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上市房企三季报交最差成绩单去库存“压力山大”

https://www.biud.com.cn 2014年11月10日08:36 家居装修知识网

一系列楼市利好政策的出台，虽然促使10月楼市出现了一定反弹，但上市房企的三季报仍旧拿出了史上最差成绩单。

不断攀升的资产负债率，从一个侧面反映了开发商的艰难处境。

WIND数据显示，142家沪深A股上市房企中，平均资产负债率已攀升至76%，其中，33家企业资产负债率超过80%。而上市房企债务偿付能力却在下滑，手中持有的现金流捉襟见肘。中国房地产报统计的132家上市房企中，净现金流为负值的房企高达67家，占比一半以上。

与此同时，尽管大多数房企都在“以价换量”，库存压力却一直有增无减。WIND数据显示，沪深A股142家上市房企库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%，明显快于营业收入和净利润的增长。而在一季度末这一库存额为2.098万亿元，半年报中则增至2.2万亿元。

盈利能力：

毛利率继续下滑

从数据上来看，上市房企的营业收入整体上仍然呈增长态势，但净利润却首现下滑。

WIND数据显示，A股142家上市房企三季度共实现营业收入4542亿元，同比增长9.7%，但增幅比去年同期则大幅下降了27个百分点；实现净利润459亿元，同比去年的498.77亿元下降7.98%，而2013年前三季度则为同比增长33.17%。

从标杆房企来看，万科营业收入出现0.43%的负增长，净利润则微增4.84%，保利地产则同时实现营业收入与净利润双上涨，其中净利润上升31.82%。华夏幸福排在净利润第三位，同比增长27.21%；招商地产净利润则同比下降37.85%。金地集团前三季度净利仅4.45亿元，同比大幅下滑39%。招商地产和金地集团已基本被剔除地产企业第一梯队之列。

行业分化在净利润方面的体现更为明显。

沪深A股中，万科三季度净利润为64.58亿元，保利地产紧随其后为60.8亿元。内房股恒大地产上半年净利润就已达70.94亿元，中海外则超百亿元。然而，在沪深A股144家房企中，净利润低于1亿元的上市房企超过半数。

从毛利率来看，三季报144家房企毛利率平均32.99%，而今年中报时为34.19%，去年三季报则为35.49%。其中，88家毛利率同比下滑，占比近六成。

典型A股企业中，除上实发展外，其余企业在前三季度和第三季度的毛利率同比增长均不超过4%。分析表示，毛利率的下滑主要在于土地等成本的持续攀升，以及市场竞争的不断加剧。拿地成本一直是房地产开发中成本占比最大的一块，相比过去发展大于一切的时期，政府不再将土地无限制供应，城区土地的减少，旧改比例的提升都在无形中推高了土地价值；政府方面反腐力度的增加，也使得过去“暗箱”操作越来越难；这就造就了企业成本的大大攀升。同时，随着企业竞争的加剧，市场化的程度越来越高，竞品的增加也在一定程度上抑制了项目溢价能力。此外，企业融资成本的增加，也在一定程度上压缩了项目的毛利润。

偿债能力：负债、现金流双承压

资金及债务风险，是决定企业生存发展的命门。

上市房企的资产负债率仍在走高。2009年，上市房企平均资产负债率为65.17%，2013年这一数据迅速上升至74.56%，今年三季度则进一步上升至76%。142家上市房企中，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、阳光城等企业更是超过了90%，其中珠江控股负债率最高，为98.74%。

“有些企业通过假股真债、变种信托等方式，名义负债虽然不高，但实际负债率却很高。如恒大上半年发行永续债445亿元，按照香港会计准则，在港股年报中计入权益类，而非负债。”兰德咨询总裁宋延庆分析表示，如果按债务计，则相关公司的负债率和杠杆率将大幅上升。

