楼市入冬，房企巨头都在干什么？

做电商、卖粮油、拍电影……时间如果倒转5年，你恐怕很难把这些模式与“高大上”的房地产企业联系起来。

彼时中国楼市正坐享“黄金时代”，在以投资为经济主要拉动力的大背景下，呈现着一番欣欣向荣之象，囤地、盖楼、坐等抢购……

然而从去年起，在调控政策持续发酵和市场发生结构性变化的双重作用下，房地产企业利润率开始急速摊薄，躺着赚钱的日子一去不返，“白银时代”宣告来临。

暴利渐远，房企面临生死考验

日子好不好过，数字最有说服力。据统计局数据，前9个月我国商品房销售面积下降8.6%，在销量回调的同时，库存并未减少，截止9月末，商品房待售面积比上月增加988万平方米。

卖得少，库存高——这正是当下房地产企业所面临的集体困境。

随着居民基本住房需求逐渐得到满足，快速建筑快速销售的模式已到拐点，商品房市场已不再是原来那个“饥饿”市场。数据显示，我国目前的新房和旧房成交比例超过1：1，此数字超过1即表明市场接近饱和。

一方面，“大跃进”期间，开发商的大规模投资，已在近些年形成结构性供给过剩；另一方面，居民需求热点已从“住上房”变为“住好房”，“提供住所”的老思路已不适应市场出现的新需求。“饱和”，已经成为悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。

“春江水暖鸭先知”，作为GDP的重要助推器，房地产市场的冷暖亦是中国经济结构变化的直接体现。

随着“强刺激”、“重投资”的发展模式终结，中央已不再为GDP数据后面的那几个0.1苦苦纠结，对于房地产市场遇冷也愈加宽容。因此，期冀如同2009年那般，通过政策刺激再次“跑马圈地”并不现实，在强调“市场在资源配置中起决定性作用”的背景下，调控政策将更具有针对性，房地产企业很难再掀起新一轮“大跃进”。

困局之中，暴利时代已然不在。从已公布三季报业绩预告的51家房企来看，近5成净利出现下滑，超3成预亏。

主动求变或被动等待，或许已成为生与死的问题。

跨界求转型，几大巨头布局神速

正如万科总裁郁亮所言，中国房地产高增长、高收益的“黄金时代”确实结束，“白银时代”刚刚开始，虽然从盈利能力上看后者要略逊一筹，但并不代表没有空间。

在市场规则悄然生变的关键节点上，向来敏锐的房企巨头，必然不会错过任何一丝狭小的空间，新的探索已然拉开序幕。

拥抱互联网，是众多房企巨头共同的选择。从郁亮“放下身段”带着高管团队赴阿里、腾讯、小米取经，到万科与淘宝联合，推出淘宝“账单抵房款”，便能看出这个国内住宅地产龙头不仅仅是玩概念而已。

当王健林向腾讯百度伸出橄榄枝，决心在刚刚兴起的O2O领域分一杯羹，甚至剑指“全球最大的O2O电商”，不难揣测这个商业地产大佬对于互联网产业高增长的期待。

与其说两大巨头“凑热闹”、“赶潮流”，给凡事冠以互联网思维的名头，不如说他们看到了市场瞬息万变之中的一大趋势——以用户体验和需求为核心，这或许是房企大佬们从互联网企业身上得到的最大感悟。

以这种感悟为准绳，不少房企将重心转移至用户急需的旅游、养老、医疗地产。数据显示，目前全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

比起仍在不同地产模式之间转型的房企来说，恒大的“跨界”无疑更加大胆。在多元化思路的指导下，恒大将触角伸及足球、粮油、乳业、光伏等多个领域。

“博爱”的许家印下一笔钱将投向何处仍未可知，但从其已经涉足的风马牛不相及的产业来看，许家印看上的生意往往是政府所倡导的文化、消费等新兴产业。恒大的转型路径看似发散，却在冥冥之中具有相似点——以政策导向为扩张依据。

同恒大一样，选择“地产+X行业”发展模式的房企不在少数。报告显示，申万一级行业中的142家房企，涉及跨界转型的至少有41家。这些房企跨界转型主要涉及如下领域：大医疗、大互联网、能源煤矿、金融、军工、材料、影视传媒，而这些行业无一不是当下经济转型中的“生力军”。

市场存变数，快捷能否成跨越

主动求变也好，被动转型也罢，不少房企巨头跨界经营箭已离弦，能否正中标的仍是未知数。

从以往房企转型的案例来看，跨界谋出路的“盘算”并非一帆风顺。曾经的“地一代”万通地产，早在六年前就宣布向商业地产转型，步伐不可谓迈得不早。然而，数据显示，万通地产今年上半年营收同比下降52.43%，净利润下滑59.83%，一代“教父”冯仑亦宣告谢幕。

从上述称不上成功的经验来看，房企转型的一大风险在于，习惯了某个特定领域发展模式和游戏规则的企业，在涉足一个全然陌生的领域之后，如何与新行业内已然成熟的企业一争高下，将备受考验。

以万达为例，其刚刚宣布成立“腾百万”时，被不少人诟病“缺乏互联网基因”、“财大气粗的跟风”。相比于死磕技术、注重细节的互联网企业，常年高高在上“躺着赚钱”的房企巨头，缺乏新行业的运行基础和经验，缺乏与之匹配的专业性人才和管理模式，能否沉下心来“从零做起”，能否忍受隔行如隔山的阵痛，能否在投入大量资金却无法获得成效时坚持“创业”，仍然要打上一个问号。

而对于恒大这样选择多元化发展的企业来说，出现“跛腿”是不可忽略的潜在风险。在扩展战线的同时，对于资金、人力、精力的需求急剧增加，稍不留意或许就会出现管理、资金链等方面的漏洞。因此，“地产+X行业”的模式对于房企掌舵人的全局观和判断力提出了不小的考验。

此外，同策咨询研究部总监张宏伟则认为，品牌房企在“跨界”投资转型过程中还应该注意把控市场风险，不能盲目“跟风”，激进的进入一些陌生的领域。

不可否认的是，房企巨头跨界转型尚属“摸着石头过河”，未来成功与否谁也说不清楚。但是，随着黄金时代渐行渐远，迈出第一步的勇气和憧憬必须是要有的，毕竟，万一有一天梦想实现了呢？

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