头条住宅产业化大考
“一些房地产开发企业对住宅产业化的感兴趣程度远远超过了我们过去的想象。”10月30日，华阳国际设计集团(以下简称“华阳国际”)新建筑事业部总经理龙玉峰告诉中国房地产报记者，行业交流过去总是那些老面孔，“但今年发生了特别明显的变化”。
他说，大型开发企业如华润、中粮、招商、金地、龙湖均在关注住宅产业化，“招商地产很快就会启动实验楼的建设，其更多是出于对这个行业发展走向理性的适应性考虑”。
来自于适应市场门槛提高及跟随行业进步的需要，中国的房地产开发商们正在将重心从圈地、融资、营销转到产品力上，更多地对这场建筑行业的变革予以关注。他们中的一些甚至已经开始审慎实践住宅产业化。与万科从零开始摸索住宅产业化不同，后来者将更能享受到产业链条逐渐完善所带来的便利。
但是，技术上的难点、成本的考量、人员的储备等要素，将成为实践者们必须作答的难题。
生存与淘汰一线间
10月30日，第六届中国房地产科学发展论坛上，中国房地产业协会会长刘志峰表示，开发商目前除了做好“服务活”、端住“质量碗”外，还应该吃“技术饭”。
他所指的“技术饭”，列在首位的就是住宅产业化。
刘志峰此番表态有着现实的意义。中国房地产行业已经走过了“跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代”，市场的大转变让开发商必须谋求转变，而住房需求层次和居住观念发生的深层次变化，则让开发商回归产品与服务的道路。其中，深圳市花样年地产集团有限公司(以下简称“花样年”)就是积极探索的一家。
北京市建筑设计研究院2013年为花样年在成都的一个建筑面积为16万平方米的项目做了产业化设计。此外，花样年在苏州还有一个在建产业化住宅项目，合作对象是中南建设。
中国房地产报记者独家获悉，花样年执行总裁朱宣曾在9月9日公司产品中心部门会议上就住宅产业化和精装修交房表态：“这是一个趋势。现在不去研发，不去搞供应商体系，不去跟供应商、施工方做更多的接触与合作，那我们以后就会被淘汰。现在坚定不移地做这方面的研发，做好采购、生产制造、管理的准备，等到两年以后转型的时候，最起码我们要会，如果到时候不会，整个设计体系、采购体系、成本控制体系、交验维修体系全都没有，那么我们这个公司就死了。”
北京市建筑设计研究院建筑产业化工程技术研究中心主任樊则森透露，“花样年有一套物业管理的系统，如何通过产业化对接其物业管理系统，将它的产品系列和花样年的整个体系结合是其关注点。”为此，该中心正在为花样年定制一个设计系统。
在中国住宅产业化推广的核心城市之一北京，更多的开发企业正在或准备拿出项目“练手”。
“今年开始，除了万科，我们逐步和北京的开发商有合作，尝试做些试点、示范项目，其中包括远洋地产、北京建工、金隅地产、首开地产。大家都在进入这个领域，有的开发商则已经开始实施。”北京榆构有限公司总工程师蒋勤俭告诉中国房地产报记者。
开发商实践住宅产业化项目多选择在现代建筑产业资源丰富的地方。如绿地集团旗下四个产业化建设项目，三个在上海，一个在合肥。另一家开发商旭辉集团今年要在上海、长沙实践装配式住宅。上海、合肥、长沙均是推行住宅产业化的热门城市，相关产业链企业也大多落地于此。
绿地集团还实践了一个由中国房地产业协会主导的百年住宅项目，而基于该项目升级的“绿地百年宅”产品线已用于12个项目中。另一家试点企业新城地产也正在谋划，如何将百年住宅的技术体系推广到全系列项目中。
绿地集团技术管理产品研发部绿色产业化中心总监魏琨告诉中国房地产报记者：“装配式是开发商必须要面对的问题，不应对就没有办法适应市场，绿地这么大的开发量，肯定要未雨绸缪，做些储备和前瞻性的实验。”
主动追求与
被动压力
像绿地集团一样，很多开发企业实践住宅产业化是出于现实的考虑——提高开发效率和产品品质。
基于上述考虑，保利地产技术研发中心的一名工程师说，保利会尝试一些不同的做法，如装配式建筑、参数化设计等，虽然没有大面积推广，“但会一直留意这个趋势的可行性”。
地方政府一直在主导装配式建筑的推广，但一直面临着市场化的问题，应用于商品房的项目屈指可数。在一些积极推行住宅产业化的城市，当地政府一般用保障房建设引导装配式建筑相关企业的发展。
但今年的市场形势有了明显的变化。新的住宅产业化强推政策，让开发商感受到了市场门槛提高的压力。
“很多开发商是被动进入，北京的保障房将来全部采用产业化方式建筑，现在的商品房也配置保障房，大家不去研究、不做产业化，还有出路？”蒋勤俭说。
