使环比，重点城市的成交量也只有小幅上升。考虑到“金九”的特殊性，这种小幅上升称不上是回暖。

具体到各个限购的城市，则出现冷暖不一的情况。全国41个松绑限购的城市中，有27个城市的楼市9月份的成交量环比有所上涨，其中，贵阳、兰州、杭州、西安4个城市的成交量涨幅超过50%。涨幅最高的贵阳市，解限时间为今年9月1日，贵阳市商品房网上签约与备案平台统计显示，9月份贵阳市销售新建房屋9465套，相比8月份上涨64.9%，销售面积环比上涨56.2%。以台州、金华等为代表的11个城市的楼市成交量在解限后依然有所下跌，其中，跌幅超过30%的城市有3个：台州、金华和徐州，跌幅分别为41%、33%和32%。此外，还有3个城市的成交量环比基本持平。

救市第 2 波房贷新政

9月30日，风传已久的房贷新政出台。中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重新界定首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。主要内容有四大方面：1、加大对保障性安居工程建设的金融支持；2、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；3、增强金融机构个人住房贷款投放能力；4、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

●出台原因

成交依旧低迷

在经济增速放缓的情况下，楼市的硬着陆无疑会雪上加霜。知情人士表示，9月份刚结束，确定今年第三季度楼市继续低迷、供过于求后，央行与银监会马上出台房贷新政，以刺激楼市成交，减少房地产给整体经济带来的负面影响。

国家统计局新闻发言人盛来运在近日的一次新闻发布会上表示，近期一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，这是政策在向市场调节回归。以前房地产市场的调控更多是用行政手段，现在无论放开限购、取消限贷，实际都是减少行政干预，更多地让市场发挥调节作用，符合改革的方向。

●过程

遭遇银行“冷对”

房贷新政本身就不是强制性措施，银行从自身利益出发，“冷对”房贷新政。七折利率难觅踪影，即使优惠利率也难出现。

房贷新政出台近一个月后，媒体走访广州20家银行网点获悉，共有6家银行首套房最低房贷利率下浮至基准以下，最优惠的利率为9.4折。当然，优惠利率并不是“免费的午餐”，其中5家银行对享受房贷利率优惠均有附加条件。

●推动层面中央

房贷新政由央行和银监会出台，涉及全国房地产市场。

●和广州关系有关

房贷新政和中国所有城市的房地产有关，包括广州在内。

●市场效应

明显刺激成交

当房贷新政出台后，开发商一片欢呼声，此前一些谨慎的开发商，也表现出乐观的态度。从10月份的楼市成交情况来看，开发商的乐观有一定的道理，虽然房贷新政仍遭银行“冷对”，但消费者的观望态度有所转变，购房者明显增加。

更重要的是，市场期待在明年年初银行的额度有所增加后，楼市成交会有更好的表现，房贷新政刺激楼市成交的效应更为明显。东兴证券分析师郑闵钢明确表示，限购政策对市场的提升效果不明显，但房贷新政燃起市场更大的信心。国泰君安分析师侯丽科认为，房贷新政的救市力度超出预期，央行托底政策下，市场有所回暖，销量改善可期。

救市第 3 波公积金新政

10月14日，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，涉及放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。

●出台原因刺激楼市成交

和房贷新政一样，公积金出台的目的也是为了刺激楼市成交。

●过程待遇各不相同

公积金新政在各地的待遇大有不同。河南公积金新政早出，但迟迟未能落地。武汉公积金贷款门槛降低，可能释放更多改善性需求，缓解房地产库存压力。四川在公积金异地互认方面有一定说法，明确只能在户籍所在地申请公积金贷款。至于广州，最新通过的公积金新政与三部委的公积金新政存在抵触，而且广州每月的公积金贷款限额为10亿元，面临“无米下锅”的窘境。

●推动层面中央

公积金新政由三部委出台，同样面对国内所有城市。

●和广州关系互相抵触

三部委出台的公积金新政是为公积金松绑，但广州的公积金新政是为公积金的提取设置更多条件。

●市场效应效果有限

海通证券分析师涂力磊表示，公积金相关规定实质等同给予住房需求更大的信贷支持，有利于激发市场潜在需求。但由于公积金发放的时间较长，开发商对公积金热情不高，从目前的市场反应来看，公积金新政刺激楼市成交的效果有限。

【展望】

还会有第4波

救市新政吗？

三波救市新政之后，还会不会有第4波救市新政？业内对此持不同的意见。

正方：有

“如果后期房地产市场还不能有效恢复，除降息、降准等传统宏观货币工具外，政府仍存在大量政策后手可供选择，”海通证券分析师涂力磊表示，这些“后手”包括差别化信贷、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等。

现在风传最厉害的，就是二手房营业税的调整。有消息称，针对完善二手房交易营业税政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。所谓的“调整”，就是从目前免征期限的5年调整为2年。

反方：没有

链家地产研究部张旭分析，限购、信贷、税费是楼市调控的三大主要途径，目前限购和信贷均已明显放宽，尤其是首套房贷的认定能够撬动大量的改善性需求，“从目前调控的放宽情况来看，仍以促进合理的住房需求为主，属于适度的放宽。若营业税改为满2年免征，则失去原有的市场调节作用，过度的放宽容易导致投资性需求大量进入。整体来看，现在市场明显回暖。在此背景下，预计不会也不需要再出台新的松绑政策”。

【比较】

2014年救市力度

弱于2008年

对于至今为止的这一轮救市政策，不少人认为其救市力度和2008年无法相比。

2008年“4万亿”政策出台后，当时流动性非常充裕，7折房贷优惠利率得以实现。现在虽然最低也有7折房贷优惠利率，但在银行额度不足的情况下，连房贷都难以及时发放，更别说7折优惠利率了。同时，2008年我国处于降息周期，当年内连续4次降息，无形中减轻了购房者的负担。

2008年的救市政策中，居民首次购房最低首付款比例减至20%，这也比今年首付三成的比例要低。2008年，救市政策还包括营业税免征年限的调整：非普通住房未满5年征收全额营业税改为未满2年征收，超过2年征收差额营业税。