地产企业求索养老商业模式 黄金时代在2030年后？
本报记者 纪睿坤 杭州、北京报道
在集团30周年之际，万科总裁郁亮在重新梳理对行业的思考时，用得最多的字眼是“白银时代”。
熟悉郁亮的人都知道，郁亮是一个先做了再说的人。早在2013年，郁亮就把万科重新定义为城市配套服务商，历经一年之后，郁亮才梳理出上述三大业务板块。
杭州万科是万科集团养老业务的试点公司，也是万科最先探索养老地产的分公司之一；早在2013年底，杭州万科在良渚文化村打造的随园嘉树项目就已经入市。
万 科在各地方打造的养老产品有两个共性：主打社区化养老模式，以邻里式文化为核心，在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老或是在成熟大盘中做一个养老社区，将专 业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务；且以提供养老服务为核心，而不只是养老地产。
不过，目前尚没有成熟的养老商业模式，无论是地产企业还是金融机构，都是在没有先例的情况下进行探索。即便对万科最为成熟的随园嘉树，也仅仅被业界认为“接近成功”。
困难来自两个方面，一个是真正有消费能力的人群至少要到10年后才会产生养老需求，另一个则是政府对养老产业的支持政策很多还处在进一步落地的过程中。
杭州万科总经理刘肖预测，养老产业的黄金时代至少要在2030年以后。这就意味着，谁要想在养老产业的探索中最终胜出，还需要漫长的过程。
随园嘉树，接近成功？
随园嘉树位于良渚文化村核心，享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙医一院良渚门诊部(三级甲等)，浙江数字医疗卫生技术研究院，四A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。
随园嘉树还配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500㎡集中式配套中心“随园会”和122床护理院。
除 此之外，21世纪经济报道记者实地考察和多方采访获悉，随园嘉树有两个特别之处，一是万科采纳了持续照料式养老社区(CCRC)的理念，打造独立的养老运 行服务；另外一个是探索出了一套商业模式，即通过使用权转让+服务费和长租赁+服务费的销售模式，实现了养老地产投资端的盈利模式，也保证了后期运营的可 持续性。
“前期使用权的出售，就已经可以覆盖前期的投资成本。”杭州万科养老事业部总监苏彬灿介绍。
之所以是使用权出售，21世纪经济报道记者查看随园嘉树的土地性质也注意到，该地块的土地性质为旅游用地，40年产权，无法分割小产权，只能签使用权合同。不过。第一期是通过出售使用权，后续杭州万科的养老产品将主要为租赁的模式对外发售。
值得一提的是，随园嘉树依托随园特设的健康管理中心为长者提供健康管理服务。为确保以服务为主体的养老社区更为专业，杭州万科成立了相对独立的养老事业部，并打造了一支120多人的专业养老运营团队。
“也正是看到以服务为核心的养老社区运营的成功，杭州养老事业部得到政府的认可，受邀管理政府社区养老中心。”杭州万科总经理刘肖介绍。
未来的模式在社区
作为万科集团养老地产的试点，也是万科最先探索养老地产的分公司之一，随园嘉树无不勾勒了万科养老图谱下的养老方向。
截止到目前，杭州万科在养老方面已经试行了五条养老产品线和一个养老培训学院，分别为大型养老社区，小型养老服务公寓，社区养老服务中心——里仁日照，社区共生式养老住宅，专业护理机构和养老培训学院。
除了杭州万科，21世纪经济报道记者调查获悉，如今万科的养老业务已经在北京、广州、深圳、重庆、青岛、成都等多地开始尝试建立社区养老模式，其进军“银色经济”的决心由此可见一斑。
值得一提的是，各地方分公司试行的养老模式都不尽相同。如万科在青岛打造的“万科怡园公寓”，主要是面向活力长者的全租式养老项目。而北京的首个养老项目万科·幸福家(窦店)社区养老中心模式，是在传统住宅项目中拿出一幢楼来做养老。