北京市另一家能承接产业化设计的设计院——北京市住宅建筑设计研究院常务副总工程师于劲对外表示，国家和各地方的产业化政策正由往年的“强制与鼓励相结合，以鼓励为主”向当前的“强制与鼓励相结合，以强制为主”的方向转变。
上海、合肥、长沙、厦门等城市今年均出台政策，对装配式建筑的面积比例、数量比例或建筑面积提出了具体要求。上海明确2014年、2015年在住宅供地面积总量和商业、办公供地面积总量中分别落实不少于25%及不少于30%的装配式建筑。北京亦在酝酿新的产业化政策，拟扩大商品房实施产业化的范围，像上海一样在土地招拍挂中对产业化程度提出要求。
在10月下旬由中国房地产报社主办的“2014创新型房地产与金融发展峰会”上，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰直言，住宅产业化、精装修已是大势所趋，如果开发商没有产业化的经验积累，在这些提出政策限制的城市中很难获得新的市场机会。
中国房地产报记者还了解到，全国范围内的建筑产业现代化发展纲要正在制定中。纲要提及，到2015年底，除西部少数省区外，全国各省(区、市)应具备相应规模的构件部品生产能力；新建政府投资工程和保障性安居工程应率先采用建筑产业现代化方式建造；全国建筑产业现代化方式建造的住宅新开工面积占住宅新开工总面积比例逐年增加，每年提高2%。
争抢产业资源
建一体化服务模式
从2004年成立工厂化中心，随后启动“万科产业化研究基地”，万科在住宅产业化的道路上已走过10年。
万科集团高级副总裁兼北京万科企业有限公司(以下简称“北京万科”)总经理毛大庆称，随着规模化效应的显现以及工期缩短带来的资金成本压缩，住宅产业化正成为项目经理的香饽饽。
不过，专业工人太少、构件厂无论技术还是生产规模发展都太慢也成为万科的苦恼。
今年，万科干起了住宅产业化的实业。3月末，北京万科与北京住总、北京住宅建筑设计研究院三方成立合资公司。这样，万科自己也能生产叠合板、内外墙板、阳台板、楼梯等部品构件了。
北京市建筑设计研究院曾与万科一起研究住宅产业化。樊则森说，北京万科做过很多体系的尝试，最后选择单元式户型装配式剪力墙结构，比较下来成本接近现浇，也能实现产业化的技术要求。
不过，对于一些开发规模相对较小的企业而言，对待住宅产业化的态度则相对谨慎、保守，“关注，但是没有行动”。记者了解到，类似的开发企业大多在增量成本和产业链完善度两方面有疑虑。一家小型开发企业总工程师也表示，有资金实力、企业规模、项目规模的大型开发商更具备产业化的条件。
对于成本，樊则森发表了自己的观点：“增量成本一直在降低，从开始每平方米六七百元，降到三四百元，眼看要降到二百元以下了。这是通过一系列的管理手段和优化手段实现的，规模化了以后会更好。”他表示，产业化通过高度标准化，降低成本，甚至比现浇便宜，在技术上不见得不能实现。
魏琨也以实际经验告诉中国房地产报记者：“百年住宅会有溢价，包得住增量成本。”
而对于产业链的完善程度，龙玉峰坦承，住宅产业化的链条并不成熟，开发商想要找到合适的资源，可供选择的余地不多，这是整个行业短期必须面对的问题。
上述小型开发企业总工程师还表示，中国的现浇商品混凝土体系从生产、运输到浇筑已经完善成熟，有着市场竞争力、行业基础。“住宅产业化在某种意义上是另起炉灶，它是行业大势，但不是一两家开发商做得来的，开发商的能力非常有限。因此，要等待住宅产业化的全套技术成熟后才能决定用还是不用。”
目前，设计机构、施工单位、部品企业均在积极转型，在国外已经成熟的设计、生产、施工等全产业链服务的模式正在兴起，投身其中的企业希望借此完善产业链，并在此过程中成为未来行业的主导力量。
2010年、2011年是华阳国际承接产业化设计项目最多的两年，项目分布在全国十五个省市，很多项目是当地的首个产业化项目。但龙玉峰很快发现，很多城市不具备设计之外的配套能力，其他环节控制不了，很难把这个项目做好。
因此，华阳国际近两年主动舍弃了一般性的产业化项目，谨慎地控制产业化项目设计的总量，因为“这对我们的发展意义不是特别大”。
龙玉峰在组建一个全过程的服务公司，直接做EPC(工程总承包)，成为开发商、政府的总代建。“我们可以利用设计研发的优势整合生产、施工，用BIM(建筑信息模型)、绿色技术，从质量、成本、工期等方面产生市场竞争优势。”
一些施工企业也在往整合产业链的方向发展，开始组建自己的设计院，打通设计、生产、施工等各环节。
开发商对于完善产业链的期待，将在此过程中得到实现。
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