绿城中国：孙氏绿城业绩见涨 改造期风云不断
中房网讯（记者 陈伊颖）10月29日，一则“宋卫平打算要收回绿城”的传言，在地产圈里炸开了锅。
一时间，媒体与市场人士众说纷纭。有人认为老宋不厚道，有人觉得生意场上铜板总是重于情怀。
而犹记得5月的晚春，杭州，黄龙饭店，200多名记者的聚光灯下，宋卫平噙着泪花，将绿城交给了他口中的“兄弟”孙宏斌，称他为最好的接班人。
孙宏斌信誓旦旦说，一定不辜负宋公的这份信任。
不知道半年后的他俩，再站到一起，是否依然能有那样和谐的光景。
倘若传言属实，不论以何种方式实现，想必半年前那场融绿济济一堂的盛况，将恐难再现。
合作生变 10.9亿退出远洋公馆
半年时光里，变的不仅仅是老宋的心意，绿城的理念也变了。
10月13日，绿城中国和远洋地产双双发布公告称，绿城将手中持有的远洋公馆24.5%股份，作价10.9亿元售予远洋，完成支付后，绿城中国将完全退出该项目。
资料显示，此次双方交易所涉及的项目为位于杭州拱墅区的远洋公馆•绿园(原名远洋公馆)，即大运河商务区的住宅部分。
2011年初，绿城和浙江省铁路集团各出资9.23亿，分别获得远洋大运河商务区24.5%股份。此后，远洋、绿城、浙江铁投三者各自持有大运河商务区地51%、24.5%、24.5%的权益。
如果合作只是缘分的开始，那后来绿城和远洋携手平息远洋公馆的“交付危机”，则令这两家公司姻缘再次加固。
2012年底，远洋公馆首次交付，便遭遇了“拒收危机”。450多户一期业主，以“精装标准严重低于合约标准”为由，联合抵制收房。远洋地产无奈下只能提出延期交房，以对装修做内部检测和整改。但结果依然未遂业主们的愿，仍有378户业主以大理石有裂缝、地板有空鼓等为由，拒绝收房。
在远洋焦头烂额时，该项目的另一股东——绿城中国也介入进来，协助远洋平复危机。几方交涉后，最后决定由绿城接管远洋公馆一期的整改、二期的精装修工程、直接操盘接下来推出的远洋公馆西区，并引入绿城体系物业，事件才得以逐步平息。
远洋公馆是远洋地产在杭州启动的第一个项目，作为外来房企，远洋承认，当时的远洋在与当地客户沟通方面存在很大不足。而绿城作为杭州本土房企，则能弥补远洋初到的水土不服。
在两家平复了这场长达数月的纠纷后，两家公司的关系也迈向了携手共进的又一步。绿城远洋公馆西区的名字，随之贴上了绿城的标签，更名为——远洋公馆•绿园。
经历过共苦，却没有同甘到最后。
对于二者在这一项目上的分道扬镳，早在8月时就已有风声传出。当时有接近绿城的业内人士称，因为绿城易主后，对不少项目都进行了促销甚至降价，远洋方面唯恐远洋公馆也会遭遇同样的命运，便选择了回购，以防范于未然。
远洋方面则对记者表示，这次股权交易是基于双方战略层面的规划和安排都发生了改变，并没有营销方面的冲突。
克而瑞分析师房玲则认为，绿城和远洋的这次分开更像是各取所需。远洋可以通过回购股权掌握项目完全的控制权，而绿城也可以利用这笔资金做其他投资。
至于绿城和远洋的另一个合作项目——远洋•大河宸章是否也会出现类似的股权退出事件，远洋则表示暂时没有相关信息。
营销生变 狼性营销降价猛如虎
不怪乎有人将“远洋担忧远洋公馆被绿城降价”猜测为二者分开的原因。因为改姓后的绿城，已从价格的坚守者，变成了降价的推行者。
2012年，时任绿城集团董事的长宋卫平在接受媒体采访时曾表示，绿城不可能降价，也很难降价。他表示，绿城的地价高，产品投入高，小区交付后各方面的投入都很高，所有加起来后，基本不存在降价的空间。
业内也因此笑称绿城为坚持不降价的“硬汉”。
在2014年5月融创绿城股权洽购的新闻发布会上，也有记者向新东家孙宏斌提出了同样问题：融创入主绿城后，是否会将绿城的产品降价？
当时的孙宏斌笑着回应说：“绿城的品牌和产品这么好，我想不到有任何理由需要降价。个别项目价格有所调整是正常的，但原则上是要涨价的。”
半年后再回看这俩人的发言，旧人的坚守已被新人的改革取而代之——老孙确实将“个别项目价格有所调整”实践到了。
7月28日，杭州绿城•玉园项目在微信平台上贴出了“玉园7号，折后均价15000元/平米”的优惠信息。而在此之前，该项目的均价在22000~25000元/平米之间。
单价约7000元/平米的降幅，让坊间竞相猜测，孙氏绿城将启动全线降价。