虽不尽相同，但都有一个共性，定位于养老社区，且以服务为核心。
以服务为核心养老社区的打造是基于万科长达8年的研究。毛大庆介绍，万科曾参与调查2000多份问卷，无论是老人还是子女，超过95.6%的被访人群都希望自己或自己的父母能在本社区或周边解决自己的养老问题，而不是将老人孤立集中的生活在一起。
刘肖也认为，中国未来养老的范式，至少从杭州来看，必将诞生于社区。根据杭州万科基于杭州本地老人需求的调研亦显示，70%以上的人希望和子女住在一个社区又不愿意住在一起。
但毛大庆表示，国内的养老项目建设运营亦存在较明显的发展失衡，即居家、社区养老举步维艰，机构发展迅速。“这并不符合中国老人落地归根的养老观念。”毛大庆如是介绍。
养老产业还在青铜时代
探路社区养老，是房企掘金养老的主要路径。
全房地产商会副会长张雪舟告诉21世纪经济报道记者，目前主要有“四路”企业进入养老住区，即地产商主导的养老住区、大型国企主导的养老住区、金融机构主导的养老住区和运营机构主导的养老住区。
各家的养老项目的开发、运营模式不尽相同，真正成规模、成熟、可复制的引领模式还在探索中，经营状况并不理想，很多企业靠其他业务来支撑养老服务项目的运行。
经21世纪经济报道记者的不完全统计，过去两年，有32家全国性大型房企试水养老地产，与此同时，很多中小型房企也试图打造养老地产项目，渴望分享“银发经济”红利。
不过，“养老产业的发展与现在的人口和财富分配结构相关。中国高净值人群70%是40到60岁的人群，这些人将在十五至二十年之后才会接受养老生活，”刘肖说，中国的养老产业目前正处于“青铜时代”，而非“黄金时代”。
在刘肖看来，在2020-2030年，养老产业将迎来白银时代，届时，老市场教育已经完成，金融手段更加丰富，医疗等平台的整合可能也已经完成。这个时代的特点，就是需求回归本源——理性的资产和更加合理的服务。
“养老产业在白银时代逐渐成熟，约2030年后，将迎来黄金时代。”刘肖认为，黄金时代的特点是有更多个性化和尊享的服务，这个时代的特征可能是豪华的资产及个性的服务的组合。
是养老，不是地产
影响养老地产项目盈利另一大原因，北京一房企养老事业负责人表示，就是养老地产的地价和税费成本较高。
过去两年来，民政部、国土部、住建部等多个部委出台了多个有关促进养老设施发展的文件，在吸引企业和资本进军养老时配套了相关的税费支持意见。
不过，根据21世纪经济报道记者采访万科等多个房企获悉，地方实际落地相关的税费补贴、地价优惠并不多。
国土部的一位人士在接受21世纪经济报道记者记者介绍，市场上不乏有借养老概念圈地的房企，比如有很多项目号称“养老房”，实则是变相的会所、酒店，缺乏基本的养老设施和为老人提供生活照料能力，也因此，国土部在研究落地养老用地时也十分谨慎。
张广是安徽的一个地产开发商，就在2014年年初，张广在安徽某地级市拿了一块属性为养老的用地。“已经联系到了一个适老化的专业设计机构帮忙搭建，目前的想法是来到北京看看打通一下社区与北京某大医院建一个就诊渠道。”张广告诉21世纪经济报道记者。
当然，项目建好是不是卖给老人也不那么重要，毕竟房子建好后，也不可能限制销售对象一定是老人。
“政府也没有完善的是否养老地产的考核机制，也不可能对社区的购买人群进行年龄的划分，从快周转的角度出发，肯定是早卖早好。”张广很坦率，但考虑到养老地块的土地属性，医疗配套是刚需，这一点最好要做到，不然对政府也交代不过去。
中国房地产业协会副会长朱中一说，目前房地产市场处于增速换挡期、结构调整期和政策完善期，在转型过程中，不少开发企业主动或被动进入养老地产行业，但养老住宅不是卖房子，更多的是要考虑配套和服务。
不过，在朱中一看来，随着各路资本发力养老，打造真正的养老服务产品和养老模式，政策也将随着市场的发展配套落地。(编辑 刘涌)
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