房地产业长期拐点已现

  2014年，房地产市场持续降温，政府救市措施频出。楼市是否回暖了？房地产市场后市走势如何？房地产“黄金时代”能持续多久？北京大学经济研究所常务副所长苏剑在做客证券时报网财苑社区时表示，随着劳动力和人口峰值到来，房地产“黄金时代”持续不了多久，房价泡沫将在2018年前破灭，目前的救市政策只是毛毛雨。以下为访谈实录：

  财苑网友：房地产“黄金时代”还能持续多久？

  苏剑：恐怕持续不了多久了，主要原因是劳动力和人口峰值将会相继到来。

  财苑网友：救市政策频出背后的意义是什么？会不会让房价上去呢？

  苏剑：救市政策背后的意义：1、房地产投资关乎经济增长；2、房地产市场关乎银行体系的安稳；3、房地产关乎地方政府债务状况。所以，政府不希望房价大跌，但在人口和劳动力已经接近峰值的情况下，房价也不会大涨，救市政策的效果应该不会有多大。

  财苑网友：在你看来，政府救市是不是已经到顶了？

  苏剑：要看什么城市，三线城市应该到顶了。过上若干年，随着土地制度改革的完成、城镇化转换为郊区化，三线城市应该还有机会。但那个时间可能还比较远，即使到那个时候，郊区化需要的房子和现在的房子应该也不是一回事。郊区化需要的是别墅等豪宅。一线城市好多政策还没有实施，比如北京还没有取消限购，还有其他税收手段甚至补贴手段可以采取。

  财苑网友：有人认为房地产行业的长期拐点已经显现。对此，你怎么看？

  苏剑：我同意这一观点，房价长期看人口，短期看货币。

  财苑网友：王健林判断中国房地产不会出太大的问题，原因来自三个方面：工业化和城镇化、真实的购房需求及中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯，你怎么看？

  苏剑：我觉得他对中国经济形势的判断可能不准确。首先，中国的城镇化可能不是处于中期，而是后期，因为农村已经没有多少人了；其次，工业化也已经是后期，我国的产业结构中第三产业比重已经高于工业，而且政府产业结构调整的目标还是继续发展服务业；第三，当住房的投资价值丧失的时候，不会继续被当作投资的手段。

  财苑网友：你说2018年前房价泡沫要破，理由何在？

  苏剑：之所以说房价泡沫2018年破灭，主要是根据我们的研究，中国人口在2018年前后到达峰值。这意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑。房价的另一个支撑因素——经济增长也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

  财苑网友：房地产市场泡沫破灭的话，对经济有多大冲击？

  苏剑：房地产泡沫破灭应该不致引发金融危机，主要原因是中国购房首付普遍比较高，房价下跌应该不至于像美国次贷危机一样危及整个银行体系，但经济衰退估计免不了。要避免这种情况的发生，需要中国找到新的投资机会，这就要加强高端产业向我国转移，同时加强我国的自主研发。

  财苑网友：房价未来会直接崩盘吗？如何看一线城市和二三线城市的房价？

  苏剑：直接崩盘不大可能，以较低速度平稳发展可能性很大。我觉得中国整体来说房价已经到顶，但一线城市的房价比较特殊，主要是优质资源集中，就业机会较多，因此人口流入比较多。但随着人口地区分布趋于稳定，应该也会稳定下来。随着人口流入和限购政策的松动，一线城市的房价可能还能支撑一段时间，但大势已经形成。对大多数城市而言，泡沫破灭可能未必，但房价下跌是肯定的。

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