高杠杆、高负债和高资金成本驱动的以债养债的模式，已经使得很多以高规模速度、高成长性房企的债务风险越来越高。以闽系房企最具代表性。

其中，阳光城和泰禾大举借债下的资金压力已非常明显。阳光城资产负债率已从去年三季度的86.82%飙升至今年三季度的90.96%，泰禾集团则由去年三季度的81.95%升至今年三季度的88.93%。而从现金流上来看，三季度，阳光城经营现金流为-44.49亿元，表示融资能力的筹资现金流为50.96亿元，期末净现金流为-1.25亿元，期末现金余额为23.65亿元；泰禾集团经营现金流为-181.11亿元，筹资现金流为152.44亿元，期末净现金流为-40.74亿元，期末现金余额为20.76亿元。

房地产具有资金大进大出的特点，从经营活动、投资活动、筹资活动现金流情况，间接可以看出一个企业的资金链状况。

中国房地产报对A股132家上市房企的统计中发现，经营性、投资性、筹资性现金流为负的房企分别有89家、87家、41家。其中，经营性和投资性现金流均为负的有57家，占比40%以上，包括保利地产、泰禾集团、招商地产、北京城建、阳光城、华夏幸福、华远地产、金融街、华发股份等，完全是靠筹资性现金流支撑；三项均为负的有5家，分别是银亿股份、宁波富达、香江控股、珠江实业、中国高科。

“受资金压力影响，上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模，目的显然是减少现金流出，改善现金流。”宋延庆指出。

而从反映企业短期偿债能力的两个指标速动比率和现金流动负债比率看，中国房地产报统计的132家上市房企中，7成房企存在短期偿债能力不足情况。

速动比率衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般应保持在1以上，小于0.5则意味着短期偿债能力存在较大问题。132家上市房企中，速动比率小于1的有114家，占近90%；小于0.5的有78家，占比60%。

现金流动负债比率衡量的是，企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率，反映企业当期偿付短期负债的能力。该指标大于1，表示企业流动负债的偿还有可靠保证。132家上市房企中，现金流动负债比率为负值的有89家，接近70%，1以下的有95家。

小房企的生存状态则濒临生死。其中，天津松江三季度亏损3.45亿元，资产负债率高达94.19%，同时，净现金流为-15.68亿元，筹资活动现金流为-1.61亿元，期末现金余额仅2.66亿元，现金流动负债比率-22.89。珠江控股三季度亏损1.19亿元，资产负债率高达98.74%，现金流动负债比率为-14.88。

情况不妙的是，房企的资金来源今年以来一直在收缩，融资成本日益上升。数据显示，前9个月，全国房地产开发企业到位资金增速继续下跌至2.3%，增速比1~8月份回落0.4个百分点，较上半年回落0.7个百分点。

营运能力：库存创新高

“决定房企生死存亡和发展速度的关键是开发运营效率。只要能快速周转，就无资金链断裂之忧。否则就可能轰然倒下。但遗憾的是，很多企业还没意识到这一点，或者说还没有采取切实行动或行动时效不彰。”宋延庆分析表示。

国家统计局数据显示，前三季度全国商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，其中住宅销售额下降10.8%。9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，同比增长28%。

WIND数据显示，沪深A股142家上市房企库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对额来看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿、2750亿、943.5亿和862亿元，合计达到了8068亿元，占到全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展等六家企业的库存额也都在500亿元以上。

库存同比增加额超过200亿元的房企有保利地产、泰禾集团、华夏幸福等，分别为439亿、245亿和229亿元；另有华发股份等8家企业库存增加额也在100亿元以上。

从库存增加比例来看，最高的则为海德股份，从去年三季末的2304万元库存飙升至今年三季的1.64亿元，上涨6倍。泰禾集团、金宇车城、中房地产等5家企业库存同比也增加一倍以上。

同策咨询研究总监张宏伟指出，从10月份市场表现来看，在多重政策红利的刺激之下，品牌开发商力拼“银十”导致业绩有所回升，但至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底销售业绩指标压力，此时，对于大多数开发商来讲，利用政策红利“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后2个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。