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北京楼市改善户型渐瘦身中小户型唱主角

https://www.biud.com.cn 2014年11月06日11:21 家居装修知识网

　　政策利好叠加效应在使市场观望情绪逐渐减淡的同时，也刺激改善型需求入市，不过与以往大户型占改善项目主力的市场不同，主力户型面积“瘦身”成为今年不少热销改善项目的共同特征。来自机构统计，中小户型已经成为今年成交主力户型，在北京楼市成交格局中，90-120平米占22.3%，120-150平米占12.85%，业内专家表示，随着房价连年上涨，改善型需求置业门槛不断提高，各类紧凑型、有复合居住功能的中小户型住宅将成为改善型房源主力。

　　瘦身户型普遍热销

　　政策利好叠加效应在使市场观望情绪逐渐减淡的同时，也使得开发商加大房源供应量，购房者在看涨后市心理影响下，开始集中入市，促使商品住宅销售一反之前冷清局面，开始出现热销态势。

　　从上周北京楼市成交排行来看，定价较为理性的中高端改善型项目占比逐渐上升，据统计，在扣除自住房项目和保障房项目后，排名前十的项目中共有7个中高端改善型项目。值得注意的是，与以往大户型占改善项目主力的市场不同，主力户型面积“瘦身”成为今年不少热销改善项目的共同特征。

　　万和公馆的团队在今年新的住宅项目——“亚奥万和四季”。据项目市场部负责人介绍，亚奥万和四季在设计理念上以改善型家庭为出发点，并将户型区间从万和公馆的170-350平米变更为115-240平米，而其中140平米三居户型占60%以上。这种改变让万和四季的总价更低，更加平易近人。远洋这一策略获得市场追捧，亚奥万和四季总共224套房源9月入市便售罄。

　　中小户型改善产品在别的项目同样实现不错销售业绩，继开盘三小时销售15亿之后，北京城建·世华龙樾推出115-175平米产品，另有少量85平米两居。位于北二环的盛德·紫阙即将要开盘的一期，共有180多套房源，户型涵盖68-157平方米，拥有开间、一居、三居等多种户型，现在只剩下十几套房源，其他房源均已被预订。

　　90-140平方米户型复苏最明显

　　中小户型成为改善型需求主力也从机构数据得到印证，亚豪机构统计显示，从北京今年成交来看，中小户型已经成为今年成交主力户型，其中50-90平米的刚需占今年总成交量的46.7%，其次是90-120平米，占22.3%，120-150平米占12.85%，150-200平米和200平米以上各占5.3%。

　　就全国市场而言，上海易居研究院报告显示，今年三季度，90平方米以下小户型、90-140平方米中小户型、140-200平方米中大户型和200平方米以上大户型四类商品住宅成交面积分别为1261万、2337万、613万和369万平方米，环比增幅分别为-2.9%、21.4%、7.3%和20.8%，同比增幅分别为-20.0%、-9.7%、-7.6%和-9.9%。四类户型成交中，除了小户型以外，其余三类都出现了环比正增长。

　　星河湾此前发布2014品牌战略，根据置业人群家庭结构和生活方式的变化，星河湾除了对原有的250-350平方米的经典户型继续优化外，还将增加120-150平方米的户型，以此来拓展购买人群。北京某知名房企相关人士向记者吐露，随着置业门槛的提高，改善型产品户型面积减小将成为趋势，未来公司在改善型项目上将主推中等户型产品。

　　业内人士表示，中小户型的成交量最好，这和改善型购房需求的释放有关。在部分城市放开限购后，购房者积极选择此类房源作为二套住房。在未来对改善型住房需求保护的背景下，此类房源的市场追捧程度会进一步提高。

　　迎合购房者消费需求

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，央行“认贷不认房”的政策，对于“卖一买一”改善型购房者带动明显，这类人群由于手中资金有限，在房贷新政刚落地,房价还未见波动的情况下,逐渐开始选择抄底入市,带动10月份北京中高端改善型楼盘成交量呈现阶梯式上涨。随着近期一系列政策利好影响市场预期，低总价的刚需盘和高性价比的改善盘受到购房者青睐和出手，使得楼市供销两旺势头开始显现。

　　从成交结构的一些指标情况来看，10月城区成交占比环比增长4个百分点，达到年内最高水平，从各总价档位成交情况来看，10月总价250万-400万元档位成交占比出现较为明显的上升。链家地产分析师张旭认为，一般情况下，250万-400万元为改善型需求较为集中的总价档位，城区成交占比的上升也从侧面反映改善型需求入市比例提升。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，房企调整户型结构，本质上是为了迎合购房者的消费需求。随着房价连年上涨，改善型需求置业门槛不断提高，市场上面积过大的户型就难以像过去那样受青睐。所以房企从去库存的角度看，也会积极开发一些户型和面积更小的物业。这样也能够使得购房者的购房成本降低，并利好认购转化率的提高。此外，未来随着住房建筑技术的进步，各类紧凑型、有复合居住功能的住宅将陆续开发出来。此类住房符合未来改善型购房需求的特征，受市场青睐的程度会加大。

　　京华时报记者邢飞