但绿城方面表示，这只是个案的营销，与集团的价格策略无关。绿城•玉园的销售也表示，当时的活动只是拿出位置较为不佳，装修标准低于原先标准的36套房源拿出来打折，并不是项目整体降价。
但随后的几个月里，绿城此类“个案”不断增多。
8月中旬，杭州绿城•西溪诚园项目推出均价29000元/平米的三居户型，相比之前35000元/平米的均价，降幅超过5000元/平米。绿城表示，这是为了快速去化该项目最后一栋楼而采取的尾盘促销而已。
8月下旬，杭州绿城•兰园推出42套特价房源，起售价37000元/平米，均价40000元/平米。而7月时，该项目的均价为56000元/平米。绿城同样表示，这批房源降价促销是因其地处楼层的中间地带，南北不通透，且精装标准相比同项目的其他房源低了近4000元/平方米。
10月中旬，绿城•青岛理想之城被传65折降价促销，众多购房者到售楼处集中抢购，并引发了老业主的不满，围攻售楼处要求退房。绿城方面紧忙澄清表示：65折房源只提供给在集团任职司龄10年以上的员工，只面向员工内部，并非对外降价促销。
在一次次的风波与解释之后，绿城各种理由的“降价”，已经成了不争的事实。
布局生变 全国性布局转向一二线布局
降价，确实为绿城带来了飘红的业绩。
今年1-7月，绿城集团合计销售房源9853套，销售面积约144万平方米，合同销售金额约人民币318亿元，当中归属於本集团的权益金额约为人民币152亿元。平均每月销售1408套，实现合约销售45亿元。
其中，6月为绿城今年前七月的销售最高点。共实现销售房源1739套，销售金额67亿元。
而推行降价后，绿城单月销售数量与金额连创新高。8月，绿城实现销售房源2057套，销售金额72亿元。9月，销售房源增至2612套，金额增至83亿元。
降价也令绿城全年650亿元的销售目标，变得手到擒来。
今年1-7月，绿城集团仅完成全年总目标的49%。而1-9月，完成率攀升至70%。
以此推算，余下的第四季度里，绿城只需每月保持66亿元的销售金额，就可轻松完成全年销售任务。
对于销售状况渐入佳境的绿城来说，这个目标变得近在咫尺。
绿城大范围的降价去化除了引发销量的大涨外，也意味着集团布局的改变。
据CRIC检测数据显示，绿城在地域布局方面，江浙两省占比超过60%。而今年爆出库存高企，价格下跌的城市多为这两省的中小城市，甚至不乏杭州这样的二线城市。
克而瑞分析师房玲认为，绿城在浙江省内的多个项目推行降价，正是为了退出这些城市，优化区域结构。
她表示，绿城先前的布局太泛了。通过降价加速一些城市的库存去化，进而退出这些非重点城市，专攻重点城市，是集团布局转向的必然选择。短期内虽然会牺牲企业利润，但从长期来看，调整库存结构将利好绿城今后的发展，也契合绿城高端品牌发展战略。
而在绿城2014年中期业绩会上，孙宏斌也公开透露，今后绿城会放弃一些中小城市，将重点放在上海和北京，并寻找在南京、福州、厦门、广州、深圳等城市的机会。“集中经历在一二线城市做中高端项目，这也是保障‘绿城’品牌品质的唯一出路”。
据悉，这种“聚焦重点区域”是孙宏斌一直惯用的战略模式。
记者从融创中国官网看到，截至目前，融创在全国范围内共有62个项目，但仅分布于全国8个城市，“地域深耕”模式明显。
可见，孙宏斌正将自己的执掌理念，潜移默化地植入绿城中。
老东家主意生变 传宋卫平欲收回绿城
不可否认，在老孙的管理下，这半年里绿城的改造确实可圈可点。但房地长救市政策的全方位启动，市场整理回暖，也是绿城销售好转的重要“东风”。
在半年前，宋卫平放手绿城之时，他便言到，越来越多的楼市政策绑缚，让他觉得“未能有喘息之机”。
不料，在他放手后，限购监管也放手了。
在大市场环境从优，集团状况大有好转的时机下，老东家宋卫平心生悔意想收回绿城也属人之常情。
但如此地朝令夕改，似又有悖道德与生意情理。
据传，老宋与老孙已进行了三次会谈，但谈话结果如何，还未有公开消息。
但据自媒体及第行透露，老宋“悔棋”的传言基本已尘埃落定，绿城将回到宋卫平手里，寿柏年将退居幕后，而孙宏斌，并没有提出任何出让条件。
对于刚经历过一轮管理层与人事变动，正处于新架构战略改造过渡期的绿城来说，若这次生变属实，那将令绿城陷入又一次的震荡。
结果很可能就如自媒体地产话事人所评价的：这场缠斗，或许将是双输。
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