销售猛踩“急刹车” 上市房企盈利陡变负增长
今年，135家申万房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。
据WIND统计显示，这135家A股上市房企三季报营收整体增速7年来首次降至个位数——9.91%，而去年为38.17%。净利增速为下降3.21%，这在2008年来闻所未闻。负债率则升至14年来最高，76.60%。
这意味着，2014年前三季度，上市房企无论是销售还是盈利，遇到了比新国八条房地产调控政策出台的2011年更大困境。以至于著名经济学家马光远近期甚至喊出5年后80%房企开发商或面临关门。
销售猛踩“急刹车”
今年来，在限购、限贷政策的冲击下，楼市“急刹车”在上市房企半年报中已有体现，三季报这一情况更加显著。
Wind数据统计，135家申万A股上市房企前三季度合计实现营业收入4388.63亿元，相比去年同期的3992.02亿元，仅增长9.91%。
这一营收增速不但较2013年的38.17%大降超过28个百分点，而且2008年以来首次降至个位数。值得注意的是，2011年1月26日，国务院推出楼市调控“新国八条”，当年楼市降温，三季报显示上市房企仍取得19.41%的营收增速。
有公开报道显示，今年前三季度，超过20家品牌房企中销售完成率低于七成的占70%，部分甚至不到五成。去年此时此刻，多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。
例如任志强所在的华远地产(华远九都汇)三季报营收增长99.69%，但完成销售签约额29.5亿元，同比减少21%。
值得一提的是，135家房企预收账款总体增速也在下降，预示未来收入增速还将处于较低水平。
个案：世茂去年提前完成销售今年仅七成
即便是营收实现增长的上市房企，销售情况和完成任务度也大不如去年。前三季度营收增长63.25%的世茂股份正是典型，合同签约面积、签约金额分别只同比增长12%、13%，截至9月末实现全年销售目标的72%。
而在去年同期，世茂股份合同签约额同比增长44%，并已提前实现全年销售目标。
盈利陡变负增长
销售猛踩“急刹车”，上市房企净利润方面更惨淡，从高增长陡变为负增长。
Wind统计还显示，今年前三季度，135家上市房企共实现归属母公司净利润432.03亿元，同比下降3.21%，而2013年同期为470.51亿元、同比增长25.12%。这是2008年以来，上市房企整体净利润首次出现负增长，如果继续向前追溯数据，房地产板块上次出现净利润负增长的时间是2002年。
有业内分析人士表示，今年上市房企三季报出现罕见的净利润负增长，既受到销售不景气的影响，也有降价以求走量的影响。像购房政策放宽之后，中指院的10月全国百城住宅均价同比仍下跌0.52%，环比则连续6个月下跌。
来自统计局的数据显示，1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3%，其中住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，其中住宅销售额下降10.8%。
再以华远地产为例，三季报营收增长99%，净利润却下降7.54%。
个案：中粮南京江宁“地王”项目“甩卖”
去年6月，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)拿下中粮鸿云项目地块的楼面价高达7338元/平米，为当时江宁区域“地王”。孰料今年9月初，有报道称，中粮鸿云曾打出广告称起售价仅9999元/平米。虽然9月19日中粮鸿云开盘，544套房源的折后实际均价为11800元/平米，比拿地价也仅仅高了4500元左右。
有业内人士称，按照南京的实际情况，4500元里消化掉建安、景观等各项成本和其他各项费用，利润堪微，反映出中粮急于跑量的心态，后续可能带来楼盘品质的问题。当然，如果中粮低开高走，未来补上利润则另当别论。
存货、负债率步步攀升
与销售、盈利惨淡齐飞的，是存货、负债率一路攀升。据Wind统计，今年一季度末135家上市房企存货为2.05万亿元，到三季度末增加到2.26万亿元，同比增加4000亿元，增长21.51%。这明显快于9.91%的营收增速，更远高于负增长的净利润增速。
从存货绝对额来看，“招保万金”依然最大，不过更值得注意的是存货高企的中型上市房企，例如金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展等存货也都在500亿元以上。
上述分析人士表示，考虑到统计局、中指院今年数据显示商品房销售价格、销售面积的增长乏力，显然房企的新建成楼盘，开始逐渐转化为存货，并给房企背上了不轻的资金包袱。例如中粮地产10月29日晚间公告称拟发23亿中期票据，目的就包括降低财务成本、拓展融资渠道。
可以看到，上市房企三季报负债率继续整体攀升，资产负债率达到76.60%，较去年三季报时的75.96%“更上层楼”，为2001年三季报来最高。具体看，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城等6家更超过了90%。珠江控股以98.74%的负债率“夺冠”，资产总额14.52亿元，其中14.33亿元为负债，净资产仅1900万元。
个案：中南建设成江苏上市房企“负债王”
84.19%的三季度末资产负债率，使得中南建设继续成为江苏上市房企的“负债王”，甚至长三角上市房企中的“负债王”(以公司注册地划分)。同时，521.71亿元的存货，在135家申万房地产开发公司中排到了9位，也是江苏、长三角第一。
值得注意的是，中南建设4月3日在南京拿下了中南世纪雅苑项目地块，综合楼面价7103元/平方米，而且从拿地到项目名称确定、样板房公布，只用了不到80天。
有分析人士认为，中南建设加快项目入市的背后就有自身资金链的压力。而周边楼盘价格今年出现松动，其自身均价也只有1.2万、1.3万左右，反过来也会影响其资金状况的改善。
实际上，中南建设曾在深交所互动易平台上回应，计划在做一些债务融资的同时，通过股权合作的方式，如与大股东合作开发、引入其他投资者等，来降低资产负债率，获取新的资金。公开资料显示，中南建设计划发行不超过36亿元的中期票据。
还有分析人士表示，从三季报来看，中南建设每股盈利0.53元，同比增长2.2%，低于预期。虽然期末在手现金74.2亿元较年初上升16%，期末净负债率150.9%也与去年底基本持平，但仍处行业高位，净负债率依然偏高。此外，其一年以内到期负债及短期借款合计132.9亿元，高于在手现金74.2亿元，财务压力较大。
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